Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мне одобрили ипотеку СберБанка на строительство дома. Что дальше?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Диапазон дополнительных расходов, которые арендодатель имеет право переложить на арендатора обозначен в Приложении 3 §27 второго постановления о расчётах:
1. Текущие официальные обременения земельного участка
Сюда относится земельный налог, однако, не налог на прибыль с ипотеки.
2. Расходы на водоснабжение
К ним относятся расходы на потребление воды, основные таксы, расходы на аренду или другие виды передачи пользования счётчиков воды, расходы на их использование, включая расходы на калькуляцию и распределение, расходы на эксплуатацию собственной установки водоснабжения и очистительной установки, включая очищающие материалы.
3. Расходы на канализацию
К ним относятся сборы за отведение воды из дома и с земельного участка, расходы на эксплуатацию соответствующей не государственной установки и расходы на эксплуатацию дренажного насоса.
4. Расходы
а) на эксплуатацию центральной отопительной установки; к ним относятся расходы на использованные горючие материалы и их доставку, расходы на необходимое для эксплуатации электричество, расходы на техническое обслуживание и контроль за установкой, на регулярные проверки её работоспособности и безопасности, расходы на измерения, согласно федеральному закону о контроле загрязнения, и расходы на аренду или другую передачу права пользования оборудованием для измерения, расходы на использование такого оборудования, включая расходы на калькуляцию и распределение, или
б) на эксплуатацию системы подачи топлива; к ним относятся расходы на использованные горючие материалы и их доставку, расходы на необходимое для эксплуатации электричество, расходы на наблюдение за установкой и её чистку, а также уборку помещения; или
в) на независимую коммерческую поставку тепла, также за установки в смысле пункта а; к ним относятся вознаграждение за доставку тепла и расходы на эксплуатацию соответствующих приспособлений, согласно пункту а; или
г) на чистку и тех. обслуживание этажного центрального отопления; к ним относятся расходы на устранение конденсата и нагара в установке, расходы на регулярную проверку работоспособности и безопасности установки и связанную с этим регулировку соответствующим специалистом, а также расходы на измерения, согласно федеральному закону о контроле загрязнения.
5. Расходы
а) на эксплуатацию центральной системы горячего водоснабжения; к ним относятся расходы на водоснабжение, согласно номеру 2, а также расходы на подогрев воды, согласно номеру 4 пункту а; или
б) на независимую коммерческую доставку теплой воды, также от установок в смысле пункта а; к ним относится вознаграждение за доставку тёплой воды и расходы на эксплуатацию соответствующих установок, согласно номеру 4 пункту а; или
в) на чистку и тех. обслуживание оборудования для нагрева воды; к ним относятся расходы на устранение конденсата и нагара в оборудовании, а также расходы на регулярную проверку работоспособности и безопасности установки и связанную с этим регулировку соответствующим специалистом.
6. Расходы на связанные между собой отопительную и водонагревательную установки
а) при центральном отоплении, в соответствии с номером 4 пунктом а и номером 2, если они уже не предусмотрены, или
б) при независимой коммерческой поставке тепла, согласно номеру 4 пункту в и номеру 2, если они уже не предусмотрены, или
в) при связанных отопительных установках на этажах и водонагревательных установках, в соответствии с номером 2, если они уже не предусмотрены.
7. Расходы на эксплуатацию лифтов
К ним относятся расходы на электроэнергию, расходы на контроль, тех. обслуживание, расходы на регулярную проверку работоспособности и безопасности лифтов и связанную с этим регулировку соответствующим специалистом, а также расходы на чистку лифтов.
8. Расходы на уборку улиц и вывоз мусора
К ним относятся официальные сборы на уборку улиц и вывоз мусора или расходы на соответствующие частные меры, если они, в соответствии с правилами внутреннего распорядка, не оплачиваются арендатором.
