Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать перепланировку по всем требованиям закона». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Административный алгоритм
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Если получили отказ в узаконивании перепланировки
Когда суд не легализирует перепланировку и выдает отказ, то в данном случае собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние до перепланировки. Данный процесс контролирует межведомственная комиссия, целью которой является отслеживание процесса восстановления без каких-либо нарушений.
Также суд обязательно назначит собственнику квартиры уплату штрафа. И получить новые документы на квартиру собственник сможет только тогда, когда оплатит штраф. До этого момента квартира будет находиться под судебным арестом.
В случае, когда собственник примет решение об оформлении перепланировки квартиры «задним числом», тем самым обманув администрацию, то ему может грозить дополнительная ответственность подлог.
Стоимость узаконивания перепланировки
Кроме вышеперечисленных штрафов, собственник, осуществивший незаконную перепланировку, должен будет оплатить следующие расходы.
- Обращение в суд, госпошлина — 1000 руб.;
- Получение разрешения от инстанций: Санэпидемстанция, МЧС и УК — от 500 руб. за каждое;
- Помощь адвоката (в сложных случаях) — от 5000 руб. и выше;
- Оформление разрешения от соседей на проведение перепланировки помещения, если это потребуется по итогам заседания. Стоимость заявления от каждого собственника составит от 1000 руб.;
- Оформление нового технического паспорта в БТИ — от 500 руб.;
- Оформление проектной документации у нас в проектной организации, владеющей лицензией на эти услуги — стартует от 5000 руб. Конечная стоимость будет зависеть от сложности проекта;
- Техническое заключение на перепланировку (у нас при заказе проекта — бесплатно);
- Получение нового свидетельства о регистрации права на квартиру — госпошлина составляет 1000 руб. на каждого собственника;
- Оформление доверенности, заверенной у нотариуса — от 1500 руб.;
- Заказ кадастрового паспорта в Росреестре — госпошлина 1000 руб.
Как видно из представленного списка, то затраты на узаконивание, незаконной перепланировки — это еще не самые большие расходы. За разработку проектной документации, получения всех разрешений и справок от соответствующих организаций, придется заплатить гораздо больше. Поэтому, если вы хотите сэкономить и не нести дополнительные расходы в процессе узаконивания перепланировки, то получение всех необходимых документов на это следует делать до ее осуществления.
Этапы выполнения работ
- 01
Косультация
Бесплатная консультация и заключение договора*
- 02
Выезд
Выезд кадастрового инженера на объект в согласованный день для обмеров и заключение договора
- 03
Подготовка документов
Оформление необходимого пакета документов и проверка на соответствие
- 04
Передача и расчет
Передача пакета документов и окончательный расчет
* при оформлении заявки через сайт, заказчику не нужно приезжать в офис для заключения договора (договор заключается по приезду геодезиста на Ваш объект).
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Вопрос, как самому узаконить перепланировку квартиры, регламентируется 25-й статьей ЖК РФ. Согласно указанным нормам, в кадастровую документацию обязательно вносятся любые кардинальные изменения жилого пространства. Разрешение государственных органов не требуется тогда, когда в результате ремонта строительные характеристики помещения остались прежними.
Владельцам не нужно беспокоиться о том, как узаконить выполненную перепланировку квартиры, если произведена установка перегородок из:
- гипсокартонных листов;
- легких смесей из бетона;
- пенополистирола.
Также готовить и в дальнейшем согласовывать проект не нужно, если собираетесь:
- перемещать сантехнические устройства;
- обустраивать уже имеющиеся дверные проемы;
- остеклять балконы и лоджии;
- сооружать и демонтировать тамбуры.
Перечисленные действия оформляются в документах по упрощенной системе. Более масштабные процедуры необходимо согласовывать еще на подготовительном этапе. В противном случае они признаются самовольными и подпадают под санкции.
Когда осуществляется самовольная перепланировка квартиры, с вопросом, как узаконить в 2023 году данную процедуру, следует разобраться заранее. Суд ответит отказом в легализации действий владельца недвижимого имущества, если в процессе работы:
- затронуты общие системы коммуникации;
- нарушена целостность несущих стены;
- ущемлены права остальных жильцов;
- проведено объединение газифицированной кухонной зоны с жилой частью помещения;
- разрушена перегородка между комнатой и балконом (или лоджией) с целью увеличения ее площади;
- один из совершеннолетних собственников жилья был против изменений.
