Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры близкому родственнику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарственную недвижимости, как правило, заключают родственники, по причине отсутствия необходимости платить налог. Ввиду ее безвозмездности, законодатель предполагает, что отношения между сторонами доверительные и поэтому, в случае противоправных действий со стороны одаряемого, даритель может отменить сделку. Такие условия уникальны и характерны только для этого вида договора.
Правовой характер дарения
Понятие и признаки дарения. Дарение — есть предоставление, посредством которого одно лицо (даритель) из своего имущества обогащает другое лицо (одаряемого) и которое по воле обеих сторон совершается безвозмездно. В приведенном определении фиксированы три признака дарения.
1. Дарение является предоставлением, которое происходит из имущества дарителя. Такое предоставление может состоять в передаче права собственности или требования, прощении долга, отказе от ограниченного вещного права, обосновании требования и разрешении на присвоение (ст. 221 ГК), так как оно вместе с отделением или захватом владения вызывает переход права собственности на собранные или добытые вещи. Предоставление, которое кто-то делает через безвозмездное выполнение работы или оказание услуги, вопреки противоположному мнению А.Л. Маковского, не может считаться дарением, потому что оно происходит не из имущества, а из рабочей силы предоставляющего, которая хотя и служит источником имущества, но сама к имуществу не относится.
Правовая природа пожертвования. Под пожертвованием понимается дарение вещи или права, связанное с обременением одаряемого обязанностью использовать пожертвованное имущество для определенной общеполезной цели. Договоренность дарителя и одаряемого о таком обременении должна состояться не позднее их соглашения о causa donandi. Указанная обязанность одаряемого возникает не с достижением соответствующей договоренности, а только с передачей ему вещи или права. Поэтому одаряемому не требуется возражение о неисполненном договоре.
Дарственное обещание, обосновывающее обязанность одаряемого использовать пожертвованное имущество в соответствии с указанием доверителя, есть двусторонний, но не взаимный договор. Его нельзя рассматривать в качестве взаимного договора, поскольку задолженное одаряемым действие (например, поддержка благотворительного учреждения) по представлению сторон не является эквивалентом за совершенное дарителем предоставление.
В силу п. 1 ст. 582 ГК пожертвования могут делаться гражданам, лечебным и воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и иным учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, другим некоммерческим организациям, а также государству, субъектам Федерации и муниципальным образованиям. При этом предметом пожертвования может быть только вещь или право.
Исполнение одаряемым лежащей на нем обязанности к использованию пожертвованного имущества в соответствии с указанием доверителя иногда оказывается неосуществимым вследствие изменившихся обстоятельств (например, ввиду прекращения существования благотворительного учреждения, к поддержке которого обязался одаряемый). Если это имеет место, то пожертвованное имущество может использоваться по иному назначению лишь с согласия дарителя, а в случае его смерти или ликвидации — по решению суда (п. 4 ст. 582 ГК).
Отмена пожертвования. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным дарителем назначением или изменение этого назначения с нарушением предписания п. 4 ст. 582 ГК дает дарителю или его правопреемнику право требовать отмены пожертвования (п. 5 ст. 582 ГК). Будучи по своей правовой природе преобразовательным притязанием, это право адресуется не одаряемому, а суду и подлежит действию трехгодичного давностного срока. Реализация этого права приводит к отпадению правового основания пожертвования, вследствие чего у дарителя или его правопреемника в зависимости от вида пожертвованного имущества возникает либо притязание против одаряемого на выдачу переданной ему вещи (п. 1 ст. 1104 ГК), либо право требовать от суда перевода на себя переданного одаряемому требования.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Особенности и виды дарственной
Все о сути договора дарения (ДД) написано в одноименной главе (32-й) Гражданского кодекса (ГК). Он может заключаться только на безвозмездной основе.
Если вещь отдают сразу — это реальная дарственная, если обещают сделать это в будущем — консенсуальная. В последней можно поставить условия, но не оплаты (иначе это купля-продажа). И обещать, что вещь перейдет к новому хозяину после смерти нынешнего, нельзя — это будет уже завещание. Есть еще пожертвование — когда что-то дарится в общеполезных целях.