9. Расходы на чистку дома и борьбу с паразитами
К расходам на чистку дома относятся расходы на чистку помещений, используемых всеми жильцами дома, а именно вход, лестничные клетки, лестницы, подвал, чердак, прачечная, кабина лифта, если они не оплачиваются арендатором по правилам внутреннего распорядка.
10. Расходы на обслуживание сада
К ним относятся расходы на обслуживание придомовой территории, включая обновление растений и деревьев, обслуживание детских игровых площадок, включая обновление песка, обслуживание парковки, входа и подъезда для частного транспорта.
11. Расходы на освещение
К ним относятся расходы на электричество для внешнего освещения и освещения помещений, которыми пользуются все жильцы здания, а именно вход, лестничные клетки, лестницы, подвал, чердак, прачечная.
12. Расходы на очистку труб
К ним относятся расходы на обслуживание по определяющему постановлению о сборах, если эти расходы уже не предусмотрены в номере 4 пункте а.
13. Расходы на страхование имущества и гарантий
К ним относятся расходы на страхование здания от повреждений из-за наводнений и непогоды, страхование стекла, страхование гарантий здания, бака с горючим и лифта.
14. Расходы на смотрителя за зданием
К ним относятся вознаграждение, социальные выплаты и все денежные выплаты, которые владелец (субъект наследственного права застройки) предоставляет смотрителю за его работу, если эти выплаты не относятся к выплатам по поддержанию в рабочем состоянии, по ремонту (в том числе косметическому), обновлению или управлению зданием. Расходы за выполненную смотрителем работу не причисляются к расходам, указанным в номерах 2-10.
15. Расходы
а) на эксплуатацию общей антенны; к ним относятся расходы на электричество и расходы на регулярные проверки её работоспособности, включая настройку специалистом или плата за пользование антенной, не принадлежащей к общему хозяйству; или
б) на эксплуатацию частной распределительной установки, связанной с широкополосной кабельной сетью; к ним относятся расходы, обозначенные в пункте а; а также текущие ежемесячные сборы за широкополосное подключение.
16. Расходы на эксплуатацию автоматических помывочных устройств
К ним относятся расходы на электроэнергию, расходы на техническое обслуживание и чистку оборудования, расходы на регулярную проверку работоспособности и безопасности оборудования, а также расходы на водоснабжение, согласно номеру 2, если они там уже не предусмотрены.
17. Остальные эксплуатационные расходы
Это эксплуатационные расходы, не названные в номерах 1 – 16, а именно, эксплуатационные расходы дополнительных пристроек, оборудования и устройств.
Агент по недвижимости – Immobilienmakler
Другие возможные переводы: Маклер, риэлтор
Агент по недвижимости играет роль посредника между Покупателем и Продавцом, Арендатором и Арендодателем. Согласно законодательству (§652 ГГУ), агент по недвижимости отвечает за удостоверение наличия объекта и посреднические услуги по объекту. В идеале, агент по недвижимости обладает знаниями в области финансирования и оценки недвижимости, которые используются им в интересах Покупателей и Продавцов. Если между Покупателем и Продавцом лежит большая географическая дистанция, то к обязанностям агента по недвижимости добавляется очень важная функция по передаче информации. При успешном посредничестве агенту по недвижимости причитается комиссионный сбор (или куртаж).
Права и обязанности иностранца при покупке недвижимости
Приобретать недвижимое имущество в Германии разрешено всем иностранцам, независимо от того, являются ли они резидентами ФРГ, но если покупатель — не физическое, а юридическое лицо, для проведения сделки потребуется предоставить документ из Торговой палаты (Handelskammer), подтверждающий, что компания работает на законных основаниях. Вступив в право собственности владелец может свободно распоряжаться имуществом, в том числе сдавать его в аренду на различный срок, получая стабильный доход, перепродать спустя время или проживать самостоятельно.
После того как иностранец приобрел недвижимость, на него возлагаются определенные обязанности. Так, владельцам участков, домов и квартир необходимо своевременно уплачивать налоги и коммунальные платежи. При наличии долгов и систематической отсрочке взносов власти могут конфисковать имущество, а затем выставить его на аукцион.
