Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «1.6. Разрешение на строительство». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Градплан отражает информацию о земельном участке, в том числе его параметры и действующие ограничения. Конечно, можно заказать план уже после принятия решения о строительстве. Однако в этом случае застройщик лишён дополнительной возможности изучить правовые особенности будущей стройплощадки.
Получается ГПЗУ бесплатно по заявлению в МФЦ, через «Госуслуги» или в местной администрации. Время выдачи около 2-3 недель.
В дополнение к градплану разумно заказать в администрации выписку из ИСОГД. Она отражает, в какую территориальную зону входит надел, какие виды использования доступны и прочие ограничения. Выписка может быть как бесплатной, так и платной – всё зависит от муниципального образования.
После получения ГПЗУ и письма из ИСОГД возможно переходить к следующему пункту.
- Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
- Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Как получить допуск СРО по проектированию?
Допуск или лицензия СРО на проектирование выдается тем юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, которые соответствуют установленным требованиям. Отдельные СРОП имеют свои нюансы в функционировании и правила. Однако существуют единые требования вступления. Главные пункты СРО на проектирование, которые нужно выполнить всем:
- Обязательно повышение квалификации сотрудников как минимум один раз в пять лет.
- В компании должно быть три и более работников, которые имеют высшее образование и стаж труда от трех лет. Также возможно наличие пяти сотрудников, которые имеют среднее образование и стаж работы по специальности более пяти лет.
- Индивидуальный предприниматель может вступить в СРО при наличии соответствующего образования и более пяти лет работы по своей специализации.
- Наличие имущества, которое используется при выполнении некоторых видов работ.
Отмена СРО на проектирование происходит в том случае, если проектировщик выходит из объединения, при выявлении нарушений стандартов или других индивидуальных случаях.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Выбор бюджетного фундамента
Стоимость возведения фундамента в среднем составляет 20-30% от стоимости дома. На фундаменте экономить невозможно, но, зная особенности грунта на участке, можно выбрать наиболее рациональное решение. Только специалисты смогут точно определить характеристики грунта, глубину промерзания и уровень грунтовых вод (УГВ) после проведения инженерно-геологических замеров.
Чтобы построить дом недорого, можно использовать следующие варианты фундамента:
- Столбчатый. Вы можете использовать бетонные столбы или построить опоры самостоятельно из кирпича или бетонных блоков. Такой фундамент подходит для деревянных или каркасных домов. Его нельзя возводить на участках с перепадом высот и высоким УГВ.
- Ленточный. Вместо стандартной глубины 1,5-1,8 м фундамент закладывают под землю на 0,5-0,7 м. Подходит для большинства типов почв.
- На винтовых сваях. Такой фундамент на 40% дешевле традиционного ленточного фундамента. Основная экономия достигается за счет отсутствия большого объема земляных работ, необходимости привлечения дорогостоящего оборудования. Может использоваться в сложных условиях — в прибрежной полосе, на склоне. Свайно-винтовой фундамент выдержит каркасные, деревянные, кирпичные и блочные конструкции.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
Из чего строить: что с ценами на стройматериалы
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты допускают в ближайшем будущем дальнейшее снижение цен на стройматериалы, но уже незначительное — с учетом инфляции оно, скорее всего, будет почти незаметным. В дальнейшем же вероятен рост как минимум в силу сезонного фактора: весной начинается период активного строительства.
Снижение цен на стройматериалы затормозилось к концу прошлого года. Как говорит технический директор строительной компании «Хоумлайн» Дмитрий Апанасенко, с сентября по январь подешевели только пиломатериалы — спад цен на доску и клееный брус составил до 30%. В основном это произошло из-за переориентации лесопереработчиков на внутренний рынок, поясняет эксперт. Он прогнозирует, что стоимость строительства в ближайшие месяц-два останется неизменной, а весной постепенно начнет расти. Поэтому тем, у кого намечена загородная стройка, не стоит ждать более выгодных условий.
Похожую точку зрения озвучил и руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, в 2022 году рынок стабилизировался и пока остается спокойным.
