Перевод жилого помещения в нежилое

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Причины изменения целевого назначения

На практике встречаются разные причины, по которым с особняка хотят сделать нежилое здание. Но чаще всего это нужно либо для организации бизнеса, либо для ведения сельского хозяйства или обустройства придомовой территории. Например, старое сооружение, в котором уже давно никто не живет, можно отдать под магазин, переоборудовать под сарай, баню, офис или спа-салон. Все зависит от локации постройки и возможностей собственника или арендатора.

При этом если владелец перевел старый дом в сарай и завел небольшое хозяйство для собственных нужд, никаких дополнительных расходов это не предполагает. Однако в случае использования такого имущества в коммерческой деятельности, придется платить налоги на прибыль.

Важно! Согласно п. 2 ст. 17 ЖК РФ гражданин вправе использовать свое жилье для профессионального труда или предпринимательства, если это не затрагивает права и интересы соседей.

Можно ли коттедж перевести в коммерческую недвижимость?

Имея свое дело или бизнес, рано или поздно сталкиваешься с необходимостью приобрести свое коммерческое помещение. Для этого можно приобрести или взять в аренду площадь, но, как правило, это достаточно дорогостоящее удовольствие. Поэтому некоторые предприниматели переводят свои жилые помещения под коммерческие.

Предприниматели, которые сталкивались с подобной процедурой, уже знают, что без хорошей подготовки здесь не обойтись, так как существует ряд ограничений, которые прописаны в жилищном кодексе и являются основным препятствием для смены статуса жилого дома.

Всегда в данной ситуации лучше заручиться компетентными специалистами, которые определят возможность данной процедуры.
Согласно жилищному кодексу перевод жилого помещения в нежилой фонд обусловлен рядом ограничений:
— вход в помещение не изолированный;
— если право собственности распространяется и на третьих лиц;
— если в доме прописаны и проживают несколько семей;
— если здание находится в аварийном состоянии, либо подлежит сносу;
— если дом на данный момент под арестом;
— при нарушении прав несовершеннолетних детей;
— если не соблюдаются правила пожарной, строительной, санитарной безопасности и других прописанных норм по строительству дома.

Всегда следует помнить, что после перевода дома в нежилой фонд никто из вас или ваших родственников уже не имеет право проживать долго в данном помещении, здесь нельзя прописаться, а тем более жить на законных правах.
Теперь данное здание можно только использовать под коммерческие нужды либо сдавать в аренду, при этом вы остаетесь полностью его владельцем.

Перевод дома начинается со сбора документов по инстанциям, перечень которых вам выдает межведомственная комиссия. Она же и определяет насколько пригодно помещение для перевода в нежилой фонд. После одобрения документы передаются в жилищный фонд и проходят юридическую экспертизу. Далее весь пакет документов рассматривается администрацией города. При отказе обязательно должна быть подробная мотивация. Без нее можно апеллировать подобное решение в суде.

Согласно 24 статьи Жилищного кодекса РФ отказ может быть сформулирован по нескольким причинам:
1. Документы не правильно подготовлены;
2. Документы оформлены, но не представлены в необходимые органы;
3. Нарушены условия ЖК РФ о переводе;
4. Проект не соответствует строительным нормам планирования.

Отказ должен быть перенаправлен владельцу в течение трех рабочих дней и обжалован в суде. Таким образом, вопрос о переводе жилого дома или коттеджа в нежилой фонд занимает очень продолжительное время и далеко не факт, что вам удастся это сделать. Поэтому, принимая подобные решения, стоит хорошенько подумать насколько это необходимо.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Суды принимают немало обращений по поводу смены статуса жилья. Одним истцам отказали в переводе по техническим параметрам, другим – по административным, третьим – по юридическим. Суды смотрят, правомерен ли отказ. Если администрация выносит решение, должна быть причина – ее и анализируют с учетом судебной практики.

Пример:

Жильцы многоэтажного дома подали коллективный иск против ИП Самохина В.С. Суть претензий сводилась к тому, что по мнению жителей ответчик подделал итоги голосования. Самохин выкупил 2 квартиры на первом этаже. Он планировал переоборудовать их под косметологический салон. Однако, по мнению жильцов, никакого ОСС и голосования не проводилось. Истцы считали, что ИП попросту сфальсифицировал результаты голосования, проставив согласие от несуществующих граждан. Итоговый протокол был подан в администрацию, но не встретил никакого сомнения. Жильцы были против открытия салона. Требование – запретить ответчику перевод квартир в нежилые помещение в силу нарушения ст. 46 ЖК РФ, а также положений ФЗ № 116.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

• Заявление о переводе помещения.
• Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя.
• Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
• Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
• Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
• Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Финансовая сторона вопроса складывается из факторов:

• регион нахождения недвижимости;
• перечень затрат.

В бюджет нужно запланировать расходы:

• на оборудование отдельного входа;
• на оплату проектной организации (если потребуется перепланировка);
• на оплату госпошлины в Росреестре (2000 рублей).

При этом нужно учесть, что стоимость проектных работ зависит:

• от региона (в столице дешевле, чем на периферии);
• от конкуренции (чем больше в регионе работает лицензированных архитекторов, тем они конкурентоспособнее, а значит, можно найти подешевле);
• от вида проекта (типовой всегда дешевле индивидуального).

Эти расходы существенно увеличатся, если всей процедурой будет заниматься наёмный специалист (агентство или компания).

Необходимые условия для проведения процедуры

Для перевода жилого дома в нежилое помещение придется соблюсти некоторые аспекты, изложенные в Жилищном кодексе РФ.

Внимание! К ним относятся:

• если жилой дом используется в социальных целях, то перевести его в нежилой фонд невозможно,
• если жилой дом планируется перевести в нежилое помещение в религиозных целях, то работники органа запретят проводить процедуру,
• запрещено переводить жилой дом в нежилой фонд в том случае, если другие собственники против совершения процедуры,
• запрещено переводить жилой дом в нежилое помещение, если не соблюдены некоторые важные условия.

Обратите внимание на то, что если земля под дом была выделена под индивидуальное жилищное строительство, то превратить здание в нежилое невозможно. Конечно, попробовать можно, но органы власти наверняка откажут в проведении процедуры.

Если вы решили заняться переведением жилого дома в нежилое помещение, заранее заручитесь помощью опытного специалиста, ведь без наличия особых знаний провести процедуру будет сложно.

Жилое в нежилое: регулирование или запрет?

Незадолго до наступления нового 2021 года был опубликован Закон РФ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме” (далее – Закон от 27 декабря 2021 г. № 558-ФЗ или просто Закон). Он приравнял нежилые помещения в многоквартирных жилых к жилым помещениям с точки зрения их переустройства и перепланировки. Казалось бы, новый подход можно только приветствовать: установление общих правил для жилых и для нежилых помещений свидетельствует о сближении их правового режима, что в перспективе способно привести к установлению общих правил…

Но такой вывод был бы преждевременным, поскольку Закон от 27 декабря 2021 г. № 558-ФЗ на самом деле лишь усиливает запретительное регулирование в жилищной сфере. Просто законодатель на сей раз использовал завуалированную форму запрета, да еще добавил социальной риторики. И в самом деле, значительная часть общества в последние годы негативно относится к запретам (опять запрет, сколько можно, только их и вводят, а где же дозволение, свобода?!). Правда, меньше их не становится… Так почему бы ни поступить более аккуратно, да ещё позвать на помощь некоторых «либералов», тех, кто готов пойти на ограничение прав собственников в широких пределах. Тем более что сторонников «консервативной» в рыночном смысле повестки у нас мало.

В чём смысл Закона от 27 декабря 2021 г. № 558-ФЗ? Во-первых, в некоторых нормах Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) термин «жилые помещения» заменяется на «помещения в многоквартирном доме». Тем самым РФ начинает регулировать отношения по поводу нежилых помещений, но в отношении не всех, а только тех, которые находятся в многоквартирных жилых домах. Нежилых зданий и нежилых помещений в последних новый закон не касается. Так что полное единство в регулировании всё равно не будет достигнуто. Замена «жилых помещений» на «помещения в многоквартирном доме» произведена в РФ лишь в части переустройства и (или) перепланировки.

Поэтому в остальных случаях нормы РФ на нежилые помещения в многоквартирных домах, вроде бы, распространяться не должны, если иное прямо не предусмотрено (например, в части, касающейся осуществления прав на общее имущество многоквартирного дома и управления им). Хотя, конечно, было бы лучше, если бы об этом было сказано прямо. Так что отношения по поводу нежилых помещений, не находящихся в многоквартирных жилых домах, по-прежнему остаются без полноценного регулирования. Это позволяет судам применять к ним правила о жилых помещениях по аналогии, что имеет, разумеется, казуистический характер и далеко не всегда оправданно.

Помимо приравнивания нежилых помещений к жилым в части переустройства и (или) перепланировки, Закон от 27 декабря 2021 г. № 558-ФЗ содержит еще одну значимую для практики норму, а именно, изменение в п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Смысл его состоит в том, что если «переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, для их проведения нужно предоставить также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ.

Казалось бы, ничего нового… Исходя из общих подходов ГК РФ общее имущество многоквартирного жилого дома, находящееся в долевой собственности, нельзя передать в индивидуальную собственность при отсутствии согласия кого-либо из сособственников. Иное означало бы необоснованное лишение права собственности, ведь распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Правда, на протяжении десятилетий никто не спрашивал согласия сособственников при переводе жилых помещений в нежилые. Достаточно было соблюдения определённой процедуры и принятия уполномоченным государственным органом соответствующего решения. Я уж не говорю о многолетней практике приватизации частей общего имущества многоквартирных домов под видом продажи обособленных нежилых помещений.