Расходы на покупку немецкой недвижимости
Даже в том случае, если квартира в Германии обошлась покупателю недорого, он должен учитывать ряд дополнительных затрат. В частности, в статье расходов присутствуют услуги нотариуса, комиссия риелтора и платежи, связанные с переоформлением права на владение объектом. Также иностранец обязуется уплатить налог на недвижимость в Германии, взимаемый при покупке. На размер платежа влияет регион, где располагается объект.
| Федеральная земля | Налоговая ставка, % |
|---|---|
| Бавария | 3,5 |
| Баден-Вюртемберг | 5 |
| Берлин | 6 |
| Бранденбург | 6,5 |
| Бремен | 5 |
| Гамбург | 4,5 |
| Гессен | 6 |
| Мекленбург – Передняя Померания | 6 |
| Нижняя Саксония | 5 |
| Рейнланд-Пфальц | 5 |
| Саар | 6,5 |
| Саксония | 3,5 |
| Саксония-Анхальт | 5 |
| Северный Рейн-Вестфалия | 6,5 |
| Тюрингия | 6,5 |
| Шлезвиг-Гольштейн | 6,5 |
Гонорар нотариуса рассчитывается индивидуально. Чаще всего вознаграждение составляет около 1,5 % от цены недвижимости в Германии, однако, если иностранец приобретает недорогой объект в пригороде, стоимость услуг нотариуса может возрасти до 2–3 %. Для элитного имущества процентная ставка снижается. При регистрации нового собственника объекта в поземельной книге также уплачивается сбор в размере около 0,5 %.
Услуги риелтора оплачиваются покупателем, если заключение сделки не осуществлялось на иных условиях (иногда часть комиссии вносит продавец). В зависимости от квалификации маклера размер вознаграждения составляет 3–6 %. Также дополнительно потребуется уплатить НДС. Если объект недорогой, риелтор может самостоятельно указать фиксированную сумму гонорара.
Комментарии экспертов
Александр Трыкин, руководитель отдела продаж IKON Development:
— Как часто военнослужащим, которые не включаются в НИС автоматически, дают право участия в военной ипотеке по рапорту? Что для этого нужно?
— Накопительная программа для военнослужащих была разработана в 2005 году. Чтобы стать участником НИС, заемщику необходимо числиться в рядах военнослужащих по контракту, иметь гражданство РФ и быть включенным в реестр участников программы. Закон дает возможность стать участниками программы сержантам, старшинам, солдатам, матросам, заключившим второй контракт, офицерам и выпускникам военных вузов и училищ, заключившим контракт, или сотрудникам Росгвардии, прапорщикам, мичманам, прослужившим по контракту три года. Отвечает за внесение этой информации в личную карточку НИС воинская часть.
Но программа появилась лишь в 2005 году, поэтому многие военнослужащие не попали в нее автоматически, но обладают правом воспользоваться установленными законом льготами. Для этого военнослужащему необходимо подать рапорт, в котором указываются личные данные и подтверждение того, что он ознакомлен со всеми правами и обязанностями, содержащимися в программе, и заявляет о своем желании быть включенным в реестр участников. Уведомление об открытии лицевого счета будет направлено на почту.
Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group:
— Включение в программу по рапорту — такая же стандартная процедура, как и автоматическое включение. Чтобы быть включенным в НИС по рапорту, военнослужащий должен соответствовать условиям одной из добровольных категорий участников НИС.
Для рефинансирования военной ипотеки обязательна хорошая кредитная история. Если ипотека оформлялась не на покупку квартиры, а на ИЖС, то выбор банковских программ будет ограничен.
