Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое первичный и вторичный рынок недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большую часть вторичного рынка недвижимости занимают предложения квартир из старого жилищного фонда. Меньшую — новостройки, которые уже введены в эксплуатацию. Их мы разберём в той части статьи, которая посвящена новым домам. Сейчас же сосредоточимся на объектах, которые в народе называют сталинками, хрущёвками и брежневками.

Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.

Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.

В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.

Что такое первичное жилье

Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.

Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.

Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.

Главный риск покупки жилья на первичном рынке – это долгострой. Сегодня сделки с квартирами в новостройках проводятся через эскроу-счета. Деньги, внесенные по договору долевого участия, будут лежать в банке до момента сдачи дома. Поэтому единственное, что грозит дольщикам – потерянное время и упущенные возможности, ведь цены на недвижимость растут.

К примеру, стройку заморозили, а деньги за квартиру вы уже внесли. Даже если вы заберете эту сумму со счета, приобрести аналогичную квартиру уже не получится.

Еще одним минусом считается то, что качество первичного жилья может не соответствовать строительным нормам и ожиданиям дольщиков. Иногда заметить проблему удается не сразу: например, через пару лет по стенам ползут трещины или из-за плохой вентиляции в квартирах заводится грибок.

После вселения, скорее всего, придется делать ремонт. Тем же самым будут заниматься ваши соседи, поэтому надо смириться с постоянным шумом.

Покупаем квартиру: что выбрать?

Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.

• Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
• Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
• Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
• Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
• Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
• Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.

Требования банков к вторичному рынку

Но и к побывавшей в собственности квартире кредитные организации предъявляют свои требования. Как-никак, недвижимость становится банковским залогом на весь период кредитования. В случае, если заемщик окажется финансово несостоятельным, банк обязан будет реализовать залог, чтобы не понести убытки. Поэтому квартира должна соответствовать некоторым физическим характеристикам, чтобы ничего не препятствовало ее последующей перепродаже.

• Дом, в котором заемщик планирует приобрести жилье, должен быть возведен не ранее 1957 года.
• Обязательное условие – наличие всех современных коммуникаций. Банк не возьмет в залог дом, в котором отсутствуют горячее и холодное водоснабжение, отопление и канализация.
• К моменту полной выплаты ипотеки дом, в котором расположена квартира, не должен быть физически изношен более чем на 70%.

Ветхое жилье и его приобретение

Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.

Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.

Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным. Обращайте внимание на:

• материал перекрытий (если они из дерева, то учитывайте этот момент при перепланировке);
• электропроводку и нагрузку на нее;
• степень износа стояков и труб водоснабжения.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Многие покупатели стремятся купить квартиры в новостройках, ведь:

• можно переделать ремонт по-своему для создания нужной атмосферы;
• не нужно переплачивать посредникам для проверки истории, достаточно убедиться в компетентности застройщик, проведении всех действий по закону;
• не требуется замена старых труб, иной сантехники, траты денег в новом доме, если квартира досталась высокого качества.

Минусы:

• большие вложения в ремонт, если квартира досталась без отделки;
• риск задержки с новосельем, если строительная компания не укладывается в сроки сдачи объекта или вовсе не достроила дом по причине банкротства.

Много неприятных моментов связано с новостройками. Часто приходится ждать месяцами, когда подготовят юридическую документацию. Недобросовестные организации пропадают после сбора денег, уезжая в теплые страны, так и не достроив дом. Также возле новостройки могут отсутствовать парковки, магазины, школы, сады. На устранение неудобств потребуются годы. Жилье на вторично рынке стоит дешевле. Всегда можно поторговаться с продавцом. Хотя и может подсунуть квартиру с “сюрпризом”. Потенциальным покупателям нужно тщательно выяснять историю, прежде чем соглашаться на составление договора купли-продажи. Нельзя сказать однозначно, что лучше: первичная или вторичная недвижимость. Если сравнивать, то стоит опираться на следующие критерии:

1. Затраты. Наверняка в первичной квартирах -черновая отделка. За ремонт придется выложить крупную сумму. Часто вторичный рынок предлагает жилье с хорошим ремонтом, Хотя в старо панельных домах состояние сантехники, трубопровода и канализации оставляет желать лучшего.
2. Время. Во вторичку можно заселиться сразу после составления договора купли-продажи. В новостройку приходится ждать годами, пока полностью не закончится строительство.
3. Экономия денег. На начальном этапе возведения выгодно приобретать жилье в новостройке. При завершении строительства цена на квадратные метры резко взлетает. Также дорожают апартаменты после сдачи дома в эксплуатацию.
4. Предложения. При покупке в новостройке выбирать не приходится. Количество вариантов ограничено. На вторичном рынке предложения составляют большую часть.
5. Юридическая чистота. Приобретая квартиру на первичном рынке у застройщика можно не сомневаться в ее чистоте. Наверняка достанется в полноправное законное пользование. Вторичное жилье имеет множество подводных камней. Может оказаться под арестом, в залоге у банка. Нередко уже после подписания договора купли продажи выявляются незарегистрированные собственники. Только проведение тщательной проверки позволит оградить от неожиданных сюрпризов в дальнейшем.