В остальных случаях можно надеяться на удовлетворительное решение суда.
Получается, что многое можно узаконить официально, но для этого требуется очень много времени сил и денег, а на данный момент чаще всего люди не занимаются этой процедурой. А как делали вы ? Делитесь в комментариях.
Каким может быть результат
По результатам рассмотрения заявления и прилагаемых к нему документов Жилищная инспекция может вынести одно из двух возможных решений:
- согласовать произведенную перепланировку и выдать соответствующие разрешительные документы для внесения изменений в техническую документацию на жилье и Росреестр,
- отказать в узаконивании произведенного переоборудования.
При этом если будет согласована перепланировка, то собственник квартиры сможет оставить без изменений:
- внутриквартирную не несущую перегородку, которая позволила увеличить площадь кухни за счет коридора,
- переоборудование санузла, в результате чего он стал совмещенным,
- перенос двери, который был произведен во внутренней не несущей перегородке,
- демонтаж ванной, взамен которой установлена душевая кабина.
Внимание! Замена полового покрытия не должна привести к разборке слоев, из которых он состоит, так как это может привести к нарушению проектных уровней звуковой и тепловой изоляции.
Кaкиe нyжны дoкyмeнты, чтoбы coглacoвaть пepeплaниpoвкy квapтиpы
- Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
- ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
- opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
- для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
- тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
- зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
- пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
- пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
- paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
- paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
- пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
- paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.
Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
К сожалению, собственники квартир часто игнорируют требования об узаконивании планировки, действуют самовольно, проводя незаконные работы без соблюдения обязательных требований по безопасности, что часто влечет за собой многочисленные аварии и обрушения.
Иногда владельцы планируют узаконить ремонтные работы и «задним числом», а потом просто об этом забывают. Конечно, такая халатность в отношении планируемых работ недопустима, и требует своевременного узаконивания в соответствующих инстанциях (администрации района, суда и.т.д). Не стоит забывать и о том, что если в будущем у вас возникнет желание, например, продать квартиру, то это будет сделать крайне сложно, ведь поэтажный план БТИ в красных линиях красноречиво будет свидетельствовать об осуществлении Вами незаконных работ по перепланировке. Поэтому, квартиру с таким паспортом вам будет сложно заложить, провести приватизацию или осуществить ее продажу до тех пор, пока вы не осуществите узаконивание перепланировки.
- Суд, порядок дейтсвий
- Если суд одобрил
- Если суд отказал
- Штрафы
- Стоимость узаконивания
- Когда нельзя узаконить
- Кто поможет узаконить
Узаконивание перепланировки квартиры большинство людей считают бесполезным процессом, требующим огромного количества времени и нервов. Люди пытаются сэкономить, когда делают ремонт без разрешительной документации и с помощью дешевой рабочей силы — непрофессионалов в своем деле. Особенно такой «экономией» отличаются собственники приватизированных квартир. Часто возникают и такие ситуации, что собственники квартир, желающие узаконить перепланировку, ничего не знают о тех действиях, которые им вообще следует осуществить в рамках данного процесса.
Конечно идеальный вариант, если вы задумали перепланировку, заказали проект и получили все разрешения, а потом только подписали акты о законно завершённой перепланировке. Но это бывает в половине случаев! А что со второй половиной, разберём далее.
Ответ на данный вопрос однозначен: требуется! В подтверждении этого можно привести следующий пример. Так, в 2013 г. впервые в судебной практике Мосжилинспекции, случился прецедент: она отсудила квартиру у собственника за демонтаж несущей стены, представляющий угрозу безопасности проживания. Суд удовлетворил иск Мосжилинспекции о лишении владельцев права собственности на квартиру и планирует ее выставление на торги. Как оказалось, инспекторы в 2010 г. выдали предписание о возврате квартиры в первоначальный вид, но собственники квартиры данное предписание неоднократно проигнорировали. В итоге, дело было передано в суд.
ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий, если собственник злостно не выполняет предписания Мосжилинспекции. Но таких радикальных решений ранее судами не принималось.