Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать обманутым дольщикам — способы решения проблемы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На обязанности застройщика перед дольщиками ссылается статья 10 Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты»: ”В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”, а также пункт 2 статьи 6: “В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Законодательная база для долевого строительства
Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере”. Для регулирования отношений между дольщиком и застройщиком также применяется закон “О защите прав потребителей” (1992 год), Гражданский и Жилищный кодексы, закон “О несостоятельности (банкротстве)”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
При покупке квартиры в строящемся доме использован маткапитал. Вернут ли мне эти средства вместе с компенсацией?
После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Социальный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в СФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение СФР.
Расчеты компенсаций для ипотечников: как платят за ипотеку жертвам ДДУ?
Сразу ответим — для заемщиков по ипотеке компенсация будет рассчитываться точно так же, как и для остальных пострадавших сограждан. Получение денег происходит двумя путями:
- Выплата возвращается на залоговый счет банка, выдавшего ипотеку. Кредит будет погашен за счет этой выплаты, и если что-то из суммы останется, то эти средства достанутся дольщику.
- При отсутствующем залоговом счете деньги перечисляются уже на личный счет дольщика, указанный в заявлении на компенсацию. Но тут нюанс — поскольку ипотечный кредит все еще не погашен, то нужно срочно переводить эти деньги банку.
Здесь, конечно, уже все зависит от добросовестности дольщика — он может купить на эти деньги жене шубу и улететь с ней на Мальдивы. Но это не решит проблему возврата денег банку.
Куда обращаться обманутым дольщикам за раздачей денег: фонд или реестр кредиторов?
До 2017 года у бедных дольщиков не было особенного выбора. Если стройку замораживали, а застройщик внезапно объявлял о своем банкротстве, оставалось только пристально следить за ситуацией, ждать процедуры несостоятельности и бить во все колокола в виде жалоб в прокуратуру.
Да и это не помогало: в судах, как в игре в шахматы, ферзями выступали кредиторы-юрлица, которые легко били пешек-дольщиков (которые часто еще и вступали в дело без юридической поддержки).
Но в начале 2017 года законодатели, которым уже было больно смотреть на весь этот цирк, ввели компенсационный фонд для обманутых дольщиков, поручив щепетильное дело возврата средств корпорации ДОМ.РФ и Фонду развития территорий. И все же, у пострадавших и сейчас есть выбор: дождаться банкротства застройщика или обратиться за компенсацией в некоммерческую организацию.
Если обращаться за компенсацией через банкротство, то дольщик должен включиться в реестр кредиторов застройщика. Несколько нюансов о признании несостоятельности строительной компании:
- Банкротит девелопера обычно банк, выдавший кредит на стройку.
- Застройщики проходят сразу конкурсное производство. Которое длится около года и иногда продлевается еще на полгода. То есть деньги вы получите самое малое через год.
- В некоторых случаях управляющие, которые ведут это дело, внезапно находят пути к финансовому оздоровлению компании. Тогда суд не банкротит застройщика, а дома пытаются достроить.
- Иногда заключается мировое соглашение. Но без согласия пострадавших дольщиков составить такой документ нереально — их интересы тоже должны учитываться. Банкротство в таком случае прекращается, а застройщик начинает выплачивать долги.
Куда обращаться обманутым дольщикам за помощью?
Участники долевого строительства получают ключи от квартиры только после того, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию. В этом и заключается основной риск, дом могут не достроить или просто не сдать комиссии, а еще застройщик может задерживать все этапы строительства или вовсе прекратить стройку. К кому обращаться обманутым дольщикам?
Есть разные механизмы воздействия на строительную компанию и разные способы защиты своих прав. Также действие обманутых дольщиков зависит от целей, которые ставит перед собой участник ДДУ. Например, цель вернуть полную стоимость договора, расторгнуть ДДУ или получить от застройщика компенсацию за нарушенные обязательства.
Сегодня поговорим про то, что делать и куда обращаться участнику ДДУ, если его обманул застройщик.
К кому обращаться обманутым дольщикам
Гарантии обеспечения прав участников долевого строительства закреплены законом №214-ФЗ. Закон гарантирует, что в случае нарушения одного из условий договора, участник имеет право на компенсации.
А как вообще покупатели недвижимости по ДДУ могут отстаивать свои права, к кому обращаться обманутым дольщикам?
