Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли оформлять в собственность общедомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Заявление на приватизацию
Заявление на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома – документ, наличие ошибок в котором приводит к отказу в оформлении земли в собственность и возврату всего пакета бумаг. Именно поэтому составлять его необходимо с особой внимательностью и в строго установленной форме. Документ должен обязательно содержать:
- Наименование органа-получателя.
- ФИО, место проживания или пребывания заявителя.
- Суть заявления. В тексте его необходимо указать данные одного или нескольких собственников МКД, адрес, по которому расположено строение, а также кадастровый номер объекта недвижимости. Далее по тексту излагается сама просьба предоставить в собственность земельный участок, на котором возведено здание, а также прилегающую к нему территорию.
- Перечень бумаг, прилагаемых к заявлению.
- Дату составления и подпись заявителя.
Как определяется придомовая территория многоквартирного дома
Размеры придомового участка определяются при строительстве жилого дома на основе нормативных требований Градостроительного кодекса РФ, окружающей застройки, количества квартир и этажей, наличия предусмотренных проектом встроенных помещений общественного назначения, подъездных путей и т.п. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам.
Границы и площадь придомового земельного участка фиксируются в градостроительных планах города, техническом паспорте дома. Перед вводом дома в эксплуатацию все помещения дома и земельный участок проходят инвентаризацию, при этом составляется технический паспорт, а помещения дома и земельный участок ставятся на кадастровый учет.
В реальной практике в силу несовершенного учета объектов недвижимости или недобросовестности исполнителей в субъектах и муниципальных образованиях возникает ситуация, когда план отведенного при строительстве придомового земельного участка оказывается утерян или уничтожен, когда администрация муниципального образования, например, в силу только ей известной “целесообразности”, решила “оптимизировать” земельные участки вокруг многоквартирных домов, обрезав их по край наружной отмостки.
В таких домах права собственников оказываются нарушенными, они утрачивают возможность, предоставленную жилищным законодательством, по распоряжению своим первоначальным участком, ставится под угрозу качество проживания, возникает вероятность, что вблизи дома или даже вместо детской площадки появится торговый киоск, либо под лукавым предлогом развития предпринимательства будет выстроена коммерческая автомобильная стоянка. Соседние многоквартирные дома одного двора, где было создано общее ТСЖ (или могло бы быть создано), оказываются разделенными узкой полоской муниципальных земель, проходящих прямо через детские городки, спортивные площадки, места отдыха. Товарищества собственников жилья в таких домах, как бы хорошо они ни работали, государственная жилищная инспекция закроет при первой же проверке, поскольку дома утратили смежные границы, а это основное требование ст. 136 ЖК РФ при создании многодомных ТСЖ). В ситуации, когда хороших управленцев мало, особенно в малых городах России, такая практика бьет по самому чувствительному – вредит росту активности граждан, становлению ответственного собственника. У жителей исчезает интерес и практическая возможность создания специального счета капремонта. Словом, такая практика муниципального управления наносит ущерб сохранению жилого фонда в надлежащем состоянии и незаконна.
Помимо нарушения нормативных положений Градостроительного кодекса РФ, определяющего размеры земельного участка, для таких домов исчезают и смежные границы земельных участков с соседними домами, что формально приводит к нарушению требований ст. 136 ЖК РФ, установленных для многодомных ТСЖ (ТСН).
Если такое произошло, собственникам необходимо принять все меры для восстановления своих прав на землю.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Коммерческое распоряжение объектом только с согласия собственника, т.е. жильцов многоквартирного дома | Обязательный налог на недвижимое имущество (включается в квитанции на оплату ЖКУ соразмерно доли жильца в общей собственности на землю) |
| Обязательная компенсация за отчуждение придомовой территории на нужды муниципалитета | Благоустройство и обслуживание территории за счет жителей (вывоз мусора, уборка снега, покраска детских площадок…) |
| Сдача земли в коммерческую аренду (например, под строительство ТЦ, автомойки, гаражей, стоянки и т.д.) | |
| Увеличение общей стоимости квартир, если собственники владеют долей придомовой территории | |
| Создание комфортных условий для проживания жителей МКД |
Как определяется размер и границы
Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.
Какие еще есть условия:
- Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
- При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.
Прежде всего, необходимо узнать в многофункциональном центре (МФЦ) или кадастровой палате, состоит ли участок на кадастровом учете. Если участок не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой владелец квартиры в доме может подать в органы государственной власти или органы местного самоуправления заявление, где просит сформировать участок под многоквартирным домом. В Москве такое заявление подается в департамент городского имущества. Потом необходимо, чтобы кадастровый инженер составил межевой план.
Гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина также советует взять план земельного участка, который выделен при возведении дома, в местной администрации, чтобы удостовериться, что изначальные границы придомового земельного участка соответствуют нынешним. Если границы были изменены, а местные власти отказались выдавать собственникам план, необходимо подать в суд иск с просьбой восстановить план земельного участка в первоначальных границах.
