Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Исковая давность при продаже недвижимости, купленной в браке без согласия супругав в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже если муж и жена долгие годы жили вместе в одной квартире, не всегда такая недвижимость будет числиться совместно нажитой. Вот список условий, при которых жильё после развода считается личным имуществом одного из супругов.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
Когда согласие бывшего супруга на продажу недвижимости не нужно
- Квартира, дом, участок куплены до брака.
- Объект передали в наследство или в дар одному из супругов.
- Право собственности на конкретную недвижимость указано в брачном договоре.
- Объект куплен в браке на личные средства. Деньги супруг получил в подарок или в результате продажи унаследованной, подаренной или купленной до свадьбы недвижимости.
- Квартира приватизирована мужем или женой во время брака.
- При разводе общую собственности разделили, жильё получил один из супругов.
- Срок исковой давности по разделу имущества после развода составляет 3 года. Но не может превышать 10 лет с момента нарушения права стороны на долю в совместном имуществе.
- Исчисление указанного периода начинается с момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав на общую собственность. К этому времени после развода может пройти 5, а то и 10 лет.
- Нарушение права может выражаться в несогласованной продаже квартиры, дома или другого имущества, ограничении или лишении права им пользоваться.
- Пропущенный срок может быть восстановлен судом, если истец был тяжело болен или не владеет русским языком.
- Периоды времени, в течение которого действовал форс-мажор, или один из супругов находился в составе Вооруженных Сил, не включаются в исковую давность и приостанавливают ее течение.
- Суд не вправе по собственной инициативе отказывать в иске в связи с пропуском срока давности, если об этом не заявит вторая сторона спора.
Постараетесь ли самостоятельно определить, с какого момента следует исчислять срок исковой давности? Обратитесь ли к квалифицированному адвокату для получения консультации, если после развода прошло большое количество времени?
Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих
В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:
- Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш
SHIFT + ? - Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
- Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
- Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
- Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет
В каких случаях разрешение не требуется?
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИЗНАНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ ПО ИСКУ ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания сделки недействительной установлены параграфом 2 Гражданского кодекса РФ.
Сделка по купле-продаже недвижимого имущества (совместно нажитого имущества), проданного одним из бывших супругов, но без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, является недействительной при соответствующей претензии, поступившей в пределах сроков исковой давности от супруга, чьи права были нарушены.
Данная правовая позиция подтверждается существующей судебной практикой, в том числе Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2013 N 4-КГ13-19.
В частности, согласно Определению, истец в 2012 г. обратилась с иском к бывшему мужу и его сыну и просила суд признать сделку по дарению земельного участка отцом сыну недействительной в связи с тем, что земельный участок был приобретен бывшими супругами в период брака (с 14 июля 1979 г. по 30 сентября 1996 г.).
По мнению истца, земельный участок является совместно нажитым имуществом на основании п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ.
21.08.2012 Одинцовский городской суд Московской области удовлетворил исковые требования истца к бывшему мужу и его сыну, признав сделку по дарению земельного участка недействительной в части 1/2 доли в общем имуществе супругов, которая должна принадлежать истцу.
Апелляционная инстанция не согласилась с доводами суда первой инстанции и решение о признании сделки недействительной отменила на основании того, что истцом были нарушены сроки исковой давности при обращении в суд.
В результате кассационного обжалования истцом решения апелляционной инстанции 10.04.2013 соответствующее дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2013 дело передано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
По результатам изучения дела кассационная жалоба истца на решение апелляционного суда признана обоснованной и удовлетворена Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации.
Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации установлено, что бывший супруг получил соответствующий земельный участок в собственность в период брака с истцом.
Супругами не производился раздел имущества в период расторжения брака или после расторжения брака.
Бывший супруг подарил земельный участок 08.02.2012 своему сыну, но согласие на отчуждение недвижимого имущества у истца не получил.
Кроме того, суд установил, что о своем нарушенном праве истцу стало известно в феврале 2012 г., то есть трехлетний срок исковой давности по искам о разделе имущества истцом пропущен не был, в том числе с учетом требований ст. 200 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что апелляционная судебная инстанция при вынесении своего определения ошибочно посчитала срок исковой давности с момента расторжения брака, что противоречит Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15.
Таким образом, определение апелляционной инстанции признано Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации незаконным, решение Одинцовского городского суда Московской области от 21.08.2012 оставлено в силе.НЕКОТОРЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупая недвижимость, каждый покупатель рискует. Покупая недвижимость у одинокого или разведенного гражданина, покупатель рискует вдвойне.