«Рассчитывать на дальнейшее снижение я бы не стал. Изменения возможны лишь в рамках сезонных колебаний. Поэтому в идеале планировать таким образом, чтобы весной приступить к возведению фундамента», — говорит эксперт.
Чтобы начать работы вовремя, остаток января и февраль нужно посвятить решению организационных вопросов, рассказывает Баннов: это заказ проекта, поиск подрядчиков и заключение договора на строительство.
«Работы по строительству фундамента и теплого контура (стен, крыши и установки окон) должны быть завершены в теплое время года, — говорит эксперт. — При плюсовой температуре рекомендовано выполнять и все «мокрые» процессы (бетонирование, покрытие штукатурными составами и пр)».
Заняться подготовительными работами советует и владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. Эксперт напоминает, что зима остается невысоким сезоном в загородном строительстве, поэтому и услуги подрядчиков, и стройматериалы пока дешевле, чем будут весной.
Сейчас самое время разработать проекты, составить подробную смету, закупить стройматериалы и найти подрядчиков, подчеркивает Лазовский.
Профессиональные подрядчики помогут ускорить процесс, спланировав строительство так, чтобы начать еще до наступления тепла.
«Зимой спрос на материалы и рабочие руки падает. Если вы найдете бригаду, которая знакома со строительством в зимних условиях, а также организуете отопление площадки и зон хранения материалов, можете немного сэкономить. Кроме того, гарантированно успеете в рамках одного строительного сезона», — добавил он.
Управляющий партнер компании NORDHUS Ольга Магилина отмечает, что снижение цен на некоторые стройматериалы пока продолжается, но откладывать строительство из-за этого не стоит — на конечном бюджете это мало отразится.
«Важнее подумать о горизонте планирования личных финансов: нет ли перспективы снижения доходов и как в эту перспективу вписывается уже практически неизбежная в 2023 году серьезная инфляция», — рекомендует эксперт.
В 2023 гг. уже распределены 20 млрд р. федеральных субсидий на развитие жилищно-строительной политики регионов, участвующих в госпрограммах обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Среди них: Республики Дагестан, Карачаево-Черкессия, Татарстан, Белгородская, Свердловская, Воронежская, Ярославская, Оренбургская области, Камчатский край и пр.
В настоящее время существует Постановление Правительства РФ, предусматривающее предоставление кредитов физлицам на покупку у производителей деревянных домов заводского типа по льготной ставке (скидка 5%) с последующим возмещением кредитным учреждениям за счет средств федерального бюджета.
Стоит отметить, что по состоянию на 2023 г. существуют следующие меры соцподдержки в целях приобретения жилья:
— Ипотека с господдержкой:
- субсидируемая ипотека для семей, в которых с 01.01.2018 г. по 31.12.2023 г. родился 2-й или 3-й ребенок.
— Материнский капитал
- выплата в размере 450 000 в счет погашения ипотеки для семей, в которых родился третий и последующие дети после 01.01.2019
— Программа молодая семья (могут принимать участие семьи, не имеющие своего жилья или проживающие на жилплощади родителей, если на каждого человека приходится меньше 15 кв.м. Возраст не должен превышать 35-36 лет. Для банка-партнера обязательное условие — платежеспособность заемщиков, требуется наличие стабильного ежемесячного дохода).
-Военная ипотека — для участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Подробные сведения размещены на сайте ФГКУ «Росвоенипотека». Регламентируется такая ипотека ФЗ-117 от 20.08.2004 г. «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.
Еще одна важная выгода от внедрения цифровых технологий в строительство заключается в возможности использования данных для улучшения управления проектами и принятия более обоснованных решений. Цифровые инструменты могут помочь собрать, обработать и проанализировать огромные объемы данных, которые генерируются в процессе строительства. Например, использование датчиков и IoT-технологий позволяет собирать данные о производительности оборудования, использовании материалов и состоянии инфраструктуры. Анализ этой информации помогает менеджерам проекта и инженерам-строителям определить, какие материалы и оборудование наиболее эффективны, какие процессы можно оптимизировать, а также предсказывать возможные проблемы и задержки в проекте.
