Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Между кем заключается договор соцнайма на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Социальное жилье предоставляется гражданам, находящимся в социально неблагополучном положении и нуждающимся в жилье. Это могут быть семьи с низким доходом, многодетные семьи, пенсионеры и другие категории граждан, которые не могут сами предоставить себе жилье.
Для получения социального жилья нужно обратиться в социальную службу, где подается заявление на найм жилья. Для заключения договора на социальное жилье необходимы определенные документы. Это могут быть справки о доходах, свидетельства о рождении детей, паспорта граждан и другие.
Социальное жилье может быть предоставлено как в собственности государства, так и в найму у частных лиц. В случаях, когда социальное жилье предоставляется в найм, заключается договор аренды жилья.
Для получения социального жилья можно обратиться как в социальную службу города, так и в муниципальный фонд жилищного хозяйства. Оформление заявления на социальное жилье и заключение договора осуществляется бесплатно.
Имеют право на социальное жилье все, кто находится в трудной жизненной ситуации и нуждаются в помощи государства. Однако, получение социального жилья зависит от наличия свободных жилых площадей и от других условий, которые определяются муниципалитетом.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Какие квартиры предоставляются в соцнайм
Существуют определенные требования, которые предъявляются к жилью, предоставляемому по договору социального найма. Так, речь идет об изолированных помещениях, пригодных для постоянного проживания. То есть, в муниципальном жилье должны быть созданы все необходимые условия для проживания, включая отопление, освещение, канализацию, водоснабжение и т. д.
Кроме того, такое жилье должно подходить вам по площади. То есть соответствовать установленной в регионе норме на человека.
На данный момент по договорам соцнайма предоставляются два вида квартир:
- Муниципальное жилье. Речь идет о жилье муниципальных образований, которое входит в муниципальный жилищный фонд. Этим имуществом распоряжаются местные власти. Как правило, квартиры, предоставляемые по договору социального найма, являются муниципальными.
- Государственное жилье. Такая недвижимость принадлежит РФ и ее субъектам. Она включена в государственный жилищный фонд. Такое жилье выделяют судьям, прокурорам, работникам лесных хозяйств и т. д.
О правах членов семьи нанимателя
Члены семьи работодателя по социальному трудовому договору имеют те же права и обязанности, что и работодатель. И такая же ответственность ожидается от работодателя. Например, они также имеют право проживать в помещениях, но обязаны содержать их в пригодном для проживания состоянии и обязуются не проводить несогласованных перепланировок. Если кто-то из членов семьи работодателя регулярно нарушает правила проживания или проводит незаконную перепланировку, выселить могут всю семью.
Члены семьи нанимателя жилого помещения, на которое распространяется договор социального найма, должны быть указаны в договоре социального найма дома. Если гражданин перестал быть членом семьи работодателя, но продолжает проживать в занимаемом им жилом помещении, он сохраняет те же права, что и другие лица.
Соглашение о вселении временных жильцов
Наниматель жилого помещения и проживающие с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить другим гражданам временно проживать с ними. При этом с временных жильцов плата не взимается, и они могут проживать в этом жилье не более полугода подряд.
Собственник вправе запретить вселение временных жильцов, если общая площадь квартиры на каждого проживающего меньше расчетной нормы для индивидуальной квартиры и меньше нормы предоставления для коммунальной.
Прекращение договора поднайма происходит тогда, когда истекает срок, на который он был заключен. То же самое происходит, если прекращается действие соглашения о социальном найме жилья.
Обычно, главным органом, к которому нужно обратиться, является муниципальное жилищное агентство или комитет по жилищно-коммунальному хозяйству. Важно перед посещением органа самоуправления уточнить перечень документов, которые потребуются для оформления договора соцнайма, чтобы избежать неприятных ситуаций и лишнего временного затруднения.
В обязательном порядке при визите в органы местного самоуправления нужно предоставить следующие документы:
- Заявление на получение социального жилья;
- Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
- Свидетельство о регистрации или документ, подтверждающий проживание на территории данного региона;
- Документы, подтверждающие группу/категорию гражданина, имеющего право на предоставление социального жилья;
- Документы, подтверждающие семейное положение, состав семьи и доходы;
- Иные документы, требуемые местными органами для заключения договора соцнайма.
После предоставления всех необходимых документов и заполнения заявления, местные самоуправления рассматривают каждую заявку индивидуально и принимают решение о предоставлении социального жилья и заключении договора соцнайма. Обычно, результат рассмотрения заявки сообщается в письменной форме.
Итог: Для заключения договора социального найма нужно обратиться в муниципальное жилищное агентство или комитет по жилищно-коммунальному хозяйству. Важно предоставить все необходимые документы, указанные органами местного самоуправления, и подождать решения по заявке. Соблюдая процедуру и предоставляя полный пакет документов, вы повышаете свои шансы на получение договора социального найма.
