Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.
Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:
- истечением срока аренды;
- внесением арендодателю выкупного платежа.
У кого можно арендовать жильё с выкупом в Москве
Снять квартиру с правом выкупа в Москве можно практически у любого, кто предлагает сделку на таких условиях. Главное — наличие встречного желания. Предложения об аренде с рассрочкой выкупа можно найти там же, где и аналогичные объявления о продаже или найме: в интернете, агентствах недвижимости, газетах, у соседей. Единственный нюанс тут в том, что встречаются они редко, поскольку многие боятся непопулярной схемы или не хотят получать деньги за продажу на протяжении многих лет.
Зачастую на аренду с выкупом соглашаются собственники тех объектов, которые долго никто не покупает. Также эта схема выгодна арендодателям или продавцам, которые живут не в Москве, а в другом городе. Поскольку недвижимость в столице постоянно дорожает, продавать её сразу нерационально. Выгоднее сдать жильё в аренду с рассрочкой выкупа и корректировать конечную стоимость в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Если покупатель откажется от сделки, продавец в любом случае останется в плюсе: арендные платежи возвращать не нужно.
Отдельно стоит сказать о застройщиках. Обычно они предлагают покупку жилья в рассрочку, а не аренду с правом выкупа, но всё же такие объявления можно встретить. Как и физические лица, застройщики чаще сдают неликвидные и дорогие объекты. Например, снять квартиру с дальнейшим выкупом проще в Новой Москве, нежели в центре, поскольку не каждый хочет жить далеко от сердца города. Но даже в этом случае зачастую речь идёт о первых и последних этажах, которые пользуются наименьшим спросом — остальные квадратные метры всё же покупают.
Аренда с правом выкупа: налоговые последствия
Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант — заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.
Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ).
Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).
В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).
Это не купля-продажа
Самая распространенная ошибка — отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд.
Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.
02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института — выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).
В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи.
Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.
Оформляем договор
Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.
Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме.
Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать.
Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.
Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый — имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости.
Второй вариант — арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены.
И, наконец, возможет еще один вариант — имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.
Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).
Выкупная стоимость
Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа.
Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами.
Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.
Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.
Налоговые последствия
При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.
Отличается ли процедура оформления для дома и квартиры
Процедура оформления в аренду с правом выкупа одинакова для любого вида жилой недвижимости. Неважно, сдаётся дом в аренду или оформляется договор на квартиру. Единственным отличием являются предъявляемые дополнительные требования при оформлении в аренду помещения, находящегося в большом доме:
- арендуемая жилая площадь при условии последующего выкупа не может располагаться на последнем этаже многоэтажного дома;
- жильё не должно быть в аварийном или ветхом здании;
- площадь кухни снимаемой квартиры должна составлять не менее 6 м².
Для дома подобных требований не выдвигается.
При получении недвижимости в аренду с правом выкупа требуется пройти следующий порядок оформления:
- Выбор жилого помещения соответствующего требованиям арендатора.
- Заключение соглашения об аренде. В него должны быть внесены данные о купле-продаже жилья. Составление договора предполагает соблюдение основных правил:
- документ оформляется обязательно в письменной форме;
- из-за того, что в договоре прописывается переход прав собственности, то его следует заверять нотариально;
- в документе прописываются все существенные условия аренды:
- предмет договора аренды — вносится полный адрес сдаваемой недвижимости, основные технические характеристики: общая площадь, этаж, этажность здания, расположение на этаже квартиры, наличие или отсутствие ремонта;
- стороны сделки – вписываются в договор основные реквизиты участников соглашения;
- размер ежемесячных перечислений и сроки проведения этих платежей;
- срок действия арендного договора;
- выкупная стоимость жилья — этот показатель рассчитывается экспертом, который принимает при расчёте размера выкупа, кадастровую цену недвижимости, а также экономические и рыночные условия в момент заключения договора;
- условия и время передачи права собственности — должны в договоре быть точно прописаны сроки перехода, сумма, которую следует внести в качестве остаточной стоимости, и способы расчёта между сторонами сделки.
- Оплата госпошлины за регистрацию в Росреестре арендного договора, которая для физического лица составляет 2 тыс. рублей.
- Регистрация подписанного двумя сторонами договора в Росреестре. Оформление обычно продолжается 3–5 дней. При этом вносится в кадастровый паспорт квартиры запись о наличии обременения в виде аренды. Зарегистрировать договор можно в МФЦ, предоставив все необходимые для этого документы.
- По истечении установленного в соглашении срока происходит окончательный расчёт между участниками арендных отношений.
- Снимается обременение с квартиры в кадастровом паспорте при обращении в Росреестр и переоформляется свидетельство о праве собственности.
Как заключить договор между физическими лицами
Случается, что аренду с последующим выкупом заключают между собой предприятия или государственные органы. В таких случаях соглашение разрабатывается с учетом интересов фирм, а контракт может содержать инвестиционные пункты.
Если речь идет о выкупе залоговых квартир, например, у банка, то контракт заключается по форме залогодержателя. Вариант выкупить квартиру у государства также сопровождается определенной строго установленной формой, которую составили специалисты местных органов власти.
Граждане же составляют договор самостоятельно с учетом индивидуальных обстоятельств и условий. Сложность состоит в том, что это очень редкий контракт, который представляет определенную сложность для обывателей. Команда Ипотекаведа разработала универсальные рекомендации для заключения таких сделок, следуя которым каждый сможет оформить аренду с последующим выкупом.
Как правильно составить договор?
Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.
Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.
Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:
- Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
- Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
- Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
- Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
- Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
- Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
- Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.
Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.
В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом?
Владельцу выгодно сдать свою квартиру в аренду с последующим выкупом, если недвижимость обладает низкой ликвидностью, но при этом не хочется значительно снижать цену. Например, если квартира находится в отдаленном районе города, расположена на первом этаже жилого дома или продавцу необходимо срочно переехать в другой город, но нет времени на поиск покупателя для продажи жилья по рыночной стоимости.
Для покупателя квартиры аренда с правом выкупа может стать выходом из ситуации, когда нет возможности купить квартиру за собственные средства или приобрести ее в ипотеку.
К таким категориям чаще всего относятся:
- Граждане, имеющие стабильный, но не подтвержденный доход;
- Заемщики с плохой кредитной историей;
- Пенсионеры, которым банк готов выдать кредит только на короткий срок;
- Граждане, состоящие в очереди на жилищную субсидию, условием которой является отсутствие собственного жилья на момент ее получения.
Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?
Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:
— договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
— договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
— в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.
Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:
— величина выкупной цены;
— размер ежемесячного платежа;
— срок аренды;
— условия аренды квартиры до перехода права собственности.
Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа
Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.
Преамбула
В этой части договора пишут:
— название сделки;
— место заключения договора и дату, на которую он подписан;
— ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.
Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:
— название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
— общую площадь;
— этажность;
— количество комнат;
— кадастровый номер;
— адрес;
— кто по документам является собственником объекта;
Дополнительно пишут:
— перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
— срок аренды.
Размер выкупной цены и арендной платы
Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.
В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.
Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.
При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.
В договоре нужно написать:
— общий размер выкупной цены;
— входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
— какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
— в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.
Обязанности сторон
Арендодатель обязуется:
— передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
— не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.
Арендатор обязуется:
— перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
— поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
— использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.
Ответственность сторон
В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:
— ущерб, причиненный объекту;
— просрочку в перечислении платежей.
Дополнительные условия договора
Это может быть:
— порядок расторжения договора;
— порядок продления договора;
— порядок разрешения споров;
— порядок разрешения форс-мажорных ситуаций.
В чем отличие этой схемы от ипотечного кредита
Снимающий жилье с правом последующего выкупа арендатор может стать полноценным владельцем этого жилья только после того, как в ЕГРН будет внесена соответствующая запись. Но это возможно лишь после того, как вся выкупная стоимость жилья будет оплачена. То есть вышеупомянутые взносы можно платить годами, будучи при этом исключительно в статусе арендатора. В случае с ипотекой человек практически сразу же получает статус собственника после сделки купли-продажи, право собственности в ЕГРН регистрируется с отметкой о наличии обременения. После выплаты кредита данное обременение будет погашено.
Для получения ипотеки часто требуются подтверждение доходов, наличие качественной кредитной истории, поиск созаемщиков и т.д. — желающему взять кредит надо доказать банку свою платежеспособность. Для аренды с последующим выкупом этого не требуется.
Ряд экспертов полагает, что в некоторых случаях при аренде с последующим выкупом человек рискует меньше, чем с ипотекой — сроки покупки здесь не такие длинные. При наличии возможности в течение этого времени люди выкупают объект недвижимости. Банк предоставляет долгосрочное кредитование, следовательно, выше вероятность, что заемщик уйдет в дефолт.
В любом случае каждая ситуация будет индивидуальной и здесь нет универсального ответа. Поэтому сравнивать риски двух данных способов рекомендуется при участии специалистов по недвижимости и юристов.
Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:
- Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
- Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
- Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
- Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.
Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.
Аренда с правом выкупа недвижимости часто сравнивается с лизингом. Между этими сделками имеются определенные отличия:
- во время лизинга отсутствуют ограничения при выборе арендуемого жилья, поэтому арендатор подбирает объект, после чего лизингодатель покупает его у владельца и предоставляет в финансовую аренду, а при стандартной аренде оформляется жилье, находящееся в собственности у человека, поэтому ограничивается выбор объекта;
- в лизинге участвует три стороны, а при аренде напрямую формируется договор между двумя участниками;
- во время составления соглашения лизинга имеется возможность у клиента выкупить недвижимость, а при арендном контракте это возможно только при наличии соответствующего пункта.
Многих людей и компаний интересует аренда с правом выкупа коммерческой недвижимости. При таких условиях предприниматели могут проверить, является ли выбранное место удобным для работы и клиентов. Если деятельность является эффективной, то принимается решение о выкупе объекта.
Использование аренды с правом выкупа недвижимости обладает многими плюсами для арендатора:
- покупка квартиры без использования заемных средств;
- недвижимость используется до окончательного выкупа;
- можно отказаться от сделки в любой момент;
- не требуется собирать множество документов для подписания договора;
- отсутствуют дополнительные затраты, относящиеся к жилью, так как не оформляется страховка и не проводится оценка;
- не нужно вносить первоначальный взнос.
К плюсам для арендодателя относится:
- можно продать имеющийся объект по высокой цене;
- недвижимость принадлежит владельцу до окончательного выкупа;
- разрешается расторгнуть договор в любой момент.
Обычно аренда с правом выкупа недвижимости используется арендодателями, желающими продать свою недвижимость, но они не могут выполнить этот процесс оперативно за счет высокой стоимости объекта или других факторов.
Аренда дома с правом выкупа: особенности услуги
Это новая услуга на российском рынке. Проект стартовал в 2014 году. Суть в следующем: вы приобретаете недвижимость, но на первом этапе становитесь арендатором. Вы можете жить в квартире, но не будете являться собственником, пока не выплатите сумму сделки. Ежемесячно в течение определенного периода времени (5-15 лет) нужно будет платить и за аренду, и за стоимость самого объекта. Большинство подобных сделок не предусматривает начисление процентов на отсрочку платежей, но может пересмотреться рыночная стоимость объекта. Право собственности переходит к арендатору после погашения суммы долга перед арендодателем.
Все подобные договоры сроком на 12 месяцев и более нужно регистрировать. Досрочное расторжение возможно только в ограниченном количестве ситуаций и только через суд.
В договоре аренды дома с выкупом указываются суть сделки (она меняется по согласованию сторон), описание объекта, подтверждение его юридической чистоты, описание процедуры регистрации права собственности и условий его перехода, стоимость объекта, срок действия документа.
Чтобы все прошло гладко и никого не настигла неприятная непредвиденная ситуация, оформлять сделку нужно с юристом. Наша компания имеет богатый опыт ассистирования в сделках аренды дома с последующим выкупом. Юристы проверят договор и сопутствующие документы, расскажут о нюансах, будут поддержкой и опорой на весь период проведения сделки и после нее.