Внимание! При желании купить жилье на вторичке рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом.

1. Ипотека. Купить в ипотеку можно первичное или вторичное жилье. Но не каждый банк предоставляет ссуды на покупку строящегося объекта. Причем нередко завышают ставки в случае одобрения заявки, покрывая тем самым допустимые риски невозврата. Хотя при инвестировании средств в строящийся объект можно рассчитывать на неплохую прибыль до 30% в год.

Вторичка: эмоциональные плюсы

Они редко становятся решающими, но всё-таки тоже имеют вес при выборе между новостройками или старыми домами.

Дома с историей. Можно поселиться в красивом доме, который есть на всех дореволюционных открытках, или жить в любимом по фильмам районе. Старые дома подскажут и то, каким может быть интерьер вашей будущей квартиры: например, в сталинке можно отреставрировать довоенный паркет и восстановить лепнину на потолках.

Атмосфера. Вы сразу почувствуете атмосферу дома, двора, квартиры, поэтому можно найти что-то совсем «своё» — место, в которое вы сразу влюбитесь.

Выбор зависит и от того, с какой целью покупается недвижимость: для проживания, сдачи в аренду либо дальнейшей перепродажи.

Понятно, что в первую очередь нужно опираться на свои пожелания, особенно если вы покупаете жильё для себя и своей семьи.

При покупке для сдачи в аренду специалисты советуют выбрать небольшую по площади квартиру с ремонтом в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью. Будет ли это квартира в новом доме или нет, не главное. Важнее выбрать наиболее удачное расположение.

Наилучший вариант для перепродажи — квартира в строящемся доме. После сдачи ЖК в эксплуатацию её стоимость вырастет, как правило, на 15–20 %.

Свои плюсы и недостатки есть как у вторички, так и у первички. Какие из них являются особенно важными, каждый покупатель решает сам, выбор зависит от его возможностей и потребностей.

Критерий	Первичка	Вторичка
Цена	Высокая, исключение – строящиеся, экономкласса, в черновой отделке	Невысокая, при этом можно найти меблированное и с ремонтом
Инфраструктура	Часто формируется после ввода	Хорошо развита
Риск	Высокий: много объектов строится без разрешений, но при этом юридическая чистота	Есть вероятность появления наследников
Время заселения	Нужно ждать ввода в эксплуатацию и время на ремонт	Сразу после сделки
Благоустройство	Огороженная территория, охрана, подземный паркинг, мало зелени и небольшая придомовая территория	Чаще всего хорошо озеленённые, просторные дворовые территории, нехватка парковочных мест

Что такое вторичный рынок? Что значит, что квартира со вторичного рынка?

А что значит вторичный рынок недвижимости? Обозначает рынок, на котором предлагаются квартиры и дома, бывшие в употреблении, т.е. уже бывшие в употреблении и принадлежащие собственнику. Сделка купли-продажи недвижимости заключается напрямую с собственником и это немного проще, чем при покупке новой квартиры. Обычно требуется только подписание нотариального акта и полная оплата покупной цены помещения или здания.

На вторичном рынке квартиры и дома также очень разнообразны по возрасту, техническому состоянию и отделке. Так что здесь вы можете купить как недвижимость в отличном состоянии, готовую к заселению, так и недвижимость, нуждающуюся в капитальном ремонте.

Предложение вторичного рынка также намного богаче по типам недвижимости, потому что вы можете найти квартиры как в относительно новых домах, так и в многоквартирных домах советского периода. Есть также квартиры, лофты и недвижимость в исторических многоквартирных домах, построенных еще в довоенные времена.

У вас также есть неограниченные возможности поиска квартир для продажи в привлекательном месте в черте города, например, в самом центре, потому что на вторичном рынке их гораздо больше, чем на первичном. Когда вы решаете купить квартиру на вторичном рынке, у вас гораздо больше возможностей подогнать квартиру под свои индивидуальные требования.

