Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прекращение права общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Выдел доли одного из собственников
Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый собственник доли в имуществе вправе требовать от других совладельцев реального выдела его доли. Но лишь если общая вещь по своей сути является делимой и такой выдел не приведет к ухудшению ее технических характеристик, снижению стоимости или невозможности ее дальнейшего использования. Соответственно, доля в результате натурального выделения должна обладать определенными характеристиками:
- иметь признаки индивидуальной вещи, которую самостоятельно можно использовать по назначению;
- иметь стоимость, соответствующую размеру принадлежащей собственнику доли;
- соответствовать санитарным нормам, если они установлены в ее отношении.
Выдел такой доли, как и реальный раздел, если он осуществляется по обоюдному согласию сособственников, оформляется соглашением. Если его достичь не удалось, выдел возможен лишь через суд.
При невозможности натурального выдела части имущества владелец доли может претендовать на компенсацию в порядке, описанном выше. После выдела или получения компенсации право общей долевой собственности у такого лица прекращается.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
В каких случаях происходит перераспределение долей в жилом объекте?
Процесс перераспределения долей возможен в двух случаях:
- По соглашению сторон. Например, один из дольщиков (собственников) произвел в установленном законом порядке неотделимые улучшения (сделал капитальный ремонт, совершил пристройку и т. д.), то в этом случае возможно перераспределение долей. Если изначально доли были равными, то в связи с тем, что один дольщик понес определенные финансовые затраты, то его доля может быть увеличена.
- В судебном порядке – если стороны (дольщики) не пришли к единому решению. На практике добиться увеличения своей доли тяжело, потому что исходя из судебной практики, если один сособственник произвел какие-то работы в объекте недвижимости, при этом не заручился поддержкой и одобрением второго сособственника, то суд может отказать истцу в удовлетворении его иска. Кроме того, второй сособственник может подать встречный иск о сносе незаконно возведенной пристройки.
Как происходит прекращение права совместной собственности
По закону, имущество супругов является совместным, если иное не определено брачным договором. В соответствии с п. 2 ст. 38 СК РФ , раздел совместной собственности может производиться в судебном порядке или на основании соглашения, заключенного между супругами. Такой документ может быть подписан до или после расторжения брака. Его обязательно следует оформить в письменной нотариальной форме, иначе он не повлечет никаких правовых последствий.
Каких-либо правил раздела имущества по соглашению нет. Супруги могут распределить собственность между собой так, как считают нужным.
Если прекращение права общей совместной собственности не удалось организовать мирным путем, супруги вправе обратиться с соответствующим иском в суд. После вступления в законную силу судебного решения или подписания соглашения можно направляться за переоформлением имущества в Росреестр.
Следует заметить, что имущество мужа и жены может приобретаться и в долях, при наличии соответствующей договоренности. В этом случае долевая собственность супругов прекращается в стандартном порядке.
Прекращение общей долевой собственности на жилое помещение
Каждый из нас хоть раз в жизни слышал или читал историю о таинственном незнакомце, который появлялся в жизни другого человека и круто ее менял.
Обычно, таким незнакомцем оказывался будущий романтический интерес главного героя или героини, а потому вы никак не можете ожидать, что в вашей жизни такой незнакомец тоже может появиться.
Только вот примерит он на себя не образ таинственной незнакомки или рыцаря печального образа, а сособственника вашей квартиры.
Как быть, если вы неожиданно узнали о том, что ваш дом из крепости превратился в постоялый дом? Что делать, если в вашей квартире на законных основаниях появились чужие люди?
К сожалению, описанные выше вопросы все чаще и чаще озадачивают людей, совершенно к этому не готовых: ведь стать собственником доли в чужой квартире очень просто: можно получить ее в дар или наследство, а можно путем банальной ее продажи прежним собственником.
Конечно, наилучшим выходом из данной ситуации представляется продажа доли новым собственником, и хорошо, если новый собственник добропорядочный, честный и дееспособный. Но как быть, если новый владелец доли готов продать долю только за сумму, чуть меньшую, чем стоимость всей квартиры?
Комментарий к статье.
- Закон допускает раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, в натуре. Раздел общего имущества влечет за собой прекращение режима общей долевой собственности. По общему правилу, раздел общего имущества осуществляется по соглашению участников общей долевой собственности.