Кому принадлежат помещения, предоставляемые по договору
По факту государство распределяет между региональными властями и муниципалитетами недвижимость, которая в дальнейшем входит в их собственность. Вторые в свою очередь имеют право предоставить жилую площадь в пользование физическим лицам.
Подобное распределение активно велось в восьмидесятых годах, когда организации предоставляли квартиры своим работникам. За счет государства строились частные дома, квартиры. Наниматели имели право проживать в них. В начале девяностых годов Правительством РФ было принято решение о введении приватизации.
Теперь любой арендатор имел право получить жилье в полную собственность. Однако до оформления всех документов недвижимость принадлежит той организации, которая выдавала квартиру, заключала договор социального найма.
Первоначально надо изучить предназначение и состав документа. Договор социального найма представлен официальным контрактом, сторонами которого выступают наниматели, получающие жилье от государства, и собственник, являющийся государством или муниципалитетом. На основании данного соглашения формируется договоренность, обладающая юридической силой. По ней граждане получают оптимальное жилое помещение для постоянного проживания.
Наниматель имеет право проживать в этой квартире постоянно со всей своей семьей. Он обязан принять объект в правильном порядке, а также исполнять все обязанности, прописанные в соглашении. Требуется своевременно оплачивать услуги ЖКХ и ремонт дома, а также пользоваться помещением без нарушения законодательства.
Заключается договор социального жилищного найма только в специальных государственных органах с обязательной официальной регистрацией. Для этого ответственным квартиросъемщиком, на которого составляется данное соглашение, должны подготавливаться определенные документы, проверяемые государственными служащими. После этого происходит оформление, подписание и регистрация договора.
Какие подготавливаются документы?
Гражданин, планирующий получение квартиры от муниципалитета, должен подготовить определенную документацию. К ней относятся бумаги:
- паспорт гражданина, с которым непосредственно будет заключаться договор социального найма;
- правильно составленное заявление по свободной форме, в котором указывается, на каком основании претендует гражданин на недвижимость, а также сколько членов его семьи будет проживать в квартире;
- документы на всех членов семьи, представленные копиями паспортом и свидетельств о рождении;
- если заявитель состоит в официальном браке, то нужно свидетельство о его заключении;
- св-во о разводе при его наличии;
- справки, которые подтверждают, что у заявителя со всеми другими людьми, которые будут проживать с ним в одной муниципальной квартире, имеются родственные связи.
При необходимости работники администрации могут потребовать от заявителя дополнительную документацию. Заключается договор социального найма жилого помещения только при наличии основания, представленного официальным документом. Он может являться решением суда или постановлением, выпускаемым главой конкретного региона. Перед подписанием документа производится проверка, определяющая, все ли документы переданы заявителем, правильно ли составлено заявление, а также выявляется, не имеется ли каких-либо препятствий для выдачи жилья гражданину и его семье.
После передачи документов в МФЦ или администрацию устанавливается срок, в течение которого принимается решение о выдаче муниципального жилья. Рассматривается заявление с другими бумагами в течение одного месяца. Срок может увеличиваться, если требуется работникам администрации другая документация. Не предусматривается какая-либо плата за оформление контракта.
Договор специализированного найма жилого помещения
Договор соц.найма заключается только на основании решения органов исполнительной власти о предоставлении помещения, при этом наниматель должен:
- относиться к категории малоимущих граждан;
- быть признанным в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
Основания для получения гражданином РФ дома, квартиры или комнаты в социальный наем:
- Полное отсутствие места для проживания.
- Жилое помещение имеет недостаточную площадь на каждого члена семьи (меньше нормы установленной законом).
- Помещение не соответствует нормам безопасности или находится в аварийном.
- Гражданин или кто-то из членов его семьи страдают тяжелой формой заболевания, при котором совместное проживание не допускается.
Несмотря на то, что договор заключается с нанимателем, члены его семьи, зарегистрированные в данном жилом помещении также указываются в документе.
Во-первых, потому что все лица, имеющие отношение к снимаемому жилью, так же, как и наниматель несут ответственность за сохранность и надлежащую эксплуатацию жилого помещения. А во-вторых, потому что они законно смогут претендовать на перезаключение договора от своего имени, в случае возникновения такой необходимости.
Для справки! По закону все граждане, зарегистрированные в жилом помещении считаются одной семьей нанимателя независимо от степени родства.
Заключить договор соц.найма можно в соответствующем Департаменте жилищной политики. Но так как каждый региональный орган самоуправления имеет право на создание собственной структуры, единого решения на случай обращения в конкретный отдел предусмотреть невозможно. Всю необходимую информацию о том, с кем заключается типовой договор соц.найма на муниципальную квартиру и что это такое, можно получить в МФЦ (многофункциональных центрах), там же можно узнать, где подать документы и как узнать результаты рассмотрения заявления.