В результате первые, а то и вторые, этажи многих жилых домов превращались в нежилые помещения, будучи порой для этого непригодными. Условия проживания людей в таких домах, как правило, ухудшались. И вот теперь к запрету переводить в нежилые не пригодные для этих целей помещения (который существовал и ранее, просто игнорировался), решили, что нужно получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, если происходит изъятие части общего имущества с превращением его в индивидуальное. И тут, как всегда, дьявол прячется в деталях, а именно, что будут понимать под «присоединением части общего имущества».

Возьмём, например, наиболее часто встречающуюся ситуацию, когда квартиру превращают в нежилое помещение, прорезая вместо окна дверь и пристраивая к ней внешнюю лестницу. Формально тут, вроде бы, площадь общего имущества многоквартирного дома не уменьшается (узкий вариант толкования). Другое дело, когда коридор, ведущий к нескольким квартирам, которые скупили и превращают в нежилое помещение, присоединяют к последнему. Но интуиция мне подсказывает, что такое логичное толкование практика будет стремиться расшатать. Уж больно хочется в последние годы уполномоченным государственным или муниципальным органам расширять сферу своего усмотрения. И они будут требовать согласия всех сособственников и тогда, когда в этом нет необходимости, хотя бы для того чтобы избежать возможных упрёков в нечистоплотности.

Ведь основные стрелы критики процедуры превращения жилых помещений в нежилые будут, при узком варианте толкования, бить мимо цели. Случаев, когда к создаваемому нежилому помещению «прирезаются» куски общего имущества многоквартирного дома, не так много. Гораздо больше случаев, когда нежилое помещение создается в рамках уже существующей квартиры, а применительно к ней регулирование не меняется. Правда, можно понимать под присоединением части общего имущества любое изменение границ или даже кадастрового плана (широкий вариант толкования), однако будет трудно обойти то обстоятельство, что и стена, и дверь, и окно – будут общим имуществом, – пусть и технически различным. В общем, поживём-увидим.

Но на этом перечень сюрпризов не заканчивается: в Законе от 27 декабря 2021 г. № 558-ФЗ появилась фраза о «протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме», предусмотренном частью 2 статьи 40 ЖК РФ. Начнём с того, что в части 2 ст. 40 ЖК РФ нет ни слова о протоколе, а идёт речь лишь о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме. Теперь же нужен ещё и протокол общего собрания, причём неясно, должны ли на это собрание явиться все собственники.

Определение нежилого и жилого помещения

На сегодняшний день в законодательстве нет такого понятия как «нежилое помещение». Гражданский кодекс в статье 130 выделяет только понятия «здание» и «сооружение». Однако в законодательной базе определены и перечислены признаки нежилого помещения.

Выделяют следующие признаки нежилого помещения:

1. Изолированность и материальность. Нежилое помещение (наравне с жилым) представляет собой изолированный объект. Материальными границами выступают стены, потолок, пол. Обязательно наличие входа.
2. Объекты относятся к недвижимому имуществу. Эта характеристика присутствует в ФЗ № 122-ФЗ, где подчёркивается, что права на нежилые помещения подлежат госрегистрации, как и права на жилище, здания, предприятия, сооружения, участки.
3. Недвижимость входит в состав зданий. Признак позволяет определить отличие нежилого помещения от строения и, одновременно, тесную пространственную связь с ним.
4. Связь помещения как недвижимой вещи с участком проявляется в регистрации имущества по адресу, который указывает на конкретную земельную территорию, а также в невозможности перемещения здания.
5. Помещение является объектом нежилого фонда. В совокупность недвижимого имущества этого типа включаются изолированные объекты, расположенные как в нежилых зданиях, так и в жилых строениях. Исключением в последнем случае становится недвижимость, отнесённая к жилищному фонду в установленном порядке.
6. Функциональное назначение имеет двойственный характер: недвижимое имущество не используется для постоянного проживания физлиц; предназначено для общественных, производственных целей.

К нежилым помещениям относятся следующие объекты:

• склады;
• офисы;
• цеха;
• магазины;
• административные, образовательные, спортивные, культурные учреждения и прочие непригодные для постоянного проживания объекты недвижимости хозяйственного и вспомогательного назначения.

Документы, регламентирующих перевод нежилого помещения в жилое

Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое основывается на следующих нормативно-правовых актах и кодексах нашей страны:

• Жилищном кодексе РФ (основной документ, регламентирующий подобный перевод);
• Градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г. (особенно это касается вопросов реконструкции объектов и их капитального ремонта);
• Гражданском кодексе РФ ч.1 – 4 (с изменениями и дополнениями);
• основании Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»;
• законах и иных нормативных правовых актов субъектов Федерации.

Похожие записи:

• Максимальный размер пенсии инспектора ФСИН в 2023 году – как рассчитать
• Платежное поручение по ЕНП в 2023 году — порядок заполнения и инструкция
• О ходе исполнительного производства теперь можно узнать на портале Госуслуг