В связи с этим можно рекомендовать до покупки недвижимого имущества следующее.
1. Если недвижимость продает один собственник и он ранее был разведен, то внимательно проверьте все обстоятельства его брака и развода, в том числе уточните, проводился ли раздел имущества между бывшими супругами нажитого в браке. Если да, то попросите решение суда для ознакомления.
2. По документам проверьте, когда и на каком основании собственник получил продаваемое имущество. Если имущество получено в собственность в период брака, то однозначно требуйте нотариальное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости.
Если имущество получено собственником до заключения брака, то необходимо уточнить, делал ли второй супруг во время брака затраты, которые могли бы привести к удорожанию этого имущества, так как в случае существенных денежных вложений в имущество одного из супругов оно может быть также признано совместно нажитым.
3. В случае отказа продавца имущества предоставить согласие на продажу недвижимости бывшего супруга покупателю недвижимости не помешает пообщаться с бывшим супругом и выяснить, есть ли у того виды на отчуждаемое имущество.
4. При определенных обстоятельствах, когда собственник имущества умышленно скрывает сведения о других претендентах на имущество, да еще и подделывает какие-либо документы для совершения сделки, имеет смысл рассмотреть вопрос о наличии в действиях продавца недвижимости признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ.
5. Покупателю недвижимости для совершения сделки по купле-продаже недвижимости целесообразно воспользоваться услугами адвоката или юриста, специализирующегося в данной области, но желательно по рекомендации знакомых.
В целом при покупке недвижимости у разведенного гражданина следует проявить настойчивость и получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости, так как если претензий бывшего супруга нет в данный момент, то они могут быть в будущем, с учетом конкретных обстоятельств.
В то же время, если у покупателя есть какие-либо сомнения относительно чистоты сделки или есть моменты, которые не удается прояснить, можно рекомендовать покупателю отложить сделку по оформлению недвижимости до разрешения сомнений или вообще отказаться от данного объекта недвижимости в пользу другого варианта.
ВС разъяснил сроки давности при разделе имущества
На указанный вами адрес
отправлено письмо для подтверждения.Пожалуйста, пройдите по ссылке
в письме и активируйте подписку.Супруги развелись, но после развода не стали делить недвижимость. Есть ли шансы у одного из них отсудить общую квартиру, если с момента расторжения брака прошло больше трех лет? Две инстанции решили, что это справедливо, но Верховный суд сделал другие выводы. Эксперты отмечают, что дата развода в этом случае не имеет значения, и разъясняют, как считать срок давности в таких спорах.
Развод без претензий
Дмитрий и Мария Субботины* были женаты. Находясь в браке, супруги приобрели трешку в Балашихе, оформив ее в совместную собственность. Жене по договору пожизненной ренты также досталась «однушка». Но супруги решили развестись.
После развода дети остались жить с женой в трехкомнатной квартире, а однокомнатную Мария Субботина сдавала. Изначально, после развода, бывший муж обратился в мировой суд, чтобы разделить права на спорное имущество. Они поделили автомобили, но о пользовании квартирами супругам удалось договориться без суда: конфликта по этому поводу не возникало. Через четыре года после развода Дмитрию Субботину стало известно о намерениях бывшей супруги продать однокомнатную квартиру. В итоге он обратился в суд, чтобы поделить её как общее имущество, а трёшку оставить за женой.
В первой инстанции истцу отказали, сославшись на то, что он пропустил срок исковой давности. Суд отметил, что о нарушении своего права в отношении спорного имущества Субботин узнал в январе — феврале 2014 года. Об этом свидетельствуют поданные при рассмотрении спора о расторжении брака встречные иски о разделе общего имущества супругов, после чего супруги заключили соглашение и поделили только машины. Но требования в суд он заявил через четыре года после развода. Решение устояло в апелляции.
Верховный суд исправил ошибку
Но Верховный суд не согласился с нижестоящими коллегами. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева напомнила, что срок давности в делах о разделе общего имущества составляет три года. Но исчисляется он не со дня развода или, например, регистрации права собственности за одним из супругов, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на имущество (п.2 ст.9 Семейного кодекса, Пленум ВС № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»).
На то, чтобы подать в суд и поделить общее имущество после расторжения, есть три года. Но исчисляются они не с даты развода. Считать нужно с момента, когда бывшему супругу должно было стать известно, что нарушаются его права на общее имущество, следует из определения суда (дело № 4-КГ19-19).