Кaк взять ипoтeкy нa дoм
- пpeждe вceгo – oбpaтитьcя в бaнк для пoлyчeния пpeдвapитeльнoгo oдoбpeния ипoтeки. Paccмoтpeниe зaявки длитcя 1-14 днeй в зaвиcимocти oт бaнкa;
- пocлe пoлyчeния oдoбpeния нeoбxoдимo пoдoбpaть пoдxoдящий вaм вapиaнт дoмa – oбычнo нa этo дaeтcя 3-4 мecяцa;
- дaлee cлeдyeт пpeдocтaвить бaнкy пaкeт дoкyмeнтoв пo выбpaннoмy oбъeктy: пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты, тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopтa, выпиcкy из EГPН, выпиcкy из дoмoвoй книги, oцeнкy pынoчнoй cтoимocти дoмa и зeмeльнoгo yчacткa и дpyгиe дoкyмeнты пo тpeбoвaнию бaнкa;
- ecли бaнк oдoбpит cдeлкy пo выбpaннoмy дoмy, нaдo бyдeт пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи и кpeдитный дoгoвop;
- дaлee нeoбxoдимo oбpaтитьcя зa peгиcтpaциeй пepexoдa пpaвa, пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки;
- пocлe peгиcтpaции пpoизвoдитcя pacчeт c пpoдaвцoм и пoдпиcaниe aктa пpиeмa-пepeдaчи oбъeктa.
Этo пpимepнaя пocлeдoвaтeльнocть дeйcтвий, кoтopaя мoжeт мeнятьcя в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв. К пpимepy, ecли oфopмляeтcя ипoтeкa нa зaгopoдный дoм, a в чиcлo coбcтвeнникoв вxoдят нecoвepшeннoлeтниe дeти, пpидeтcя пoлyчить paзpeшeниe oт opгaнa oпeки. Ecли жe бepeтcя ипoтeкa пoд зeмeльный yчacтoк, кoтopый oфopмлeн в apeндy, a нe в coбcтвeннocть, нyжнo пpoдлить дoгoвop apeнды нa вecь cpoк дeйcтвия ипoтeчнoгo кpeдитa.
Можно ли использовать Семейную ипотеку для рефинансирования кредита?
Да, в отличие от других федеральных программ «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке (до 6% годовых). Условием рефинансирования является рождение первого ребенка или последующих детей после 1 января 2018 года.
Семья, воспитывающая ребенка-инвалида может рефинансировать кредит по программе независимо от даты рождения этого ребенка.
Рефинансировать можно только ипотеку на приобретение жилья от застройщика (по договору-купли продажи или договору участия в долевом строительстве). По программе нельзя рефинансировать ипотеку на строительство дома.
Главные условия оформления
В 2022 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:
- предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
- существо залога;
- обстоятельства и срок их исполнения;
- порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.
Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.
Статья 339. Условия и форма договора залога
Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:
- предмет договора;
- оценка в денежном выражении;
- размер обязательств.
Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:
- наименование;
- место фактического размещения участка земли;
- параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.
Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.
Главные условия оформления
В 2022 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:
- предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
- существо залога;
- обстоятельства и срок их исполнения;
- порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.
Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.
Статья 339. Условия и форма договора залога
Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:
- предмет договора;
- оценка в денежном выражении;
- размер обязательств.
Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:
- наименование;
- место фактического размещения участка земли;
- параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.
Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.
Особенности договора залога ипотеки земельных участков
Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте. Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.
Ипотека зданий/сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой, которая оформляется в том же договоре участка земли, на котором эти строения расположены (также допускается расположение части такого сооружения, которая функционально обеспечивает рассматриваемый объект).
В случае передачи земельного участка по договору аренды физлицу или юрлицу, арендатор подобного участка может отдавать арендные права на него в залог в рамках срока действия договора аренды, однако при этом требуется обязательное согласие собственника земельного участка. Залог прав аренды на участок земли, который находится в собственности государства или муниципальных образований, арендатором допускается в границах срока арендного договора при наличии согласия владельца арендуемого участка. Если же аренда подобного земельного участка заключена на срок свыше 5 лет, то залог прав аренды не требует предоставления согласия собственника, однако условие его уведомления остается обязательным.
