Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на недвижимость в 2023 году при продаже и при дарении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Налог на подаренную недвижимость
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Pacxoды нa oфopмлeниe дapeния
Дoгoвop дapeния мoжнo зaключить в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe или yдocтoвepить y нoтapиyca. Нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe нe oбязaтeльнo, нo ecли cтopoны вcё-тaки peшaт eгo cдeлaть, пpидётcя зaплaтить 0,5 пpoцeнтa oт кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти, нo нe мeнee 300 pyблeй и нe бoлee 20 000 pyблeй. Кpoмe этoгo пpидётcя oплaтить тexничecкиe paбoты – cocтaвлeниe дoгoвopa и кoпиpoвaниe дoкyмeнтoв.
Oбpaтитe внимaниe – ecли дapитe дoлю нeдвижимocти, тo визитa к нoтapиycy избeжaть нe yдacтcя. Любoe oтчyждeниe дoли в пpaвe oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти мoжeт coвepшaтьcя тoлькo c нoтapиaльным yдocтoвepeниeм.
Eщё oдин нюнac — ecли в пocлeдyющeм нaдyмaeтe пpoдaвaть квapтиpy зa ипoтeчныe дeньги, c пpocтoй пиcьмeннoй фopмoй мoгyт вoзникнyть зaтpyднeния. Нeкoтopыe бaнки плoxo oтнocятcя к тaким пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтaм.
Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe oбoйдётcя в 2 000 pyблeй. Этy cyммy пpидётcя зaплaтить в любoм cлyчae, нeвaжнo, пoдпиcывaeтe вы пpocтyю пиcьмeннyю фopмy или нoтapиaльнo yдocтoвepяeтe cдeлкy.
Особенности дарения чужому человеку
По закону каждый может подарить принадлежащее ему на правах собственности любому человеку, в т.ч. и чужому. Обычно дарятся подарки близким родственникам, но иногда возникает желание сделать подарок и посторонним лицам.
Посторонним лицом считается:
- сожитель (гражданский муж или жена);
- супруг родителя (если мать и отец не состоят в браке или вступили в повторный союз);
- подопечный;
- друзья;
- дальние родственники;
- родитель или ребенок (если отцовство или материнство официально не установлено).
Таким образом, закон причисляет к посторонним гражданам любых людей, с которыми нельзя документально подтвердить родстеную связь.
Вне зависимости от степени родства, сделка производится на безвозмездной основе: даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или ответную услугу. Если предъявлено встречное требование, такая сделка считается притворной и признается недействительной, т.к. совершена с целью прикрытия другой сделки: мены, купли-продажи, и пр. (ст. 170 ГК РФ).
Налог на подаренную долю имущества
Часто дарению подлежит не полная квартира или иная собственность, а лишь часть ее. Доли при этом могут дариться абсолютно разным людям.
Приняв долю имущества, придется платить налог на дарение данной доли имущества. То есть, если Вам была подарена только половина квартиры, то платить налог придется именно с половины ее рыночной стоимости. Ставки налогообложения при дарении доли, а не полного имущества, ни коем образом не изменяются.
Дарение понимается законодателем как сделка, предполагающая получение экономической выгоды приобретателем подарка в виде недвижимости. Вследствие этого сделка подлежит налогообложению в виде взыскания подоходного налога со стоимости подаренного имущества.
Родственники, которые осуществляют дарение, освобождаются от такой обязанности. Не родственники или дальние родственники обязаны уплатить подоходный налог и подать декларацию в налоговую в соответствии с утвержденными тарифами и сроками.
Не соблюдение правил уплаты налогов влечет применение штрафных санкций в отношении налогоплательщика.
Что грозит за неуплату налога?
Есть некоторые около законные манипуляции, помогающие гражданам уйти от уплаты налога на подаренную квартиру. Однако при их использовании нужно быть очень осторожным, ведь обнаружение факта попытки ухода от налога может привести к ничтожности сделки и наложению штрафных санкций на виновную сторону.
Возможно два варианта ухода от налога:
- Вместо дарственной оформление договора купли-продажи с переходом обязанности уплаты налога к продавцу, имеющему право оформить налоговый вычет.
- Дарение квартиры близкому родственнику, который является в свою очередь близким родственником конечному получателю жилья.