В дарственной обязательно должно быть указано, что конкретно и кому дарится. Нельзя просто написать «дарю половину (треть, четверть или вообще всё) своего имущества», такой документ ничтожен. Одаряемый должен указать, что он согласен принять вещь.
Если одаряемый не оплатит налог, сделку можно расторгнуть?
Нет, в правовых актах отсутствует такое основание. Сделка считается заключенной с момента государственной регистрации (для дарения недвижимости) или подписания договора. Расторгнуть контракт можно только по основаниям, указанным в законодательстве. Такой перечень является исчерпывающим. Налог будет взыскиваться через суд соответствующим органом.
Как рассчитать налог при дарении доли квартиры?
Допустим, квартира стоит 3 млн. рублей, а 1/2 доли, следовательно, 1,5 млн. рублей:
1,5 млн. *13 %= 195 тыс. рулей. Одаряемый (если он не является Вашим близким родственником) должен будет заплатить налог в размере 195 тыс. рублей.
У вас остались вопросы?
Вы
задаете вопрос
дежурному юристу
Юрист анализирует ваш вопрос
Юрист связывается с вами
Ваш вопрос решен!
Приемущества:
- Полная анонимность
- Бесплатно
- Возможность обсудить любые темы, связанные с дарением
Специфической особенностью договора дарения, отличающей его от всех прочих гражданско-правовых договоров, является предоставленная дарителю и его наследникам возможность отмены дарения. Эта особенность присуща как договорам, совершаемым путем передачи дара одаряемому, так и исполненным дарителем договорам обещания дарения. Вместе с тем отмена не относится к основаниям прекращения договора дарения. Речь идет о таких ситуациях, когда дар уже передан одаряемому и вследствие этого у последнего возникло право собственности на подаренное имущество либо он стал обладателем соответствующего права, т.е. договор дарения, сопровождаемый передачей имущества, уже состоялся как юридический факт, а консенсуальный договор дарения (договор обещания дарения) прекратился в силу его надлежащего исполнения. Поэтому нельзя не согласиться с мнением И.В. Елисеева, который полагает, что даритель, отменяя дарение, «фактически аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия» (Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 133).
Договор дарения и его правовые последствия
В первую очередь дарственная означает переход права собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Когда имущество получает предприятие, оно ставит его себе на баланс и впоследствии отражает в учете наравне с другими ценностями.
Подарок, полученный у близкого окружения, не порождает у граждан обязательств по уплате НДФЛ. Тем не менее, возникают платежи по имуществу (тот же транспортный налог).
В случае если собственность досталась в браке, она попадает в разряд личной. Соответственно, когда супруги решатся на раздел имущества при разводе, подарок не включается в состав предмета спора.
Впрочем, соглашение между близкими родственниками имеет отдельные нюансы. Допустим, муж хочет сделать подарок супруге. И если в качестве него выступает общая собственность, то появляется потребность в предварительном выделении доли.
Минусы и риски дарения
Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.
- В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
- Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
- Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.
Когда запрещено составлять дарственное распоряжение?
Каждый наследодатель должен изучить случаи, когда дарственную составлять нельзя по закону. Основные моменты прописаны в действующем положении 576 Гражданского Кодекса.
- Нельзя передарить имущественное хозяйство, которое находится во владении оперативного управления, но не является собственностью этой организации. Речь идет о муниципальных учреждениях. Организации подобного вида лишены права на недвижимое благосостояние, а движимым хозяйством они могут распоряжаться, как хотят.
- Если имущественное хозяйство находится в общем владении, то его подарить можно будет только с разрешения всех жильцов. Составленное распоряжение можно аннулировать в том случае, если наследодатель знал о незаконной сделке (когда один из жильцов против процедуры).
- Условия соглашения не должны противоречить условиям заявительного распоряжения о приобретении прав (например, циркуляр кредитного соглашения). По этой же причине нельзя передаривать произведения собственного искусства.
- Если дарение материального хозяйства предполагает обращение прав к наследодателю, то составление циркуляра должно производиться, опираясь на положения 382-389 действующего распоряжения.
- Без самого дарителя можно совершить процедуру, если у его представителя будет иметься доверенность, заверенная нотариальным работником. В циркуляре должен указываться вид подарка и личные данные получателя благосостояния, иначе процедура не состоится.
Договор дарения и его стороны
Дарение — это урегулированный гл. 32 ГК РФ гражданско-правовой договор, направленный на безвозвратную передачу одаряемому некого блага. Вопреки расхожему мнению, дарение не всегда опосредствует появление у одаряемого нового блага (денег, имущества, прав). Оно может заключаться в освобождении одаряемого от уже существующих долговых обязательств.
Основной квалифицирующий признак сделки — абсолютная безвозмездность . Даритель не вправе претендовать на встречное имущественное предоставление от одаряемого или его близких в связи с произведенным дарением (ст. 572 ГК РФ). К примеру, есть практика признания недействительными совершенных с небольшим разрывом во времени сделок взаимного дарения. Суды расценивали такие договора как притворные , покрывающие мену .
Сложилась противоречивая практика касательно условий дарственных, в силу которых даритель оставляет за собой возможность в ограниченном режиме пользоваться даримым имуществом. Например, передав право собственности на дом, лицо указывает в договоре на свое право в нем проживать. Единого мнения по поводу законности подобных сделок так и не сложилось.
Однозначно незаконными нотариусы, госрегистраторы и суды признают условия даже о минимальном встречном предоставлении , например — приняв в дар дом, позаботиться о домашнем питомце дарителя. О подобных условиях можно договориться только устно.
Дарение — универсальный договор. Заключать его позволено всем лицам, наделенным гражданской правосубъектностью (под. 2 разд.1 ГК РФ).
Дополнительно
Требования к дарителю установлены жестче. Он должен быть собственником либо правообладателем подарка и располагать достаточной правосубъектностью для его отчуждения.
Недееспособные лица и дети в возрасте до 13 лет включительно дарителями быть не могут . По общему правилу ограниченно дееспособные и подростки до 18 лет самостоятельно, без согласия родителей/попечителей, могут дарить вещи стоимостью до 3 тыс. руб . Полноправные (совершеннолетние или эмансипированные) члены общества могут дарить собственное имущество без ограничений .
За юрлицами признается специальная правосубъектность (ст. 49 ГК РФ). Они могут быть дарителями постольку, поскольку это разрешено их учредительной документацией. Дарение, в котором обе стороны являются СПД (субъектами предпринимательской деятельности), запрещено по ст. 575 ГК РФ .
Внимание
Устная форма допустима в правоотношениях дарения реального типа, когда заключение сделки сопровождается передачей подарка одаряемому или его законному представителю.
Подтверждением заключения сделки (ч. 1 ст. 574) в случае реального или «ручного» дарения является факт приема-передачи даримого имущества . Устная форма дарения считается соблюденной и в случае, когда стороны не проговаривали договорных условий вслух, но их поведение явно свидетельствовало о соответствующих намерениях ст. 159 ГК РФ .
Дарение согласно договору должно быть совершено только в период жизни и здравия обеих сторон. Если лицо хочет сделать такой подарок после смерти и укажет это в дарственной, то она будет недействительной.
Закон о дарении устанавливает, что дарить по договору можно:
- недвижимость и движимое имущество;
- освобождение от каких-либо обязательств, к примеру, долговых;
- имущественные права.
Хотя в роли дарителя и не могут выступать лица моложе 14-летнего возраста, им подобные вопросы могут помочь решить их родители или опекуны.
Подготовка к процедуре, когда происходит дарение ценностей несовершеннолетних, включает в себя сбор следующих документов:
- подтверждающих присутствующие родственные связи или же опекунство;
- подтверждающих присутствие имущества у несовершеннолетных и право им распоряжаться;
- согласие со стороны родителей или опекунов на дарение ценностей несовершеннолетнего;
- разрешение со стороны органов опеки на совершение подобных сделок родителями несовершеннолетнего дарителя или же разрешение самому дарителю, если он старше 14 лет, совершать такие действия самостоятельно.