Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить договор ДДУ в Росреестре?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор ДУ не получает статус заключенного, пока он не зарегистрирован в госорганах. Даже если на нем есть все нужные подписи от участников и все требующиеся печати. Регистрация — это единственный способ подтвердить законность сделки. В суде ДДУ, которого нет в Росреестре, однозначно считается недействительным.
Зачем нужно проверять регистрацию ДДУ
Только зарегистрированный ДДУ защищает ваши имущественные права. Кроме того, наличие договора в ЕГРН подтверждает, что:
- разрешительные и регистрационные документы стройкомпании успешно проверены;
- дублированная продажа исключена, так как ДДУ на одну и ту же часть определенного объекта в Росреестре можно оформить только однократно;
- застройщик работает в соответствии с законом №214-ФЗ;
- застройка идет по согласованному и утвержденному проекту на земельном участке, где разрешено жилое строительство.
Основные данные из ЕГРН о недвижимости
Важно! Согласно ст.165 ГК РФ, если сделка была совершена надлежащим образом, но одна из сторон отказывается ее регистрировать, вторая сторона может обратиться в орган правосудия. Это в полной мере касается и госрегистрации ДДУ. Если вы собрались участвовать в судебном разбирательстве — заручитесь поддержкой адвоката по долевому строительству.
После этого необходимо пройти следующий алгоритм действий. Если оформлена ипотека, то необходимо показать договор залога.
Первое, что должен выяснить дольщик, — по какой причине стройфирма не сделала этого. С этим вопросом нужно обратиться лично в офис застройщика. Возможно, компания просто не успела посетить Росреестр в силу болезни сотрудников, отвечающих за госрегистрацию ДДУ, забыла именно о вашем договоре, неверно оформила документы и т.д.
Зачем нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в реестре ЕГРН — федеральной базе данных. В отношении долевого строительства в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома.
Проверка регистрации ДДУ может понадобиться:
- для того, чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, то есть — своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- для проведения проверки перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- ради получения официального бланка, подтверждающий факт государственной регистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Зачем и кому нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в федеральной базе данных – реестре ЕГРН. В отношении долевки в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома. Проверка регистрации ДДУ может потребоваться:
- чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- чтобы провести проверку перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- чтобы получить официальный бланк, подтверждающий факт госрегистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Зачем нужна проверка регистрации ДДУ
Регистрационные процедуры проводятся Росреестром для закрепления и подтверждения прав. Все сведения размещаются в реестре ЕГРН — федеральной базе данных. В отношении долевого строительства в ЕГРН будут включена информация о возникновении права требования на еще несуществующий объект, т.е. на части площади будущего дома.
Проверка регистрации ДДУ может понадобиться:
- для того, чтобы убедиться, что застройщик выполнил обязательное требование Закона 214-ФЗ, то есть — своевременно передал документацию в кадастровый орган;
- для проведения проверки перед оформлением цессии (по закону можно уступить право требования, только если оно закреплено в ЕГРН);
- ради получения официального бланка, подтверждающий факт государственной регистрации и номер ДДУ – выписку ЕГРН.
Как по номеру ДДУ проверить его регистрацию в Росреестре?
Узнать в Росреестре, зарегистрирован ли ваш ДДУ, можно на сайте этого ведомства или путем заказа выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Электронный вариант выписки тоже можно заказать через сайт, но только если у вас есть цифровая подпись. Бумажный документ о регистрации прав на недвижимость дадут либо в местном отделении Росреестра, либо во многофункциональном центре.
Подать запрос и проверить договор может кто угодно, не обязательно это должен быть будущий собственник: сведения из ЕГРН общедоступны, доверенность не потребуется. Для обоих способов вам нужно знать лишь две вещи: номер ДДУ и кадастровый номер земельного участка, обе цифры есть в договоре долевого участия.
Почему необходима регистрация ДДУ в Росреестре?
Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона подписанный с двух сторон договор долевого участия не имеет юридической силы. В случае возникновения споров, предъявлять претензии бессмысленно, поскольку до регистрации ДДУ в Росреестре он считается незаключенным.
Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства
Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.
Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).
Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.
Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).
Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).
Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2020 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).
Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.
Как узнать номер регистрации договора долевого участия
Узнать присвоенный Росреестром номер регистрации ДДУ можно, посмотрев на оборот последней страницы договора. Нужный номер указан в штампе о регистрации, поставленном Росреестром при обработке ДДУ. Как правило, этот номер вписан от руки. Номер ДДУ выглядит, как несколько групп цифр, разделенных знаками «/» и «:».
Номер регистрации ДДУ в Росреестре не идентичен номеру, выданному застройщиком при подписании и регистрации ДДУ в своей внутренней системе учета (указан на первом листе в названии ДДУ). Однако номер застройщика также важен, поскольку он будет указан в записи Росреестра о создании обременения в виде ДДУ. По этому номеру дольщик сможет найти свой ДДУ в разделе «Обременения» выписки из ЕГРН на земельный участок, где осуществляется строительство.
Дополнительная проверка
Дополнительно дольщик может на всякий случай проверить свой договор долевого строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь можно выяснить, оплатил ли застройщик необходимые взносы в компенсационный фонд долевого строительства до регистрации этого ДДУ.
В соответствии с законом 214 ФЗ уплата взносов в компенсационный фонд обязательна только для проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2021 года. При этом независимо от даты регистрации не должны уплачивать взносы те застройщики, которые работают со счетами эскроу.
Проверку можно сделать в разделе сайта: «Проверить ДДУ» (находится в середине страницы).
Для проверки нужно ввести номер регистрации своего ДДУ.
Эта система создана недавно и временами может работать некорректно. Росреестр при регистрации ДДУ также проверяет сведения об уплате взносов в компенсационный фонд. Так что, если ДДУ успешно зарегистрирован Росреестром, — скорее всего, взносы уплачены, либо их уплата не требуется.
Зачем нужна регистрация ДДУ?
Несмотря на огромную «армию» обманутых дольщиков, которые до сих пор не въехали в свои квартиры (многие и не въедут), риск при оформлении долевого участия остаётся большим. К выбору застройщика следует относиться с особой осторожностью. Кроме того имеется мошенничество на рынке недвижимости, когда нередко одну и ту же квартиру продают неоднократно разным покупателям. Такой вариант возможен при покупке недвижимости по предварительному договору без регистрации в надзорных органах. Поэтому проверка ДДУ в Росреестре, не занимающая много времени, позволит сохранить вложенные в квартиру деньги и избежать обмана.
Важно! ДДУ без регистрации в Росреестре не имеет юридической силы. Он не используется при судебных разбирательствах, не гарантирует дольщику возврат денег в случае форс-мажорных обстоятельств или мошенничества. Печати и подписи на документе не являются основанием для возмещения убытков или устранения недоделок.
На практике застройщик навязывает при оформлении договора сразу внести необходимую сумму, уверяя, что таким образом можно зарезервировать лучшие варианты квартир, процедура значительно упрощается и ускоряется, приводя много убеждающих факторов.
Совет! Ни при каких условиях не следует подписывать предварительный договор до регистрации в Росреестре. Статус дольщика появляется с момента внесения данных в реестр недвижимости.
Регистрация гарантирует:
- правомочность всех документов застройщика;
- наличие разрешительной, законной проектной документации, имеющей юридическую чистоту;
- соответствие Федеральному закону № 214 всех действий девелопера.
Что избавит от сомнений
Только правомерная регистрация ДДУ может принести уверенность дольщику, что заключенное соглашение проведено по юридическим правилам и принадлежит к действующему документу.
Без учета в государственном ведомстве ДДУ, со всеми печатями и подписями фигурантов, не будет правомочным. Документ как действительный, нельзя предъявить суду, только регистрация может подтвердить законность сделки.
Оформленный государственным органом договор защищает имущественные права участника ДДУ, указывает на факты:
- официально действующее лицо, имеет право строить многоквартирные дома;
- переданные на регистрацию документы имеют разрешительные функции, так как прошли через скрупулёзную проверку;
- строительство дома идет по согласованному и утвержденному проекту, земельный участок оформлен в правовом порядке;
- строительная фирма не нарушает ФЗ № 214, где описаны положения долевого строительства и требования к участию в действиях с объектами недвижимости.
Зарегистрировать ДДУ можно только раз, что подтверждает отсутствие двойной продажи.
Собственником конкретной площади становится только один владелец, при условии:
- законного строительства;
- у собственника есть разрешение;
- ДДУ зафиксирован в Росреестре.
Если договор не зарегистрирован
Иногда, когда покупатель собирается проверять регистрацию договора, он попросту не находит эту информацию на сайте Росреестра. Если все сроки предоставления сведений в базу уже прошли, необходимо обратить внимание на другие причины отсутствия информации.
Здесь выделяются следующие возможные ошибки сторон – покупателя и застройщика:
- Представитель компании-застройщика при обращении в Росреестр не представил все документы. Зачастую причиной этого становится отсутствие прав на строительство объекта в целом. Подобное может обернуться для обратившейся стороны административными взысканиями и даже уголовной ответственностью.
- ДДУ был оформлен с ошибками, которые выявили сотрудники Росреестра. Возможно, на момент проверки они уже оповестили о наличии допущенной оплошности застройщика, но он еще не связался с покупателем или не может сделать это по причине отсутствия контактных данных.
- Сведения подавались неуполномоченным лицом. Здесь следует указать, что зарегистрировать ДДУ в Росреестре может и сам покупатель в одностороннем порядке. Для этого ему достаточно представить копии правоустанавливающих документов на строительство, которые можно взять у самого застройщика.
- В Росреестре уже зарегистрирован договор с идентичным номером, но с другим владельцем долевой собственности.
Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра. Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.
Внимание!Согласно закону 214 ФЗ, оплата квартиры производится только после регистрации договора долевого строительства. Не платите застройщику раньше!
Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре. Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.
Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика). Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке. Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).
Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:
- зайти на сайт Росреестра:
- в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».
- На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».
Проверка регистрации ДДУ через Росреестр
Не обязательно платить за проверку регистрации ДДУ. Это можно сделать бесплатно через сервис Росреестра:
- выбираем раздел «Электронные услуги и сервисы»;
- проходим в «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online»;
- находим графу «Кадастровый номер земельного участка»;
- указываем кадастровый номер из ДДУ (его также можно найти на публичной кадастровой карте);
- нажимаем «Сформировать запрос»;
- открываем «Адрес» и получаем информацию по исковому участку;
- нажимаем «Права и ограничения» и знакомимся со списком всех обременений, договоров, что были поставлены на учет в Росреестре;
- сравниваем номер с указанными в списке ограничений.
Номера совпадают — значит не стоит беспокоится. Ваш ДДУ успешно зарегистрирован.
Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн
Зарегистрирован ДДУ в Росреестре или нет, можно посмотреть в онлайн режиме на сайте Несколько простых шагов для получения нужной информации:
- Зайдя на площадку и прокрутив страницу в самую нижнюю часть, можно увидеть графу «Электронные услуги».
- Нажав на ссылку, пользователь попадает на другую страницу, где представлены все услуги, предоставляемые сервисом в электронном виде.
- Нас интересует третий раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», нажимаем на нее.
- В первую строку открывшейся таблицы нужно внести кадастровый номер объекта, который необходимо проверить. Его номер указан в ДДУ в разделе «Предмет договора».
- Далее нажимаем на кнопку «Сформировать запрос», а затем кликаем по самому объекту.
- В новом окне открывается вся информация по данному объекту. Нас интересует строка «Права и ограничения», нажимаем на нее.
- Открывается список всех зарегистрированных договоров. Если вы нашли номер своего ДДУ, значит все в порядке.
Если ДДУ не зарегистрирован, возможно, его просто еще не успели внести в список. Найдите строку «Дата обновления информации» и посмотрите, когда были обновлены данные. Сколько длится регистрация? Для оформления ДДУ с первым дольщиком закон отводит семь будних дней, если регистрация проводится через Росреестр, и девять будних дней – через многофункциональный центр. Оформление договоров с последующими дольщиками, как правило, не превышает пяти дней.