Все нарушения, касающиеся неуплаты налога или неверного оформления декларации, относятся к категории административных правонарушений и регламентируются нормами КоАП РФ.
Если не родственник не вовремя подаёт декларацию, ему грозит:
- 5 % от оценочной стоимости недвижимости за каждый месяц пропуска подачи декларации, но не более 30 % этой стоимости, если гражданин самостоятельно обратится в налоговую;
- 20 % от стоимости имущества, если привлекать к ответственности будет налоговая служба;
- 40 % от стоимости имущества при наличии факта умышленного уклонения.
Что будет, если скрыть налог от бюджета
Налоговая ежегодно получает сведения из Росреестра о проведенных в течение года сделках. На основе этой информации она вполне может установить, что одаряемый получил квартиру, но не заплатил налог. Проверка фактических обстоятельств для налоговиков не составляет труда, ведь сегодня все операции с недвижимостью фиксируются в ЕГРН, а близкое родство – в базе местного ЗАГСа.
Если факт сокрытия дохода будет выявлен, то налоговая:
- доначислит НДФЛ по ставке 13 или 30%;
- назначит к уплате штраф до 20% от суммы неуплаченного налога;
- за неподачу декларации тоже назначит штраф до 30% от суммы неуплаченного налога.
Как оформить дарственную на квартиру
На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.
Профиль автора
Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или Притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.
Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.
К нюансам таких сделок можно отнести следующие случаи:
- Помимо близких родственников, которые освобождаются от уплаты вышеуказанного налога, от него также освобождены работники консульств и их родственники.
- Кадастровая стоимость, которую может предоставить БТИ в налоговую инспекцию, может быть существенно завышена, поэтому платить придется больше, чем по произведенной оценке.
- Если даритель, либо тот, кто принимает дар, примут решение обратиться к оценщику, то они должны знать, что он должен иметь специальную лицензию, дающую право на занятие такой деятельностью.
- При совершении сделки купли-продажи, которая «маскирует» договор дарения, необходимо обращаться к грамотным юристам, чтобы не оказаться в трудном положении, если она будет признана фиктивной.
- Сделку фиктивной может признать только суд, поэтому если нет решения суда, а государственные органы требуют признать факт дарения и заплатить налог, их действия можно обжаловать.
- За несвоевременную подачу декларации о получении имущества в дар (она должна быть подана до 30 апреля следующего за сделкой года) накладывается штраф, в размере 100 рублей.
- В квитанции, присланной налоговой инспекцией, указывается не только сумма налога, реквизиты для его уплаты, но и срок, в течение которого он должен быть уплачен (при его нарушении также наступают штрафные санкции).
Говоря об уплате налога на дарение недвижимого имущества не родственнику, необходимо знать, что он составляет 13% для резидентов и 30% для не резидентов. Его ставка определяется от стоимости имущества, которую может предоставить БТИ, либо дать оценщик. Если лица хотят обойти этот сбор, либо его уменьшить, им необходимо заключить сделку по купле продаже недвижимого имущества, но делать это юридически правильно.
Переоформление квартиры подразумевает образование дохода на стороне одаряемого. Он, не затратив собственных денег, в подарок, получает на праве собственности дорогостоящее имущество – недвижимость. В глазах закона у него появляется налогооблагаемый доход, с которого одаряемый должен самостоятельно рассчитать и заплатить налог в бюджет.
Налог на доходы рассчитывается по ставке 13% по правилам, которые мы подробнее разберем ниже.
От налогообложения подаренной квартиры освобождаются близкие родственники дарителя. Если сделка заключена между физическими лицами, которые входят в круг близкого родства, то взносы за подаренную квартиру платить не нужно. Налоговую декларацию также подавать не требуется.
Список людей, которые по закону не платят налоговые взносы при получении квартиры в дар:
- супруги между собой;
- родители и дети (например, при дарении сыну или дочери);
- усыновители и усыновленные;
- бабушки/дедушки и внуки;
- сестры и братья – по отношению друг к другу. Считаются как родные, так и имеющие одного отца/мать.
Особенности оформления и сроки подачи декларации
Декларация подается в формате 3-НДФЛ. С точки зрения закона не имеет значения, является ли объектом недвижимости вся квартира или ее часть.
При заполнении документа необходимо указать:
- