Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить в собственность участок земли сельскохозяйственного назначения?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земля, как и любое другое имущество, передается наследникам на основании завещания или по закону. При этом имеется ряд особенностей, о которых нужно знать. До вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимость (1997 год), земельные участки предоставлялись гражданам на нескольких основаниях.
Земельный пай: как оформить и как использовать
О том, что такое «земельный пай» и как им пользоваться рассказал эксперт Кадастровой палаты по Тульской области Андрей Деревянко.
Земельный пай — это земельный участок, который выделяется на праве собственности конкретным гражданам из земель, находящихся в долевой собственности пайщиков. Главное предназначение данной земли является ведение сельского хозяйства. В частную собственность пай переходит после соответствующего оформления документов.
«Право на выдел земельного участка в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения имеет каждый участник долевой собственности, который вправе определить предполагаемое местоположение этого земельного участка», — пояснил эксперт Кадастровой палаты по Тульской области.
Для проведения данной процедуры необходимо руководствоваться следующими действиями:
— известить остальных участников такой собственности, подав объявление в СМИ. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные координаты местонахождения участка;
– проведение общего собрания с собственниками других земельных долей;
– заключение договора с кадастровым инженером и проведение межевания земли. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка;
– оформление межевого плана и обращение в орган регистрации для присвоения уникального кадастрового номера земельного участка и регистрацией права собственности на новый участок.
«В случае покупки пая, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности, — подчеркнул эксперт Кадастровой палаты по Тульской области. — При желании новый владелец земельного участка может выделить его из общего, посредством проведения процедуры межевания».
Необходимо отметить, что все паи входят в состав земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться согласно правилам пользования подобных участков. В обратном случае грозит лишение прав на участок с изъятием и наложением штрафа.
Какие земельные участки переходят по наследству
-
В собственность — подтверждением чего являлось свидетельство старого образца. Если позднее владелец участка обратился в Росреестр и зарегистрировал свое имущество, он получал новый документ, а земля была поставлена на кадастровый учет. В этом случае при получении в наследство земельного участка по завещанию (или в силу закона) оформление происходит по общим правилам наследования и не вызывает сложностей. Порядок процедуры урегулирован ст. 1181 ГК РФ.
-
В пожизненное наследуемое владение (ПДВ). В 90-е годы, когда не было частной собственности на землю, преобладала такая форма ее предоставления в личное пользование. На этом основании участки получили миллионы людей и право пользования ими переходит к наследникам. Совершать какие-либо сделки с такой землей нельзя, можно лишь использовать ее по назначению.
-
На правах бессрочного безвозмездного пользования. Такие договоры заключались по решению исполкома или другого органа, владеющего землей. В порядке наследования право безвозмездного пользования земельным участком не переходит. Договор теряет силу после смерти гражданина, являющегося пользователем, если иное не предусмотрено его положениями.
-
По договору срочной аренды. Наследники имеют право переоформить его на оставшийся срок действия. К такого рода правоотношениям применяются общие правила, в том числе в отношении сроков вступления в наследство.
Что такое земельный пай
При распаде колхозов и совхозов, с землей происходили своеобразные изменения. Она из общей коллективной собственности постепенно переходила в отдельные руки и становилась индивидуальной собственностью.
При этом бывшие работники коллективных хозяйств получали свидетельство на право владения земельным паем. Но конкретного размера надела и его очертаний граждане не знали. Величина измерялась в баллогектарах, что для многих было тоже не совсем понятно.
Новый собственник участка земли знал, что она у него где-то есть, но где именно на общей площади она находится, где находятся ее границы, ответить было сложно. Со временем вместо коллективных хозяйств советского образца появлялись новые коллективные объединения, акционерные общества, а земли отдельных пайщиков, общим решением объединения, вносились в уставной капитал всего общества.
Примеры из судебной практики
- Жительница Самарской области приобрела земельный участок по договору купли-продажи, но в регистрации прав на объект получила отказ уполномоченного органа. Данное решение аргументировано тем, что в договоре не указаны характеристики объекта, позволяющие идентифицировать участок.Гражданка обратилась в районный суд для оспаривания отказа отделением Росреестра. В качестве доводов были приведены копии ранее сданных в регистрационный орган документов и квитанция об уплате госпошлины.Согласно нормам ГК РФ, предмет и цена договора являются существенными условиями сделки и должны быть четко определены договором. Отсутствие требуемых сведений противоречат законодательству, соответственно, такая сделка признается ничтожной.Районный суд, рассмотрев обстоятельства дела и основываясь на требованиях гражданского законодательства, постановил, что решение уполномоченного органа об отказе в регистрации имущества является правомерным и отмене не подлежит. В удовлетворении исковых требований судом было отказано.
- Житель Саратовской области, являясь наследником умершего брата, обратился к нотариусу для получения надлежащего свидетельства. Ему было отказано ввиду того, что наследодатель при жизни не завершил процедуру регистрации права не землю (отсутствовал межевой план и регистрация в ЕГРН). Для признания права собственности по наследству гражданин обратился в суд. В качестве доказательств были представлены документы о родстве, свидетельство о смерти, земельный акт с указанием кадастрового номера.Истец пояснил, что с даты смерти родственника прошло более 5 лет, и наследственные права никем оспорены не были. Нормами ГК РФ определено, что наследнику вместе с правами на имущество переходят и незавершенные обязательства. Кроме того, ЗК РФ установлено, что земли подлежат кадастровому учету в обязательном порядке, а спорный объект данному требованию отвечает.Исходя из вышесказанного, суд счел аргументы истца убедительными. Постановлением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Особенности использования и преимущества
Помимо земельных паев, которые начали выдавать с 1991 года, в процессе реорганизации коллективных хозяйств с 92-93 годов стали выделять имущественные паи.
Земельный пай отличается от имущественного тем, что он мог быть получен любым членом колхоза, без учета степени ценности вклада, который он внес в развитие своей организации.
Владение земельным паем дает большие возможности в отношении распоряжения своим правом:
- Получать прибыль, полученную по результатам обработки земель и сбора урожая и последующей его продажи. Возможна выдача прибыли в натуральном выражении. Пай может принести доход от его продажи или обмена на другую собственность. Доля передается в дар или наследуется. Земля может быть использована в качестве залогового обеспечения или внесена в уставной капитал кооператива. Доход в виде арендной платы. Передача в доверительное управление.
Все сделки, связанные с оформлением земельного пая, предусматривают обязательное налогообложение. Величина налога исчисляется согласно кадастровой стоимости земли и не может быть меньше 1000 рублей.
Федеральная налоговая служба в конкретном регионе или муниципалитете занимается оповещением всех владельцев земли на предмет уплаты налогов.
Те владельцы паевых земель, которые сдают участки в аренду и получают с этого прибыль, считаются официальными налогоплательщиками и обязаны выплачивать налоги согласно статье 226 Налогового кодекса.
Лица, которые используют землю в личных целях, ведут сельскохозяйственную деятельность на ней, не сдают в аренду, также обязаны выплачивать налоги, учитывая соответствующие статьи Налогового кодекса Российской Федерации.
Отказ в праве владения
Причинами для отказа от гос. органов в регистрации права собственности могут стать следующие ситуации:
- заявитель подал не полный пакет документов;
- на всеобщем собрании было вынесено решение не в пользу заявителя (большая часть совладельцев земли были не согласны с выделением доли и межеванием участка в собственность), судом было отказано в решении данной проблемы;
- отсутствуют или потеряны документы на право владения участком и т.д.
Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.
Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.02г., без выделения земельного участка в счет принадлежащей владельцу доли, он может подарить ее по договору дарения только в пользу другого, такого же как он, пайщика, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, также имеющим права на участок, находящийся в долевой собственности.
Для распоряжения земельным наделом по своему собственному усмотрению (для дарения его в пользу каких-либо других лиц, кроме совладельцев), его собственнику необходимо произвести процедуру выделения земельного участка в счет имеющейся у него доли. Выделение предполагает образование нового участка, которым его полноправный владелец может распоряжаться уже как самостоятельным объектом права частной собственности.
Понятие и размеры паев
Сегодня о земельных паях можно услышать нечасто. Дело в том, что их основная масса была выдана работникам различных сельскохозяйственных предприятий в девяностых годах. Такая мера была предусмотрена Постановлением Правительства в 1991 году № 86 в связи с процедурой реорганизации колхозов (совхозов).
Многие совхозы и иные предприятия в этой сфере были закрыты, а земельные наделы остались. Что же они из себя представляют?
Фактически, земельный пай – это не участок в обычном понимании этого слова. Это некая доля в общем земельном наделе (массиве). Он не имеет определенных границ и не оформлен как отдельный обособленный участок.
Пай на землю предоставлял право своему владельцу производить на части пашни (иного массива земли) какие-либо сельхозработы.
Использовать пай можно только для сельскохозяйственных целей. Строиться на таких участках нельзя.
Выделение земельного пая происходило бесплатно всего один раз. Несмотря на то, что пай не имеет определенных границ, он наделяется таким показателем, как размер (площадь). Размер пая определяется в гектарах исходя из общей площади земельного массива. Поскольку площади этих массивов и их назначение различны, то и размеры паев могут быть разными. Поэтому однозначно ответить на вопрос о том, 1 пай земли — сколько это, нельзя. Один пай может иметь различную площадь, которая обычно отражается в документах о его выделении. Соответственно цена земельного пая также будет различаться.
Порядок переоформления земельного пая
Указанный процесс необходимо правильно оформлять. Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов сделок. Переоформление земельного пая в собственность может произойти по двусторонним возмездным или безвозмездным сделкам. В данном случае речь идет о составлении соглашений о покупке земельного пая или о его дарении. Соответственно, в результате таких договоров право собственности на участок переходит к покупателю или одаряемому гражданину.
Возможен еще вариант с односторонней сделкой. Это совершается на основании завещательного свидетельства. Получить право собственности на земельный пай можно в результате процедуры вступления в свою долю в наследуемом активе.
Следовательно, основанием для изменения владельца и получением права собственности, в любом случае, станет сделка. Когда она оформлена и готовы все документы, следует передать их в многофункциональный центр, расположенный по месту нахождения объекта. Там проведут государственную процедуру регистрации участка и выдадут на руки документ об этом уже новому владельцу.
Если владелец рассчитывает продавать свой пай, стоит помнить о праве преимущественной покупки других дольщиков сельхозугодия. В роли покупателя вправе выступить как физические лица – пайщики, так и юридические представители – колхозы/совхозы, кфх, муниципалитеты.
Ключевые моменты сделки:
- перед продажей пая проводится выдел участка в натуре;
- договор заключается в простой письменной форме в соответствие с требованиями земельного свода законов и ГК РФ;
- регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности, а не конкретно сделка;
- пай можно приобрести только для производства и получения сельхоз продукции;
Договор купли\продажи пая должен содержать следующие моменты:
- реквизиты, личные/уставные данные сторон;
- описание земельного участка: точные координаты на местности, юридический адрес;
- данные паевого свидетельства продавца;
- точная оценка пая и цена продажи;
- дееспособность и добрая воля сторон при заключении соглашения;
- отсутствие взаимных претензий по сделке.
Допускается единовременный расчет или в рассрочку, однако во втором случае ежемесячный платеж будет выше, чем при аренде надела.
Передача участка по наследству
Когда собственник пая умирает, нотариус должен открыть наследственное дело. В течение 6 месяцев все наследники умершего должны подать документы, заявив тем самым свои права на его имущество. Если покойный гражданин оставил завещание, то распределение долей происходит на основании текста документа. При отсутствии распоряжения, наследство передается преемникам по закону. Соответственно, имущество получают претенденты ближайшей очереди. Наследственная масса делится между ними поровну.
По истечении полугода после смерти наследодателя, нотариус выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. И если претендентов несколько, то возникают трудности при разделе участка. В этом случае выбирается один из следующих вариантов:
- Земля переходит в общедолевую собственность наследников. Впоследствии они могут продать имущество, поделив деньги поровну.