Все зависит от того, что именно нарушил застройщик. Есть разные рычаги воздействия на девелопера. Участник может:
- Обратиться к застройщику самостоятельно или через юриста с претензией;
- Обратиться в суд с исковым заявлением;
- В случае банкротства застройщика обратиться к конкурсному управляющему с требованием;
- Написать заявление на сайте «наш.дом.рф» о проблемном объекте по ДДУ.
Куда обращаться, если Вы — обманутый дольщик
В наше время такие слова как «ипотека», «дольщик» прочно вошли в повседневную жизнь и уже не пугают простого обывателя. Не смотря на это, по-прежнему существует риск из просто дольщика превратиться в дольщика обманутого.
Произойти это может по разным причинам: как из-за недобросовестного застройщика, так и из-за форс-мажорных обстоятельств.
И тогда можно услышать вопрос от тех, кто попал под категорию обманутые дольщики – куда обращаться со своей бедой? Особенно остро этот вопрос может встать вследствие переживаемого в настоящее время периода экономического кризиса.
Не обошла стороной проблема обманутых дольщиков и такие крупные регионы как Москва и Московская область. Окончательно же разрешить ее пока, к сожалению, не получается. В любом случае, отвечая на вопрос — что делать обманутым дольщикам, ответ таков: не стоит отчаиваться, а свои нарушенные права участника долевого строительства нужно отстаивать.
Что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком
Существуют определённые правила, соблюдая которые можно существенно уменьшить вероятность стать обманутым дольщиком. Из всех представленных на рынке строительства компаний, сотрудничать необходимо только с тем, кто работает в соответствии с Федеральным законом № 214 и заключают договор долевого участия.
В случае неприятностей у строительной компании и невозможности закончить объект, дольщик может рассчитывать на полное удовлетворение своих требований через обращение в суд. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор или выдаёт вексель это первый признак мошеннических планов, ведь перечисленные документы не имеют никакой юридической силы, и они не гарантируют получение квартиры.
Официальным документом, который даёт гарантию на получение жилого объекта является официальный договор долевого участия. Перед заключением ДДУ необходимо проверить действующее разрешение на ведение строительных работ, а также страхового полиса. Перечисленные документы являются обязательными, а в случае их отсутствия все построенные объекты будут снесены.
Застройщик обязан опубликовать свои проектные документы в СМИ или своём официальном сайте. Если строительство уже началось, нелишним будет посещение строительной площадки и ознакомление с информацией на щите у входа на объект. На нём указаны все данные возводимого дома, срок сдачи и схематическое изображение будущего строения.
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика – изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку деятельности строительной компании по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
Какие документы нужно собрать дольщику
Основная цель обманутого дольщика в начале судебного процесса – подать документы и попасть в реестр кредиторов. Это даёт право на удовлетворение денежных требований пайщика.
Для этого нужно собрать пакет документов, состоящий из:
- договора долевого участия;
- паспорта;
- бумаг, подтверждающих внесение средств (чеки, расчетные ордеры и прочее);
- решения суда об удовлетворении требований пайщика к застройщику или в случае уголовного дела – приговора суда;
- решения суда о признании требований кредитора в связи с банкротством компании-застройщика.
Каждый документ должен быть предоставлен в двух экземплярах – оригинал и копия. Все копии должны быть заверены личной подписью. Документы, содержащие несколько листов, прошиваю и нумеруют.
Как это все работает?
В текущей ситуации, в России девальвации быть по идее не может. Если мы говорим в контексте выставленной системы определений. Опять-таки, если курс валюты начинает расти, то используется другой термин. Это подорожание валюты. И фактически, регулировать курс валюты в условиях плавающей модели можно лишь очень ограниченным набором инструментов. Например интервенциями (речь о валютных). Банк осуществляет валютную интервенцию и на какой-то определенный период курс валюты может поменяться.
Получается, что падение или рост курса валюты тут будут зависеть от рынка в первую очередь. А уже от всего остального во вторую. Если курс фиксированный, то валюта начинает расти или снижаться на основании документа, который издает регулятор. Если же модель плавающая, то никакого документа, который повлияет на курс валюты издано быть не может. Потому что это будет противоречить самой модели плавающего курса, как вы уже догадались.
Риски девальвации и причины ее возникновения описать двумя словами будет достаточно сложно. Если мы говорим о рисках, то речь о том, что курс валюты начинает снижаться очень резко. Обычно такое явление называют стрессовым снижением, в нем нет ничего хорошего.
При этом, для того чтобы оценить риск девальвации, нужно изучить форму, в которой протекает это явление. Потому что если мы говорим о стране, в которой власти сами регулируют вопрос валютного курса, то такие риски можно предугадать заранее. Разумеется, предугадать девальвацию со 100-процентной вероятностью скорее всего не удастся, и вместе с тем, на некоторые особенности и нюансы обращать самое пристальное внимание точно стоит.
Кроме того, речь еще и о том, что девальвация по стихийному сценарию в большинстве случаев точно не может быть предсказана. При этом, если руководство страны принимает решение о снижении курса, т.е. начинает валюту девальвировать, то это можно предсказать по косвенным признакам.
Разумеется, если мы говорим о том, что уже есть ожидание резкого обвала валютного курса, инвесторы начинают действовать куда более активно. И их действия по идее можно отследить, вовремя заметить и сделать соответствующий вывод. Потому что традиционно, на ожиданиях снижения валютного курса некоторые, наиболее дальновидные инвесторы начинают вкладывать свои денежные средства в крайне материальные ценности. Это конечно крайняя мера ведения дел. И вместе с тем, инвесторы не хотят терять свои денежные средства, так что такое поведение будет скорее оправданным, нежели каким-то аномальным.
Если же мы говорим о причинах девальвации, то это очень большая и долгая тема для обсуждения. Традиционно, девальвация может быть спровоцирована дефицитом (масштабным) по платежному балансу. Иногда девальвация вызывается глубокой инфляцией, которая предшествовала этому периоду.
Разумеется, иногда девальвация становится причиной каких-то фактических валютных реформ внутри государства. Очень часто к девальвации может привести даже мера по стимуляции производства внутри страны. Правда тут взаимосвязь прямой точно назвать не придётся, однако такие факторы профессиональный экономист очень быстро отмечает, складывая из них впоследствии полноценную тенденцию.
Речь тут даже не столько о том, что такое девальвация. Сколько о ее последствиях. И вот с последствиями девальвации столкнуться удается не всем государствам. Если мы говорим о классическом определении девальвации, которое предполагает наличие золотого стандарта и фиксированного валютного курса. Если же мы говорим о девальвации с плавающим валютным курсом, то тут не все так просто. Да, курс валюты может быть условно девальвирован, если мы забываем о правильном определении этого явления. Вот только в этом случае, Центробанк отдельно взятого государства скорее всего ничего не сможет сделать.
Дело в том, что отпуская собственную валюту в «свободное плавание», вы подвергаете себя определенному риску. Да, теперь у регулятора высвобождаются «руки» и можно заняться чем-то более полезным. Однако, плавающий валютный курс весьма объективен. И если всё увязано на него, то национальная валюта может очень быстро рухнуть. Особенно, если наше гипотетическое государство получает санкции на международной арене. А в случае, если проваливаются крупнейшие проекты, на которых завязана большая часть экономики, то валюта начинает еще сильнее падать. И это проблема в первую очередь для граждан. Потому что обычно, любые радикальные изменения курса валют как раз затрагивают в первую очередь обычного гражданина. А уже в последнюю всех остальных. В этом и проблема любых таких экономических перестановок и явлений. Давайте попробуем разобрать девальвацию в примерах. И самым простым примером будут события 1992 года. Произошло это не в России, а на международном валютном рынке.
Критерии отказа в выдаче статуса
Получить статус обманутых дольщиков дано не всем. Так, правительство накладывает определенные требования к включению в реестр пострадавших граждан, учитывайте их. Статус не получится получить, если:
Если получить статус не удалось, не отчаиваетесь. Внимательно изучите законодательства и требуйте от местного министерства адекватного ответа о причине отказа. Оспаривайте его на личном приеме у руководителя ведомства.
Кстати, проще всего получить статус обманутого дольщика будет тем, кто пострадал от рук нерадивых застройщиков, уже попавших на заметку в министерство строительство Российской Федерации. Соответствующий реестр опубликован в виде карты на официальном портале ведомства.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.