То, что истец обращался к мировому судье с требованием о разделе спорного имущества, подтверждает наличие такого спора на момент подачи иска о расторжении брака, соглашается ВС. Но позже проблема была снята. Субботин не обращался в суд, чтобы делить квартиры, поскольку считал, что он и его бывшая жена пользуются ими по взаимному согласию, а забеспокоился только после информации о продаже жилья. В такой ситуации срок не пропущен, сделал вывод ВС и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (результаты рассмотрения не указаны на сайте суда).
Три года не решат вопрос
«Если подождать три года с момента расторжения брака, то все имущество достанется тому супругу, на имя кого оно зарегистрировано»: такое мнение распространено среди обывателей. Но это заблуждение, напоминает адвокат по семейным спорам Елена Овчинникова: суды ошибаются в таких вопросах нечасто, считает она.
Если супруг не согласен на участие нотариуса
Интересным представляется также и вопрос о согласии супруга для нотариального удостоверения доверенностей. Согласно статье 185 Гражданского кодекса РФ, требуется нотариальная форма удостоверения для сделок, которые совершаются в нотариальной форме. Здесь стоит согласиться с комментарием Е. А. Чефрановой касательно буквального толкования пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса. Он приводит к следствию о необходимости получения согласия супруга для нотариального удостоверения доверенности по процедуре передоверия, равно как и доверенности на покупку и продажу недвижимости или автомобиля, как и снятия последнего с регистрационного учета. Ведь доверенность также является сделкой, хотя и односторонней.
И в самом деле, согласно существующей нотариальной практике, в ходе заключения договоров касательно приобретения или отчуждения недвижимого имущества одним супругом обязательным является предоставление нотариально удостоверенного согласия другого супруга касательно совершение подобных сделок. Однако подобная форма согласия совсем не требуется для удостоверения доверенностей.
В противоположном случае это и вправду усложнило бы гражданский оборот ввиду выражения согласия супругов на совершение сделок в отношении недвижимости. Ведь очень часто промежуток времени от выдачи доверенности до совершения сделки может достигать нескольких лет, ввиду чего согласие супруга на ее совершение необходимо удостоверять в нотариальном порядке не при оформлении доверенности, а непосредственно в ходе заключения сделки по конкретному имуществу.
Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
Есть ли срок давности для раздела квартиры после развода?
На практике встречаются случаи, когда нотариальное согласие супруга не оформляется, в то время как это необходимо в соответствии с пунктом 3 статьи 35 СК РФ. Некоторые нотариусы не оформляют согласие супруга на приобретение недвижимого имущества8, считая, что согласие требуется лишь для отчуждения недвижимого имущества. Нужно заметить, в пункте 3 статьи 35 СК РФ речь идет не об отчуждении недвижимого имущества, а вообще о распоряжении недвижимостью.
Определением Верховного Суда РФ от 6.12.2011 г. № 67-В11-5 отмечена важная роль нотариального согласия супруга в тех случаях, когда такое согласие обязательно: не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия. Указанный вывод сделан Верховным Судом на основании следующих рассуждений. Для признания сделки недействительной пунктом 3 статьи 253 ГК РФ установлена обязанность доказать, что другая сторона в сделке знала об отсутствии у участника совместной собственности, совершившего сделку, необходимых полномочий. Однако пунктом 4 статьи 253 ГК РФ установлено, что правила статьи 253 ГК РФ применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное, а абзацем 2 пункта 3 статьи 35 СК РФ такая обязанность не предусмотрена.
Следуя логике указанного Определения Верховного Суда, сделка может быть признана судом недействительной только на том основании, что не было получено согласие в нотариальной форме, когда такое нотариальное согласие обязательно. Так как сделка является оспоримой, узнать, что его право нарушено, и обратиться в суд супруг может через длительный период времени, что может привести к еще большим убыткам сторон договора. Таким образом, любой из сторон договора к нотариусу может быть предъявлен иск о возмещении убытков. В заключение приведу мнение руководителя Росреестра Натальи Николаевны Антипиной: «В связи с отменой требования о госрегистрации договоров об отчуждении объектов недвижимости, правила законов, связанные с фактом государственной регистрации именно сделок, применяются с учетом этой новации (например, правило статьи 35 Семейного кодекса РФ о необходимости нотариального согласия супруга покупателя жилого помещения по договору куплипродажи, совершенному другим супругом в простой письменной форме, применяться не будет)»9.
Похожие записи: