Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.
Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребёнка
Несовершеннолетний не имеет права самостоятельно совершать какие-либо сделки с принадлежащей ему недвижимостью. Распоряжаться таким имуществом могут законные представители ребёнка — родители, усыновители или опекуны.
Порядок оформления сделок с недвижимостью, которая находится в собственности несовершеннолетнего, зависит от возраста ребёнка:
- До 6 лет — такие дети считаются полностью недееспособными. Решения относительно продажи жилья за них принимают родители, ребёнок может даже не присутствовать при подписании договора.
- От 6 до 14 лет — в этом возрасте дети считаются частично дееспособными. Все сделки с недвижимостью от их имени также совершают законные представители, так как ребёнок младше 14 лет не имеет права ставить подписи в документах. При этом присутствие несовершеннолетнего может потребоваться при подписании договора.
- От 14 до 18 лет — по закону в этом возрасте ребёнок также считается частично дееспособным, но он уже может совершать сделки с недвижимостью с согласия родителей и имеет право подписи. Без личного присутствия несовершеннолетнего продать квартиру нельзя.
В любом случае продажа квартиры, где собственником является несовершеннолетний ребёнок, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Как выписать несовершеннолетнего?
- Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
- Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
- В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.
Нюансы продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние
Взрослые люди вправе свободно распоряжаться свои имуществом, в то время как несовершеннолетние такой возможности лишены. До определенного возраста сделки купли-продажи с их недвижимым имуществом осуществляют взрослые. Далее, подростки могут сами вступать в отношения купли-продажи, но с письменного разрешения родителей. Эти положения отражены в законодательстве РФ – п. 1 ст. 28 ГК РФ и п. 1 ст. 26 ГК РФ соответственно.
В первом случае, права ребенка могут быть ущемлены — намеренно или непредвиденно. Допустим, в трехкомнатной квартире ребенок имеет 1/3 доли стоимостью 700 тыс. рублей. Родители решают купить недвижимость подешевле, а на сэкономленные деньги приобрести автомобиль. В результате покупается квартира поменьше, в которой доля ребенка составляет уже не 700, а 400 тыс. Получается, что, по независящим от него причинам, несовершеннолетний потерял 300 тыс. от своего законного имущества.
Чтобы права юных граждан не нарушались, закон регулирует сделки купли-продажи, в которых прямо или косвенно задействованы несовершеннолетние. Основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ, в частности, п. 2 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного» гласит, что, без разрешения органов опеки и попечительства, законные представители ребенка не имеют права распоряжаться его имуществом.
В каких случаях продать квартиру точно не удастся
Продать недвижимость, принадлежащую ребенку, полностью или частично, а также квартиру, в которой он проживает, нельзя, если вследствие продажи несовершеннолетний понесет ничем не обоснованные убытки. Основные причины для отказа ООП:
- Стоимость и квадратура доли ребенка в новой квартире будет меньше, чем в той, которая у него была.
- Ухудшение жилищных условий не обосновано тратой вырученных средств на благо ребенка: лечение, обучение.
- Нарушен порядок выписки ребенка из старой квартиры (запомните, сначала вписываете в новую, затем выписываете из старой).
- Отсутствие новой квартиры, в которой должна быть выделена доля несовершеннолетнему, за исключением переезда в другую страну и участия в долевом строительстве.
- Родители собираются выделить ребенку долю в строящемся доме, которой готов меньше, чем на 50%.
- Отказ одного из законных представителей ребенка в продаже его имущества.
- Новая квартира непригодна для проживания: находится в аварийном состоянии, отсутствуют необходимые для жизни коммуникации (электричество, водоснабжение).
Каждое заявление рассматривается индивидуально. Например, если ребенок – астматик, то органы опеки не разрешат купить новый дом на территории с постоянным загрязнением воздуха, даже если цена новой квартиры будет выше.
И наоборот, если родители хотят перевести ребенка из загазованной местности поближе к чистому воздуху, органы могут дать положительный ответ, несмотря на то, что стоимость нового имущества будет меньше.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?
Закон дает возможность каждому распоряжаться своей собственностью. Свою квартиру или долю в ней вы можете подарить, обменять, продать или завещать. Но наличие несовершеннолетнего ребенка накладывает ряд ограничений и дополнительных условий. О них необходимо помнить, чтобы продажа квартиры с ребенком прошла гладко и быстро.
Дети до 18 лет не могут в полной мере распоряжаться своим имуществом. Эти функции выполняют за них родители либо опекуны и попечители (если родителей нет, либо они лишены прав). Органы опеки и попечительства следят за тем, что родители не злоупотребляли своим положением и соблюдали права детей при продаже квартиры.
Поэтому, согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, органы опеки должны дать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетних.
Посредники и сделки с имуществом
Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка через посредников? Да, это довольно распространенный прием. И он приветствуется гражданами.
Обращаться для подачи объявления, а также для поиска покупателей необходимо в риелторские компании. Их называют агентствами недвижимости.
Среди плюсов подобного приема выделяют следующие нюансы:
- быстрый поиск клиентов;
- полная юридическая безопасность;
- сопровождение сделки от начала до конца;
- низкая вероятность работы с мошенниками.
Недостатки у этого приема тоже есть. Например:
- комиссия за сделку (обычно зависит от стоимости жилья, в среднем составляет 50000 рублей);
- существует вероятность работы с недобросовестной компанией;
- нет гарантий на успешную и быструю продажу жилья (хотя обычно фирмы в кратчайшие сроки подыскивают покупателей).
Именно такой расклад больше привлекает покупателей. Ведь риелторские компании тщательно проверяют своих клиентов. А значит, продаваемое жилье действительно готово к продаже на момент начала сотрудничества с агентством.
Итак, далее мы рассмотрим пошаговую продажу квартиры. Инструкция поможет не запутаться в том или ином случае. Затем мы рассмотрим пункты более подробно. Алгоритм действий при заключении сделки по жилью выглядит следующим образом:
- Подготовить жилье к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и уборку.
- Обратиться в опеку за разрешением установленной формы.
- Подготовить пакет бумаг для дальнейшего проведения операции.
- Дать объявление и подыскать покупателей.
- Показать жилье и договориться о цене с клиентом.
- Произвести выписку зарегистрированных ранее жильцов из квартиры. Сделать это рекомендуется заранее, до сбора документов.
- Составить договор.
- Заключить соответствующее соглашение. Например, у нотариуса или в агентстве недвижимости.
- Получить деньги в оговоренные сроки и выдать покупателю расписку установленной формы.
- Составить акт приемки-передачи жилья.
- Обратиться в Росреестр для проведения перерегистрации прав собственности.
Вот и все. На самом деле, если заранее подготовиться, сделка будет проведена быстро и без каких-либо негативных моментов. Если граждане решили обратиться за помощью в агентство недвижимости, то основная масса работы ложится на плечи посредника. Он же, как уже было сказано, сопровождает сделку при заключении договора.
Ограничения ребенка на распоряжение квартирой
Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Следует разъяснить, что малолетними считаются граждане в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.
«В соответствии с положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, — разъясняет Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», — Сделки с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)». Возможности и желания родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом малолетнего или несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Для продажи квартиры, где ребенок является собственником необходимо получить документы:
- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
В каком возрасте можно продавать долю несовершеннолетнего ребенка?
Стоит учесть, что возраст детей разделяют на несколько категорий. Их разница заключается в том, что каждому из них приписывают совершенно разные права и обязанности. Так, дети возрастом от 6 до 14 лет имеют права проводить исключительно незначительные бытовые сделки, которые не требуют официального оформления. Любые другие действия, которые требуют официальной регистрации, за детей должны осуществлять либо родители, либо представители органов опеки. Согласно ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации те, кто действуют в интересах ребенка, несут имущественную ответственность по всем договоренностям, касающимся его.
Категория детей возрастом от 14 до 18 лет имеет право заключать бытовые договоренности, управлять своими заработанными денежными средствами, вносить свой вклад. Продажи квартиры с долей такого несовершеннолетнего может осуществляться исключительно с наличием согласия родителей и попечительских органов.
По достижении возраста 18 лет гражданин имеет право заключить сделку купли-продажи самостоятельно.
Парни и девушки возрастом от 16 лет, которые получили статус эмансипированных, официально трудоустроены или же занимаются официальной частной предпринимательской деятельностью, могут распоряжаться своим имуществом также без получения разрешений. Но, такой статус должны признать родители и органы попечительства.
Дети, которые поженились возрастом до 18 лет, но не ранее 16, также относятся к категории полностью дееспособных людей. Этот статус закреплен за ними даже в случае развода.
Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего
Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.
Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.
Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.
Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.
Как получить разрешение на сделку покупки-продажи от Органов опеки?
Продать или другим способом распорядиться собственностью ребенка (и недееспособного взрослого) можно только в исключительных случаях, таких как смена места проживания или оплата крупных расходов (например, лечения) в интересах самого собственника (согласно ст. 20 «Об опеке…»).
При этом обязательно нужно получить разрешение Органа опеки и попечительства (п.1 ст. 21 ФЗ РФ «Об опеке…».
В каких случаях Орган опеки и попечительства может дать разрешение на сделку?
Законный представитель несовершеннолетнего ребенка (или недееспособного взрослого), который вознамерился распорядиться его собственностью, должен доказать, что сделка совершается в интересах ребенка (недееспособного взрослого) и не нарушает его права.
В зависимости от цели продажи недвижимости, принадлежащей ребенку (недееспособному взрослому), родители, опекуны, попечители могут…
- предоставить в собственность ребенка (недееспособного взрослого) другое, аналогичное жилое помещение (например, заключить договор дарения).
Хотя такой алгоритм кажется вполне разумным, далеко не всегда Орган опеки дает на него разрешение. Причин тому несколько.
Во-первых, дарение является безвозмездной сделкой (согласно ст. 572 ГК РФ), и не может предполагать получение выгоды родителем, опекуном или попечителем, а денежные средства, вырученные от продажи принадлежащей ребенку (или недееспособному взрослому) недвижимости — не что иное, как выгода. Во-вторых, дарителем недвижимости нередко выступает родственник подопечного (например, бабушка или дедушка ребенка, брат или сестра недееспособного взрослого), родственник, который может стать наследодателем, а это значит, что недвижимость все равно перейдет в собственность подопечного, если не будет ему подарена.
- купить другое жилое помещение взамен проданного.
Чтобы получить разрешение на продажу жилого помещения, которое принадлежит ребенку или взрослому, лишенному дееспособности, нужно представить в Орган опеки доказательства того, что права собственника не нарушены.
Доказать, что права несовершеннолетнего или недееспособного собственника защищены, можно с помощью предварительного договора, выражающего намерение сторон заключить сделку. Предварительный договор, заключенный в письменной форме с нотариальным удостоверением, нужно предоставить в ООП. Кроме того, нужно предоставить документы на недвижимость – технические, кадастровые, оценочные – чтобы Орган опеки мог удостовериться, что права подопечного защищены.
Жилое помещение, которое будет куплено взамен должно быть равноценным по:
- стоимости;
- жилой площади;
Орган опеки даст разрешение при намерении купить жилье большей площади взамен тесного жилого помещения, жилья подороже – взамен дешевого.
Также высока вероятность получить разрешение Органа опеки – при продаже ветхого или аварийного жилья, и покупке нового.
Пример
Молодая семья из Ростова решила переехать в Москву. Квартира площадью 50 м2 была продана за 3 млн. рублей. Доля ребенка составляла 1/3, занимала площадь 16,5 м2 и была оценена в 1 млн. рублей.
Квартира, которую супруги нашли в Москве, была меньше – 45 м2, и дороже – 6 млн. рублей. Орган опеки дал разрешение, поскольку 1/3 доля ребенка не стала дешевле, а даже подорожала до 2 млн. рублей, хотя ее площадь незначительно уменьшилась – до 15 м2.
- месту расположения и инфраструктуре;
Особенно это относится к недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние дети. Новое жилье не должно быть удалено от школы или детского сада, поликлиники.
Что касается взрослых, лишенных дееспособности, то в некоторых случаях Органы опеки дают согласие на покупку удаленного жилья, если это не противоречит интересам подопечного.
Пример
Орган опеки дал разрешение на продажу квартиры, принадлежащей недееспособному мужчине, и покупку загородного дома, несмотря на значительную удаленность нового жилья. Во-первых, площадь дома была значительно больше площади квартиры, во-вторых, загородная жизнь благотворно сказывалась на течении заболевания подопечного, по сравнению с шумом и смогом центральной части города. Потребности в постоянном врачебном наблюдении у подопечного не было.
- техническому, санитарному, бытовому состоянию.
- Открыть банковский счет на имя несовершеннолетнего ребенка (или недееспосбного взрослого) и перечислить на него денежную сумму, вырученную от продажи недвижимости.
Такой способ защиты прав подопечного допустимо применять в том случае, если причиной продажи недвижимости стала оплата дорогостоящего лечения или другие расходы в интересах подопечного, на которые нужно разрешение Орган опеки (согласно п.5 ст.20 ФЗ РФ «Об опеке и попечительстве»).
В качестве подтверждающего документа нужно предоставить в ОПП договор открытия и обслуживания счета, заключенный с банковским учреждением.