Представитель городского или муниципального жилищного фонда (наймодатель) должен:
- передать в пользование жилье в надлежащем состоянии, юридически свободное от прав и притязаний третьих лиц;
- обеспечивать жилое помещение услугами коммунального хозяйства, надлежащего качества и в достаточном количестве;
- производить капитальный ремонт;
- взыскивать плату с жильцов.
Гражданин РФ (наниматель), получивший жилье в соц. наем:
- может заменять или менять выделенное жилье;
- имеет право вселять и регистрировать по месту жительства временных и постоянных жильцов;
- может сдавать полученные площади в поднаем;
- обязан сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
- должен проводить текущий ремонт и профилактические работы;
- обязуется своевременно оплачивать жилье и услуги коммунальных служб.
Договор составляется в двух экземплярах, каждый из которых должен находиться у участников данной правовой сделки, один – у нанимателя, другой – у представителя местного органа власти. По каким-либо причинам не полученные, но подписанные заявителем договоры, хранятся в Департаменте жилищной политики в течение пяти лет.
Пpивaтизaция — дoбpoвoльный пpoцecc, пpи кoтopoм пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть пepexoдит oт гocyдapcтвa к нaнимaтeлю. Пocлe пpивaтизaции apeндaтop — лицo, имeющee пpaвo нa coциaльнoe жильe — мoжeт дeлaть c нeдвижимocтью вce, чтo yгoднo: дapить, ocтaвлять в нacлeдcтвo, oбмeнивaть, пpoдaвaть.
Чтoбы пpивaтизиpoвaть нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить в Pocpeecтp:
📋 пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
📋 дoкyмeнты нa пoмeщeниe, пoлyчeнныe в БTИ;
📋 дoгoвop coциaльнoгo нaймa, зaключeнный c гocyдapcтвoм;
📋 зaявлeниe нa пpивaтизaцию c coглacиeм вcex жильцoв нeдвижимocти.
Пopядoк пpeдocтaвлeния ycлyги пpивaтизaции вo мнoгиx peгиoнax имeeт дoпoлнитeльныe тpeбoвaния. Taк, чacтo люди мoгyт пpивaтизиpoвaть пoлyчeннoe жильe пo пpoшecтвии 5 лeт c мoмeнтa пoдпиcaния дoгoвopa coциaльнoгo нaймa.
Apeндaтop мoжeт дocpoчнo cъexaть из пpeдocтaвляeмoгo жилья, ecли oнo пepecтaлo yдoвлeтвopять тpeбoвaниям ЖК PФ — нaпpимep, в cлyчae пoявлeния нoвыx члeнoв ceмьи — либo дoбpoвoльнo pacтopгнyть дoгoвop. Нo в cлyчae дoбpoвoльнoгo pacтopжeния дoгoвopa чeлoвeк тepяeт пpaвo нa пoлyчeния нoвoгo жилья пo coциaльнoмy нaймy.
Нaймoдaтeль — гocyдapcтвo — мoжeт pacтopгнyть дoгoвop coциaльнoгo нaймa, ecли apeндaтop нapyшaeт eгo ycлoвия. B чacтнocти, кoгдa apeндaтop:
❌ нe oплaчивaeт кoммyнaльныe ycлyги и cyммy зa пoльзoвaниe нeдвижимocтью, ecли oнa пpeдycмoтpeнa дoгoвopoм, в тeчeниe пoлyгoдa и бoлee;
❌ нe пoддepживaeт нeдвижимocть в нaдлeжaщeм cocтoянии — нaпpимep, нe дeлaeт кocмeтичecкий peмoнт;
❌ нapyшaeт oбщecтвeнный пopядoк, кoтopый peглaмeнтиpyeтcя пpaвoвыми aктaми.
B cлyчae, ecли нaймoдaтeль дocpoчнo pacтopгaeт дoгoвop, apeндaтop тoжe тepяeт пpaвo нa пoлyчeниe нoвoгo coциaльнoгo жилья. Фopмaльнo oн мoжeт пoпытaтьcя вcтaть в oчepeдь, пpaктичecки в бoльшинcтвe cлyчaeв eмy oткaжyт в paccмoтpeнии дoкyмeнтoв.
1. Договор социального найма может быть изменен по требованию нанимателя в случае объединения в одну семью граждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма. В этом случае граждане имеют право требовать объединения договоров социального найма, когда они проживают в одной квартире по самостоятельным договорам социального найма и уже объединились в одну семью. Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, не вправе требовать такого объединения.
Обращение к наймодателю об объединении договоров найма производится с согласия всех членов семьи нанимателей по договорам социального найма, включая временно отсутствующих. Несмотря на то что в комментируемой статье не говорится о получении согласия членов семьи, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. В данном случае должен быть заключен новый договор социального найма и члены семьи прежних нанимателей будут проживать одной семьей по одному договору. Им не безразлично, с кем проживать в одном жилом помещении, с кем придется вести общее хозяйство и нести солидарную ответственность, вытекающую из договора социального найма. В одну семью объединяются наниматели своей волей. Отказ члена семьи нанимателя от объединения договоров в этом случае не может быть оспорен в судебном порядке.
Исходя из равенства прав нанимателя и членов его семьи их согласие при объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор обязательно.
Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии обращения нанимателей и согласия членов их семей. В результате этого объединения заключается один договор социального найма, предметом которого являются жилые помещения ранее действовавших договоров.
2. Законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади (раздел жилого помещения). В связи с этим такой вид изменения договора социального найма в настоящем Кодексе не предусмотрен.
3. Изменение договора социального найма также возможно по требованию дееспособного члена семьи в случае выбытия нанимателя или его смерти. Если наниматель выехал в другое постоянное место жительства, то любой дееспособный член его семьи, оставшийся проживать в этом жилом помещении, вправе с согласия других дееспособных членов семьи требовать признания его нанимателем. В случае недостижения согласия между членами семьи нанимателя признание нанимателем по ранее заключенному договору социального найма происходит в судебном порядке. Таков же порядок изменения договора социального найма и в случае смерти нанимателя.
4. В комментируемой статье перечислены не все случаи изменения договора социального найма. Настоящий Кодекс устанавливает и иные случаи, когда договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Так, например, изменение договора социального найма происходит в случае предоставления нанимателю изолированного жилого помещения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (см. комментарий к ст. 59 ЖК).
-
Арбитражный процессуальный кодекс
-
Бюджетный кодекс
-
Водный кодекс
-
Воздушный кодекс
-
Градостроительный кодекс
-
Гражданский кодекс часть 1
-
Гражданский кодекс часть 2
-
Гражданский кодекс часть 3
-
Гражданский кодекс часть 4
-
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
-
Жилищный кодекс
-
Земельный кодекс
-
Кодекс административного судопроизводства
-
Кодекс внутреннего водного транспорта
-
Кодекс об административных правонарушениях
-
Кодекс торгового мореплавания
-
Лесной кодекс
-
Налоговый кодекс часть 1
-
Налоговый кодекс часть 2
-
Семейный кодекс
-
Таможенный кодекс Таможенного союза
-
Трудовой кодекс
-
Уголовно-исполнительный кодекс
-
Уголовно-процессуальный кодекс
-
Уголовный кодекс
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
-
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
-
Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
-
Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 226-ФЗ
«О внесении изменения в статью 169 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 27.05.1998 N 76-ФЗ (ред. от 03.08.2018)
«О статусе военнослужащих»
-
Федеральный закон от 07.06.2013 N 108-ФЗ (ред. от 23.04.2018)
«О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 267-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ
«О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 04.06.2018 N 134-ФЗ
«О внесении изменения в статью 161 Жилищного кодекса Российской Федерации»
-
Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ
«О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»
-
Федеральный закон от 29.07.2018 N 272-ФЗ
«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственного управления в сфере официального статистического учета»
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статьи 19 Жилищного кодекса РФ и статьи 672 Гражданского кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Общие положения о найме жилых помещений
В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.
Центральное место в ЖК занимают положения, касающиеся договора социального найма жилого помещения (гл. 8). Согласно п. 1 ст. 672 ГК по такому договору предоставляются гражданам жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Договор социального найма жилого помещения является гражданско- правовым договором, и поэтому возникающие в связи с его заключением отношения регулируются гражданским законодательством (ст. 672 ГК); одновременно он представляет собой основной вид жилищного договора, в силу чего порождаемые им отношения в весьма значительной мере регламентируются нормами жилищного права.
Согласно ст. 60 ЖК по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.
Договор социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 62 ЖКпредметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Отношения по поводу найма в многоквартирных домах являются более сложными, поскольку объектом права пользования здесь выступают не только жилые помещения, но и имущество общего пользования, находящееся в этих домах, что впервые было установлено ст. 673 ГК. Аналогичная норма содержится в ч. 2 ст. 61 ЖК.
Статья 63 ЖК предусматривает, что договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.
Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК).
В ЖК предусмотрена возможность сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Согласно ст. 76 ЖК наниматель указанного помещения с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем. Для заключения договора поднайма необходимо, чтобы после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на проживающего составляла не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.
Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51ЖК, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Поднаниматель не заменяет нанимателя в жилищных отношениях. В соответствии с ч. 3 ст. 76 ЖК он не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
В соответствии со ст. 77 ЖК договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр такого договора передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).
Договор поднайма жилого помещения прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.