Если собственность является общей долевой или совместной, то ипотека устанавливается исключительно на тот земельный участок, который принадлежит физическому или юридическому лицу и был выделен ему из общедолевых или совместных земель.
Для ипотеки участков земли, которые находятся в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности предусмотрены некоторые особенности. В этом случае предметом залога являются только участки земли, предназначенные под жилищное строительство, а также для комплексного освоения под него. При этом они передаются в обеспечение возврата кредита, который был предоставлен кредитной организацией на цели, связанные с обустройством этих земельных участков посредством строительства инженерных инфраструктурных объектов. Решения по ипотеке участков земли, находящихся в муниципальной собственности, выносятся органами местного самоуправления, в то время, как решения по государственной неразграниченной собственности — органами государственной власти субъектов страны, либо органами местного самоуправления, которые наделены соответствующими полномочиями согласно законодательству РФ.
Во всех остальных случаях земельные участки по ипотечному договору любой категории, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть заложены. Помимо этого недопустима ипотека части участка земли, если он обладает площадью, не превышающей минимальный размер, который прописан в нормативных актах органов местного самоуправления для земель разнообразного целевого назначения.
До 10.02.2004 года под ипотеку не допускались сельскохозяйственные площади, который входили в состав земель организаций, занимающихся сельским или фермерским хозяйством, а также полевые земельные участки, предназначенные для личных подсобных хозяйств. В настоящее время подобные территории включены в оборот земель на основании статьи 7 соответствующего закона. Этот оборот осуществляется на основании Закона об ипотеке, в котором нет никаких ограничений касательно этого вопроса.
Как взять кредит под залог земельного участка: требования, документы, риски
Кредит под залог земельного участка: риски и привилегии + требования к недвижимости + причины отказа + пакет документов + условия кредитования от 5-ти банков России + нюансы оформления кредита
- Сегодня люди часто обращаются за финансовой помощью к банковским организациям.
- К сожалению, многие россияне зарабатывают недостаточно для того, чтобы кредиторы им доверяли, а других вариантов найти крупную сумму денег просто нет.
- В таком случае придется предоставить банку доказательство того, что вы сможете погасить долг.
- Для владельцев недвижимости есть хороший вариант – это оформить кредит под залог земельного участка.
- Обо всех деталях этой процедуры мы расскажем ниже.
Платит собственник земли
У уплаты налога на недвижимость есть свои тонкости. Платит её владелец земли. При этом собственник дома или квартиры — не всегда владелец самого участника или даже его части.
В Германии часто владелец дома арендует землю у другого лица (собственника). А собственник участка уже и платит налог на недвижимость.
Кажется, что это — просто формальности, юридические тонкости. Но для покупателя они могут означать:
- Собственник земли перераспределяет налог на землю между всеми владельцами многоквартирного дома. Он может устанавливать другую периодичность выплаты такого налога. Например, раз в месяц, а не в год. То есть платежи дробятся. Обычно об этом покупателя заранее предупреждают.
- Собственник земли сам разбирается с налогом. Вместо налога на землю вы платите ежемесячно деньги за аренду земли. Как правило, это маленькие суммы. По размеру выплаты будут сопоставимыми с налогом на землю или даже меньше.
Ипотека под залог права аренды выдается достаточно редко, зачастую, только крупными банками. Все дело в том, что оценить ликвидность такого имущества сложно. Для того чтобы воспользоваться таким кредитным продуктом, можно следовать следующему пошаговому алгоритму действий:
|
Этапы: |
|
подаем заявление и пакет документов в банк; |
|
кредитная организация оценивает заемщика, а также объект, который выступает залогом и принимает соответствующее решение; |
|
в случае одобрения кредитного продукта, стороны заключают ипотечный договор; |
|
заемщик предоставляет право аренды земельного участка в залог, что регистрируется в государственных органах; |
|
в случае исполнения финансовых обязательств в полном объеме, земельный объект освобождается от обременений. |