Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире второму собственнику: порядок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Уведомить других собственников о желании продать долю
Продать долю собственности в квартире можно, только уведомив о предстоящей сделке других владельцев. Согласно законодательству у них есть преимущественное право покупки доли, которая выставляется на продажу. То есть сначала предложение купить долю получают те, у кого эта же квартира в долевой собственности. Если они отказываются, можно продать долю в квартире второму собственнику, вернее, покупателю со стороны.
Уведомление должно быть письменным, его следует направлять по месту жительства собственников или по тому адресу, который известен как последнее место проживания. Каждому — отдельное письмо. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Как только уведомление будет доставлено, обязанность продавца сообщить о предстоящей сделке считается выполненной. Но есть нюанс: если адресат не получит уведомление по независящим от него причинам, его нельзя считать врученным. Такие документы имеет смысл отправлять заказным письмом с уведомлением о получении.
В течение месяца все участники долевой собственности должны отреагировать на полученное уведомление. Принять предложение и воспользоваться преимущественным правом покупки или же отклонить его. Молчание будет оценено как отказ от преимущественного права покупки и знак того, что можно начинать искать покупателя «со стороны».
Если есть необходимость получить разрешение на сделку быстрее, нужно, чтобы все совладельцы подписали официальный отказ от покупки. Это возможно, если с ними есть связь и продавец знает, где они живут.
Продажа части жилья регулируется гражданским законодательством. Оформление сделки купли-продажи в этом случае осуществляется по стандартной схеме согласно статьям 554, 555 ГК РФ. Передача доли регулируется ст. 556. Необходимость нотариального сопровождения продажи долевой собственности закреплена в законе ФЗ № 218 от 13.07.2015.
Норма о преимущественном праве покупки доли другими владельцами содержится в ст.250 ГК РФ. Согласно действующему законодательству продавец части недвижимости обязан оповестить о своем решении продать ее всех заинтересованных в этом лиц и предложить им ее приобрести на праве преимущества перед другими покупателями. С другой стороны, остальные совладельцы собственности не могут умышленно препятствовать продавцу в своем законном праве реализовать свою часть.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире родственнику в 2018 году?
Плюсы продажи доли родственникам:
- сохранение права получения налогового вычета, если участники сделки не являются близкими родственниками (супругами, родителями/детьми, бабушками-дедушками/внуками);
- отсутствие рисков оспаривания сделки третьими лицами;
- возможность заключения предварительного соглашения.
Закон не запрещает продажу своего имущества родственникам. Процедура реализации долевой собственности идентична процедуре совершения сделки с третьими лицами. Еще одно отличие – размер госпошлины при регистрации тем меньше, чем ближе степень родства между покупателем и продавцом.
Минусы продажи доли родственникам:
- необходимость уплаты обязательного налога на доход;
- имущество, приобретенное в браке, является собственностью обоих супругов.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Что такое долевая собственность
Это вид собственности, при котором права на имущество, например квартиру, принадлежат одновременно нескольким людям. Каждый из этих людей владеет частью прав на это имущество, то есть долей. Такая ситуация возникает, например:
● при разделе совместно нажитого имущества супругами во время развода или в течение брака;
● наследовании квартиры несколькими наследниками — отдельные доли достаются каждому из них;
● совместной покупке недвижимости несколькими людьми «в складчину».
Во всех этих случаях у каждого участника возникает право, но не абсолютное: за каждым закрепляется определенный его процент, или доля.
Каждый владелец может свободно распоряжаться своей собственностью, например продать ее. Однако договор, предметом которого выступает не целиком объект недвижимости, а его часть, — это особый вид операций, требующий специальной подготовки и совершения предварительных действий.
Нужно ли идти в нотариальную контору?
Важным правилом оформления такой купли-продажи является то, что сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению под страхом ее недействительности. Это правило введено в 2016 году и направлено на пресечение мошеннических схем.
До того как такая норма была введена, нередко встречались следующие ситуации:
1) часть жилого помещения продавалась за бесценок без ведома остальных правообладателей сомнительным гражданам;
2) затем в квартире на законных основаниях поселялись асоциальные личности, делали существование остальных жителей невыносимым и вынуждали их также за бесценок продавать свои части недвижимости;
3) в итоге все жилье целиком за копейки переходило к мошенникам.
Задача нотариуса — проверить соблюдение интересов каждого гражданина, чьи интересы затрагивает сделка, удостовериться, что все они уведомлены о факте предстоящей купли-продажи и не желают сами купить продаваемую часть прав.
Одновременно нотариус проверяет условия договора, их законность и полноту. Он разъясняет сторонам суть договора, который они подпишут, и все его правовые последствия, проверяет, согласны ли люди с ним. Кроме того, он опрашивает каждого участника, чтобы убедиться, что все они действуют свободно и без принуждения.
Нотариальное удостоверение — это гарантия законности, поэтому удостоверять рекомендуется любые сделки купли-продажи, однако в случае продажи доли такое удостоверение является обязательным.
Единственное исключение — это ситуация, когда все собственники одновременно продают свои права, то есть действуют вместе и согласованно. В таком случае закон разрешает ограничиться простой письменной формой. Однако даже в этом случае нотариальное удостоверение желательно и поможет избежать юридических рисков.
После заключения сделки по квартире и ее удостоверения право собственности за покупателем регистрируется официально в Росреестре.
Возможно ли продать долю в квартире без согласия других совладельцев
Часто возникают ситуации, когда другие сособственники препятствуют реализации части жилья постороннему гражданину, угрожая обратиться в суд для признания договора недействительным.
В этом случае продажу можно осуществить через дарственную. При этом согласования сделки с другими владельцами не потребуется, а подарок можно сделать и родственнику и постороннему другому субъекту.
Но в этом случае остается риск признания операции мнимой, если заинтересованные граждане докажут продажу имущества. Последствиями станет отмена дарственной.
Кстати, продавец может указать очень высокую цену при извещении совладельцев, но и в дальнейшем при реализации объекта третьим лицам ему придется указывать эту же цену. Хотя объект можно продавать за меньшие деньги, но необходимо помнить, что уплата налога производится со стоимости, указанной в соглашении.
Возможен также вариант передачи части жилья в собственность при оформлении соглашения о займе. Процедура заключается в получении денежных средств под залог доли недвижимости. По окончании периода выплат осуществляется передача залогового имущества кредитору в счет погашения задолженности.
Надо учитывать, что такие способы относятся к условно законным. При юридически правильном оформлении сделок проблем не возникает, если нет доказательств мнимости процедуры.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Инструкция продажи доли в квартире по шагам
Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.
Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:
- Письменное извещение каждого из долевых собственников.
Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.
В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.
Способы направления уведомления:
- лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- через нотариуса.
Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?
Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры. Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.
ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).
Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры. Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше. Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.
По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.
Реализация в судебном порядке
Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.
Предпосылками для обращения в суд выступают:
- выделить долю в натуре невозможно;
- другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
- владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.
Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.
Как реализовать долю в квартире законно
Помимо подготовки договора купли-продажи, существует ряд иных способов приобретения части имущества.
В перечень входят:
- Дарение. На словах стороны могут договориться об оплате собственности. Такая сделка считается мнимой. Однако если до представителя уполномоченного органа информация не дойдет, хитрость не раскроется.
- Передать в дар часть доли. Если собственнику принадлежит малая толика имущества, он сможет выкупить объект. У лица возникает право преимущественной покупки. Дело в том, что дарение не требует получения согласия от других собственников. В результате можно не ждать, пока они откажутся от приобретения имущества.
- Оформление кредита. Способ считается рискованным. Собственник может получить денежные средства под залог доли, а затем игнорировать выплаты в течение 3 месяцев. Если сумма долга превысит 5 % от суммы залога, доля отойдёт банку. Такой способ не надёжен, поскольку дополнительно гражданин испортит кредитную историю. Кроме того, предстоит столкнуться с постоянными звонками из организации.
Дополнительно особенности процедуры могут меняться в зависимости от величины квартиры, желания совладельцев выкупать помещение, а также прочих особенностей.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
ВНИМАНИЕ.Приобретение квартиры в долевом владении — сделка, сопряженная с большим риском.
Важно обратить внимание на несколько важных факторов во избежание проблем в будущем:
- Сделка должна проводиться в присутствии всех владельцев долей или доверенных лиц с обязательным заверением у нотариуса. Иначе продажа квартиры будет признана незаконной и аннулируется.
- При покупке квартиры по долям обязательным является соблюдение преимущественного права выкупа для совладельцев. В случае их отказа от приобретения он должен быть заверен нотариально.
- Заверение сделки нотариусом не является залогом законности ее оформления. Покупатель лично должен контролировать все этапы сделки и проверять всю имеющуюся документацию или обратиться за помощью к компетентным лицам.
- Следует внимательно отнестись к заключению сделки, где владельцами доли являются несовершеннолетние. Обязательно нужно проверить письменное согласие органов опеки и попечительства на продажу части имущества.
При совершении сделки по продаже имущества, находящегося в долевой собственности, необходимо учитывать ряд особенностей, возникших на законодательном уровне относительно недавно:
- Все сделки в обязательном порядке заверяются нотариусом.
- Должно строго соблюдаться преимущественное право выкупа.
- Собственника реализуемой жилплощади должны принять единогласное решение о ее продаже.
При несоблюдении данных требований продажа квартиры может быть признана недействительной и ответственность за это будут нести только участники сделки.
Что такое доля в квартире
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.