Преимущества и недостатки вторичного рынка. Важные вещи, которые следует учитывать перед покупкой

Недвижимость на первичном рынке очень привлекательна во многих отношениях, но имеет и некоторые недостатки. А как это выглядит в случае квартир вторичного рынка? Ниже мы представляем наиболее важные преимущества и недостатки, которые помогут вам решить, выбрать первичный рынок или вторичный рынок.

Преимущества вторичного рынка жилья:

1. большой выбор предложений и видов недвижимости для покупки;
2. возможность найти недвижимость практически в любом стандарте отделки;
3. возможность купить готовую к заселению квартиру, даже с оборудованием;
4. разнящиеся цены – зачастую они значительно ниже цен на новую квартиру;
5. привлекательное месторасположение – на вторичном рынке можно легко найти квартиру в самом центре города, рядом с работой, школой ребенка или любимым парком;
6. более простые формальности, связанные со сделкой покупки и оформлением ипотеки.

Недостатки квартир вторичного рынка:

1. часто требуют ремонта;
2. менее привлекательная планировка комнат и их меньшая площадь – в старых домах сложнее найти, например, кухню, выходящую на просторную гостиную, или двухуровневую квартиру;
3. заброшенные общие части — это касается в основном старых многоквартирных домов и многих кварталов времен СССР;
4. неблагоустроенность – в старых жилых массивах нет подземных гаражей и даже достаточного количества парковочных мест;
5. высокая арендная плата – особенно это относится к старым многоквартирным домам, управляемым кооперативами;
6. потенциально высокие эксплуатационные расходы – старые здания зачастую недостаточно утеплены и имеют менее эффективные системы отопления, а также изношенные водопроводные и электрические установки, что выливается не только в более высокие счета, но и в возможные затраты на устранение различных неисправностей;
7. риск, связанный со сделкой покупки — при покупке жилья на вторичном рынке ее следует тщательно проверить, в том числе с точки зрения того, кто является его фактическим владельцем и не обременен ли он третьими лицами.

Разница между первичным и вторичным рынком недвижимости

Первичный и вторичный рынок недвижимости представляют собой различные сегменты рынка, на которых происходят операции купли-продажи недвижимости. Каждый из этих рынков имеет свои характеристики и особенности, которые необходимо учитывать при принятии решения о покупке или продаже недвижимого имущества.

Первичный рынок недвижимости – это сегмент рынка, на котором происходит продажа только новостроек. Застройщики и девелоперы предлагают свежий жилья, только построенное или находящееся в процессе строительства. Покупатели могут приобрести квартиры, дома или коммерческие помещения непосредственно от застройщика или через представительство застройщика.

В отличие от первичного, вторичный рынок недвижимости включает в себя продажу уже построенных объектов недвижимости, таких как квартиры, дома или коммерческие помещения, ранее находившиеся в частной собственности. Основное отличие вторичного рынка заключается в том, что сделки осуществляются между физическими лицами без прямого участия застройщика. Продавцами на вторичном рынке могут быть как частные лица, так и юридические лица, включая агентства недвижимости и банки, которые реализуют заложенное имущество.

Основное преимущество первичного рынка заключается в том, что покупатели имеют возможность приобрести недвижимость по более низкой цене и варианты скидок и бонусов от застройщика. Кроме того, первичный рынок позволяет покупателям выбрать планировку и отделку объекта по своему вкусу, а также влиять на процесс строительства или совершенствования инфраструктуры.

В свою очередь, основное преимущество вторичного рынка заключается в наличии уже готовых объектов и возможностью ознакомиться с реальным состоянием недвижимости перед покупкой. Кроме того, на вторичном рынке у покупателя есть больше гибкости в процессе сделки, так как стороны могут договориться об условиях продажи, включая цену, сроки, условия оплаты и т.д.

Оба рынка имеют свои плюсы и минусы, и выбор между ними зависит от конкретных потребностей и целей покупателя или продавца. Перед принятием решения стоит тщательно взвесить все факторы, включая стоимость, качество, расположение, потребности и возможности. В любом случае, жилье и недвижимость являются важным и долгосрочным инвестиционным активом, поэтому решение должно быть основано на тщательном анализе и обдумывании.

Похожие записи:

• Социальная защита и поддержка в Томске и Томской области в 2023 году
• Повышение социальных пенсий с 1 апреля 2022 года: какая прибавка (таблица)
• Лицензия на алкоголь в России: сколько стоит и какие штрафы, если ее нет