Существует также множество других возможностей для включения цифровых технологий в строительство, сюда можно отнести виртуальную и дополненную реальность, которая может помочь архитекторам и инженерам визуализировать проекты и проверить их на соответствие требованиям заказчика.
Одним из наиболее перспективных трендов в управлении проектами является использование искусственного интеллекта (AI) и машинного обучения (ML) для анализа больших объемов данных и принятия более точных решений в режиме реального времени. Эти технологии позволяют оптимизировать процессы, предсказывать возможные проблемы и риски, и, таким образом, улучшать качество строительных проектов.
Тренды в строительстве 2023 года направлены на повышение эффективности, снижение затрат и повышение качества строительных проектов. Цифровые платформы для управления проектами, аренда оборудования, внедрение цифровых инструментов, слияние технологий и умное строительство – это основные направления развития отрасли в ближайшем будущем. Компании, которые смогут успешно адаптироваться к новым трендам и использовать их на практике, смогут повысить конкурентоспособность и добиться успеха на рынке строительства.
В перспективе, к 2023 году, мы можем ожидать дальнейшего улучшения процессов благодаря внедрению цифровых платформ для управления строительными проектами, развитию рынка аренды оборудования, внедрению цифровых инструментов, слиянию технологий и развитию умного строительства. Эти тенденции не только улучшат производительность и качество строительства, но и позволят сократить затраты и улучшить безопасность на рабочих местах. Открытые для инноваций и новых технологий компании будут успешны в условиях быстро меняющейся отрасли, а использование современных цифровых инструментов станет гарантией их будущего успеха.
Цены на строительные материалы постоянно растут
Цены на материалы строительного сектора неуклонно растут с 2021 года. Это связано с ростом цен на сырье для их производства на мировых биржах энергии, топлива и транспорта. Такая ситуация связана с резким падением спроса из-за пандемии 2020 года и очень резким его восстановлением с начала 2021 года.
После окончания строительного сезона в прошлом году цены начали несколько снижаться. Однако в начале 2023 года начался очередной рост цен на стройматериалы, еще более динамичный. Специальная военная операция России на Украине, безусловно, способствовала этому. Санкции, введенные против России, поставлявшей энергоносители Европе (и не только), расшатывают рынки и вынуждают ее к радикальным изменениям. В результате растут цены на многие продукты, в т.ч. строительные изделия.
Строительный сезон 2023
Начался строительный сезон 2023. В отрасли большой трафик, в том числе за счет программы субзидирования и льготной, сельской ипотеке и т. д. Есть проблемы с оценкой стоимости строительных работ. Сметы составляются с очень коротким сроком действия, а цены на некоторые строительные материалы, например на арматурную сталь, меняются практически каждый день. Год назад колебания цен и оценок были с разницей в несколько месяцев или недель, сейчас – в несколько дней.
В этой ситуации строительные компании, особенно крупнейшие, начинают закупать материалы на складе, что может еще больше взвинтить цены. Компании, располагающие собственными ресурсами, вкладывают их в материалы, чтобы покупать их по более низким ценам. Другие используют, например, факторинговую поддержку покупки. Он хорошо работает, среди прочего в строительной отрасли, где у компаний много поставщиков и счета выставляются с коротким сроком оплаты или поставщик требует оплаты наличными.
Факторинг покупки — это когда компания подписывает контракт с фактором. Она закупает необходимые материалы, а оплату производит фактор. Расчет с ним происходит позже, например, после завершения инвестиций и получения оплаты строительной компанией. Мирослав Губинин, директор по продажам одного из крупных девелоперов Московской области, одного из лидеров микрофакторинга в России, говорит:»Строительные компании предпочитают иметь запасы материалов и сырья для будущих работ, а не денежные средства. Однако они не всегда могут сразу оплатить материалы, которые будут использовать для своей работы через месяц или два. Вот почему они приходят к нам. Все чаще мы финансируем обязательства предпринимателей, которые обращаются к нам по отношению к своим поставщикам. Это позволяет строителям добиваться более высокой прибыли, ведь комиссия за такое финансирование намного ниже, чем удорожание многих стройматериалов. Предприниматель может заказать больше продуктов, необходимых для выполнения заказов, не оплачивая их сразу «.