- Пай передается одному преемнику. Остальные претенденты пишут отказ в его пользу, получив денежную компенсацию. Следует понимать, что подобные сделки защищены законом лишь при правильном оформлении. Если же стороны действуют на основании устных договоренностей, то никто не застрахует их от обмана.
Нередко наследники не могут прийти к согласию. Тогда дело передается в суд.
Если покойный владелец пая не побеспокоился о его межевании, то наследники получают не конкретный участок земли с определенными границами, а только право на долевое владение землей. Впоследствии они могут оформить такой надел в собственную собственность, выделив участок в натуре.
Получение земельного пая сегодня
Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.
Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.
Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:
- продать,
- завещать,
- передать в аренду,
- заложить в банке,
- пожертвовать и так далее.
Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Под земельным паем понимается категория недвижимости, предоставляемая конкретному субъекту из общего землевладения. При этом он не является земельным участком, а только обеспечивает правомочие по его получению в обозначенном размере. Паи считают составляющими территорий, предназначенных для общего использования, которые в натуре не выделены.
После получения землевладельцем выделенного пая в пределах конкретной территории, он может получить его в собственность.
В результате лицо становится собственником земельного участка, границы и координаты которого установлены.
Получить пай земли можно различными способами, для каждого из которых свойственен особый порядок, а также требуется определенный пакет документов:
- выдел из общего землевладения;
- покупка по договору купли-продажи;
- оформление по наследству (на основании завещания либо по закону).
На данный момент большинство лиц, обладающих паями, есть свидетельство, подтверждающее право на эксплуатацию имущества. Положительной стороной земельных паев считается право лица на получение дохода, выраженного в сельскохозяйственной продукции.
Владельцы пая имеют весьма доходную недвижимость, и наделяются правом на:
- продажу такого имущества по определенной цене;
- мену на иной объект недвижимости;
- залог земельного пая либо внесение его в уставной капитал при вступлении в кооператив;
- передачу в эксплуатацию по договору аренды, а также предоставление по договору о доверительном управлении любым субъектам.
Как оформить земельный пай в собственность
Для оформления права собственности на имущество следует понимать суть каждого шага процедуры, любой из которых характеризуется особыми мероприятиями. Почти все составляющие процесса предполагают подготовку надлежащей документации и явку в уполномоченные органы.
Процесс предоставления паев для личного пользования регламентирован нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно указанному правовому акту, для получения пая проведите ряд таких мероприятий:
- подайте объявление в печатное издание о предоставлении доли;
- организуйте проведение собрания землевладельцев;
- закажите межевальные работы по установлению земельных границ;
- посетите БТИ и закажите кадастровый план;
- явитесь в Росреестр с целью получения выписки из ЕГРН.
Чтобы получить документальное подтверждение прав на земельную долю, обратитесь в Регистрационную палату, которая проведет экспертизу представленной документации и сообщит о вынесенном решении.
Существуют также иные способы получения права собственности на пай, определяемые способом передачи объекта во владение. Для того, чтобы стать собственником указанного имущества, получите бумагу, которая станет подтверждением соответствующих прав. Сделать это можно в соответствии с причинами, установленными законодателем.
Как бывшему работнику колхоза (совхоза) выделить полученный пай земли в натуре?
Что делать с земельным паем, читайте тут.
Об аренде земли под фермерское хозяйство читайте по ссылке:
Для получения объекта недвижимости в собственность, потребуется наличие такой документации:
- если пай куплен – договор купли-продажи;
- при переходе пая в рамках наследственного дела – свидетельство о праве на наследство.
В целях получения подробной информации о получении земельного пая сельскохозяйственного назначения в собственность, обратитесь в регистрирующий орган по месту нахождения имущества.
Чаще всего земельные паи покупают для последующей эксплуатации либо получают по наследству. При оформлении договора о покупке такой недвижимости желательно обратиться в нотариальную контору для его удостоверения.
После совершения вышеуказанной сделки, посетите Росреестр и зарегистрируйте возникшее право собственности на приобретенный пай. Процедура регистрации оформляется в тридцатидневный срок после подачи комплекта документации.