- Комментируемая статья устанавливает право участника общей долевой собственности на выдел в натуре своей доли в соответствующем имуществе. Выдел доли прекращает отношения общей долевой собственности только для выделившегося собственника, отношения общей долевой собственности между остальными участниками при этом сохраняются. По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
- По общему правилу, вопросы, связанные с разделом общего имущества и выделом доли, решаются по соглашению участников общей долевой собственности. В случае, когда участники приняли решение о разделе общего имущества (выделе доли в праве общей собственности), но не достигли соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Таким образом, закон не допускает требования о разделе имущества, но предоставляет заинтересованному участнику право требовать в принудительном порядке выдела его доли.
- В некоторых случаях раздел общего имущества или выдел доли невозможен в силу фактической или юридической неделимости вещи. Например, раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются (абз. 2 п. 2 ст. 11 ФЗ «Об инвестиционных фондах»). Также не допускается раздел имущества и выдел доли в натуре, если это невозможно сделать без несоразмерного ущерба этому имуществу. Под несоразмерным ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4). Например, невозможно разделить автомобиль, который при отделении от него отдельных частей утратит свои потребительские свойства.
В таких случаях выделяющийся собственник имеет право требовать выплаты ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. При этом заявить требование о выплате компенсации можно только при невозможности требовать выдела в натуре. Если выдел доли в натуре возможен, выплата денежной компенсации допустима только по соглашению участников долевой собственности.
Право общей совместной собственности
При возникновении права общей совместной собственности доли сособственников заранее не определены. Это возможно только в случае прекращения права общей совместной собственности и возникновения права общей долевой или раздельной собственности на соответствующее имущество. Поэтому нахождение имущества в общей совместной собственности предполагает особый порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, вызванный доверительными отношениями сособственников.
В соответствии со ст. 253 ГК участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кто из участников совершает сделку по распоряжению имуществом. Другими словами, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Установление таких правил распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности, требует специальной регламентации признания сделок недействительными по мотивам отсутствия согласия остальных участников общей совместной собственности. В соответствии с п. 3 ст. 253 ГК совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у совершившего сделку необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Действующее законодательство предусматривает только два случая возникновения права общей совместной собственности: совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Для каждого из этих случаев установлены особенности правового режима общей совместной собственности.
1. Общая совместная собственность супругов. Правовой режим общей совместной собственности супругов регулируется нормами ГК и Семейного кодекса. Необходимым условием возникновения совместной собственности супругов является заключение брака. Споры об имуществе, приобретенном супругами до брака, рассматриваются по правилам об индивидуальной или общей долевой собственности.
После регистрации брака законным режимом приобретаемого супругами имущества становится режим общей совместной собственности (ст. 256 ГК, ст. 33 Семейного кодекса). Данное положение законодательства не является императивным. Супруги вправе заключить соглашение (брачный договор), изменив правовой режим имущества, нажитого в браке. В частности, брачным договором может быть установлен режим общей долевой или раздельной собственности супругов.
ГК и Семейный кодекс определяют состав имущества супругов, на которое распространяется режим совместной собственности, следующим образом.
В соответствии с п. 2 ст. 34 Семейного кодекса к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. При этом Семейный кодекс указывает, что право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
Пункт 2 ст. 256 ГК устанавливает условия, при которых имущество, находящееся в собственности каждого из супругов, может быть в судебном порядке признано их совместной собственностью. Это допускается, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. Другое дело, что большинство обязательств, в которых участником является один из супругов, будут признаваться обязательствами обоих супругов, в силу чего по таким обязательствам они отвечают совместным имуществом.
Владение, пользование и распоряжение имуществом супругов, находящимся в общей совместной собственности, имеют особенности. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Этот срок следует считать сроком исковой давности.
2. Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Как и при супружеских отношениях, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК).
ГК не устанавливает, кто может быть членом фермерского хозяйства. Для решения этого вопроса при возникновении споров между гражданами по поводу имущества фермерского хозяйства надлежит руководствоваться Законом о фермерском хозяйстве. Статья 1 Закона определяет такое хозяйство как объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Таким образом, эти отношения построены на принципе семейно-трудового участия. Как исключение из этого принципа названный Закон допускает участие в фермерском хозяйстве и лиц, не состоящих в родстве с его главой, но максимальное количество таких граждан не может превышать 5 человек.
В совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов (п. 2 ст. 257 ГК).
Плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, являются совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства и используются по соглашению между ними.
Порядок прописки в жилье, которое находится в долевой собственности
Долевая собственность предусматривает наличие у определенной недвижимости одновременно нескольких собственников, причем нет никакой разницы в том, какую долю имеет каждый собственник. Для того, чтобы один из собственников мог зарегистрировать в указанной квартире другого человека, ему нужно будет предварительно заручиться письменным согласием со стороны других собственников вне зависимости от того, какую они имеют долю в указанном помещении.
Свобода передвижения и выбора места жительства предусматривается действующим законодательством, и в частности, прописана в Конституции, что делает ее абсолютно гарантированной. При этом порядок, в соответствии с которым осуществляется прописка граждан по их месту проживания, устанавливается Законом №5242-1, изданным 25 июня 1993 года.
Рекомендуем прочесть: Налог на имущество детям
Минимальная доля в квартире: новый закон 2020 года
Важно уточнить, что положения законопроекта касаются лишь ситуаций отчуждения долей посредством реализации. Правило учетной нормы не распространяется на случаи, когда право на часть жилища возникает вследствие приватизации, раздела имущества между супругами, наследования либо иного законного права.
Рекомендуем прочесть: Как Получить Вкладыш О Гражданстве К Свидетельству О Рождении
Доля в квартире согласно новому закону теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Если ранее допускалось продать даже полметра, то теперь подобным образом действовать не получится. Что касается порядка самой процедуры реализации, здесь алгоритм действий практически не претерпел изменений – процесс по-прежнему обладает рядом тонкостей, в основном затрагивающих момент получения согласия на сделку от остальных собственников помещения.
Как защищён участник права общей долевой собственности в случае предоставления ему части общего имущества, несоразмерной его доле?
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведённой нормы всякое отступление реальной доли от идеальной, а уже тем более отказ в предоставлении части имущества пропорционально доле, даёт сособственнику право на компенсацию. Как правильно указал суд по одному из дел, «компенсация, указанная в статье 247 ГК РФ, является возмещением понесённых одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе, когда этот другой сособственник за счёт потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации» (определение Санкт-Петербургского городского суда от 06 марта 2012 г. № 33—3341/2012).
Рассматривая указанное выше дело, суд сделал ещё один заслуживающий внимание вывод: «Истец, который просит выдать ему в пользование жилое помещение меньшей площадью, чем его доля, вправе требовать взыскания платы за пользование частью имущества, превышающей долю ответчиков, лишь одновременно с предъявлением иска об определении порядка пользования имуществом. После принятия данного решения истица уже не вправе ставить вопрос о выплате ей компенсации другим участником долевой собственности. Иной подход привёл бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в своё пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий, в виде взыскания денежной компенсации за превышение доли».
Коммунальные платежи при определении размера компенсации, установленной п. 2 ст. 247 ГК РФ, не учитываются.
Действует ли преимущественное право покупки в случае обращения взыскания на долю в праве общей долевой собственности в рамках исполнительного производства?
Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 21апреля 2011 г. № 569-О-О, положения ст. 69 [согласно которым обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю, а если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом] и ст. 87 [закрепляющей перечень имущества должника (в том числе его недвижимое имущество и имущественные права), реализация которого осуществляется путём проведения открытых торгов в форме аукциона] Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливаются специальными нормами ГК РФ, в частности ст. 250 и 255.
В соответствии с положением п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Вместе с тем, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» закрепил правило, согласно которому судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на неё взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники. При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абз. 2 ст. 255 ГК РФ). В том случае, когда участники общей собственности не были извещены об обращении взыскания на долю должника и их право покупки этой доли до проведения публичных торгов было нарушено ее реализацией иным лицам на публичных торгах, то такое право восстанавливается в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Выкуп доли совладельца или выплата компенсации
Собственник доли может распоряжаться ею так, как ему вздумается, в том числе отчуждать по договорам дарения, пожертвования или, например, купли-продажи. Однако в последнем случае его право на отчуждение носит ограниченный характер.
Так, согласно ст. 250 ГК, если лицо решит продать свою долю, в первую очередь оно обязано предложить ее другим совладельцам имущества – они имеют преимущественное право ее приобретения. В остальном условия для них должны быть равными.
Чтобы соблюсти права совладельцев при продаже своей части, сособственник обязан письменно уведомить их. На предоставление ответа дается 1 месяц, если это недвижимость, и 10 дней, если это движимое имущество. По истечении этого срока и отсутствии ответа со стороны совладельца(цев) собственник доли может продать ее кому угодно.
Если согласие на приобретение было получено, владелец доли может продать ее лишь своему совладельцу, если тот принимает ранее озвученные условия о стоимости.
Второй случай, когда совладелец может получить за свою долю денежную выплату, – получение компенсации. Право на нее, согласно п. 3 ст. 252 ГК РФ, возникает в случаях, когда фактический выдел доли невозможен в силу специфики вещи или ее характеристик. Например, впоследствии нельзя будет использовать такую вещь по ее прямому назначению, ее ценность уменьшится или характеристики претерпят ухудшения.
В этом случае другие владельцы могут выплатить ему компенсацию стоимости доли, и право собственности на нее перейдет к другим владельцам. А если он всего один – долевой режим владения прекратится сам по себе.
Комментарий к ст. 250 ГК РФ
Наделение участников общей собственности преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли обусловлено спецификой складывающихся правоотношений между данными лицами.
у участника общей собственности нет свободы усмотрения в осуществлении своих правомочий собственника.
Преимущественное право направлено на прекращение права общей собственности и возникновение права частной собственности или уменьшение количества участников правоотношения общей собственности и, как следствие, сведение конфликтов к минимуму.
Преимущественное право можно обойти, совершив отчуждение либо небольшой части доли, либо всей доли на основании безвозмездной сделки. Преимущественное право в правоотношении общей собственности можно обойти, совершив сделку дарения. Однако и в этом случае правообладатель может его защитить посредством признания данной сделки недействительной. Как показывает анализ судебной практики, основная сложность заключается в доказательстве притворности сделки.
1. Допуская возможность участника долевой собственности распоряжаться своей долей в праве собственности, законодатель в то же время стремиться обеспечить интересы иных собственников общего имущества. Возможность приобрести долю позволяет сособственникам избежать появления среди них нового субъекта. Этому служит преимущественное перед иными лицами право участников долевой собственности приобрести отчуждаемую сособственником долю. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что преимущественное право покупки распространяется на возмездные сделки (куплю-продажу, мену). При безвозмездном отчуждении доли — дарении, передаче по наследству, преимущественное право не действует, так как безвозмездные сделки не предусматривают встречного предоставления и совершаются, как правило, в отношении лиц, с которыми у участника долевой собственности сложились определенные личные отношения. Кроме того, преимущественное право действует только при отчуждении доли третьему лицу. При приобретении доли участником общей долевой собственности преимущественное право не действует. Обязательным условием реализации преимущественного права является приобретение сособственником вещи на прочих равных условиях. Действие преимущественного права покупки ограничено сроком, установленным законом (см. комментарий к п. 2 данной статьи).
Преимущественное право не распространяется на случаи отчуждения доли в праве общей собственности с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Отсутствие преимущественного права покупки при продаже с публичных торгов определяется правовой природой таких торгов: их участники должны иметь равные возможности приобретения имущества.
При этом положения комментируемой статьи не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении доли, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
2. Исходя из абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, а также п. 1 ст. 447 Кодекса, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и в установленном им порядке.
Земельным кодексом РФ установлены специальные правила отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, занятый строением. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки земельного участка.
3. Обязательным условием продажи доли является извещение сособственников о продаже, которое должно содержать указание на объект продажи и цену. Извещение должно быть сделано в письменной форме. Законом могут быть определены особенности извещения сособственников о продаже доли. Так, Приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. N 724 утвержден Порядок размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве собственности на недвижимое имущество проверяется надлежащее исполнение обязанности по извещению сособственников о продаже доли.
По смыслу комментируемой статьи, извещение о намерении продать долю в праве собственности не является офертой, соответственно, извещение не создает обязанности собственника заключить договор продажи доли в праве собственности. Он может отказаться от продажи доли, но не может продать ее третьим лицам, минуя сособственников.
4. Право преимущественной покупки действует в течение установленного законом срока, исчисляемого с момента извещения о продаже доли. Если в установленный срок участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее установленных законом сроков.
5. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к ст. 205 Кодекса этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.