Потом нужно обратиться в МФЦ или кадастровую палату, чтобы участок поставили на кадастровый учет. Эта процедура длится около 10 рабочих дней, после чего собственникам выдадут кадастровый паспорт земельного участка. После этого необходимо обратиться в Росреестр для оформления права общей долевой собственности.
В первую очередь, нужно уточнить в кадастровой палате или в МФЦ, поставлен ли участок на кадастровый учет. Если он не был сформирован до 1 марта 2015 года, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В Москве заявление нужно подавать в департамент городского имущества. Затем необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план.
«Не лишним будет также получить план земельного участка, выделенного при строительстве дома, в местной администрации, чтобы убедиться, что первоначальные границы придомового земельного участка не изменились, — советует генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — В случае изменения границ и отказа местных властей выдавать план собственникам нужно обратиться в суд для восстановления плана земельного участка в первоначальных границах».
Затем необходимо обратиться в кадастровую палату или МФЦ для постановки участка на кадастровый учет. Процедура постановки на учет занимает около десяти рабочих дней, по истечении которых собственникам выдается кадастровый паспорт земельного участка. Затем следует оформить право общей долевой собственности в Росреестре.
Что нужно знать перед тем, как начать оформление придомовой территории в собственность?
Для начала стоит разобраться, что включает в себя понятие придомовой территории, и какую роль для жильцов и дома она играет. Чтобы проводить мероприятия по озеленению, благоустройству и постройке новых зданий и объектов на земле вокруг многоквартирного жилого здания, нужно знать, кому эта земля принадлежит. Любые вопросы, связанные с придомовыми участками и процессами их оформления, регламентированы Жилищным Кодексом РФ. Границы придомового участка определяются согласно Земельному Кодексу и закону о градостроительной деятельности.
В России каждый земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, а перед этим размежеван. Территорий, которые прилегают к МКД, это тоже касается.
При покупке квартиры в собственность человек получает лишь квадратные метры в доме. Придомовая земля в право собственности автоматически в данном случае не включена. Однако при желании любой вправе оформить в собственность участок, пройдя законодательную процедуру, в результате которой надел получит свой номер и встанет на учет в кадастре.
Что такое благоустройство придомовой территории?
Благоустройство придомовой территории включает в себя большое количество разных работ, в том числе озеленение, установку детских площадок, мероприятия по ландшафтному дизайну, освещение, а также в целом работы по поддержанию территории в чистом и ухоженном виде.
До ввода дома в эксплуатацию создание комфортной среды вокруг дома является задачей застройщика. Но после того, как дом построен, дальнейшее развитие придомовой территории становится ответственностью местных властей и собственников.
Как правило, владельцы помещений перепоручают эту деятельность управляющим компаниям и ТСЖ, которые занимаются благоустройством за счет коммунальных платежей. Но зачастую этих средств оказывается достаточно только для проведения мелких работ, например, окрашивания лавочек или поручней. В подобной ситуации благоустройство финансируется по остаточному принципу.
Чтобы полноценно использовать земельный участок, где расположен многоквартирный дом, при этом не нарушать закон, необходимо подготовить межевой проект. Оформлением документа занимается кадастровый инженер. Чтобы правильно сформировать надел под жилым МКД, требуется:
- Подготовить и утвердить межевой проект, согласно которому устанавливаются параметры участка;
- Предоставить документы на землевладение и помещение для постановки на государственный учет и оформления в собственность;
- Подать заявление и документы в росреестр для проведения регистрационных действий;
- Получить подтверждение (выписку) формирования участка и регистрации в ЕГРН.
Где получить план придомовой территории многоквартирного дома
Если формирование участка под многоэтажным ОКС было осуществлено законно и надел поставлен на Кадастр, значит сведения о нем внесены в ЕГРН. Следовательно ознакомиться с характеристиками строения, в том числе изучить картографические материалы, может каждый собственник помещения при наличии правоустанавливающих документов. Получить план ЗУ можно, подав запрос в местную администрацию, которая выдавала разрешение на строительство. Также вы можете запросить в Росреестре выписку ЕГРН. Эта справка является альтернативой кадастровому паспорту.
Информация о зарегистрированном недвижимом имуществе отображается на публичной кадастровой карте. Получить план участка, на котором расположено строение, можно через онлайн-сервис ПКК. Для этого вы должны ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер надела.
Размер придомовой территории многоквартирного дома по закону
Какая именно площадь принадлежит всем жителям многоэтажного дома, мы рассмотрели выше. К коллективной собственности (согласно ЖК РФ, ст. 36) также относятся объекты инфраструктуры, расположенные на участке вокруг МКД:
- Детские игровые комплексы;
- Спортивные площадки;
- Стоянки для транспортных средств;
- Тротуары;
- Трансформаторные будки;
- Инженерные коммуникации.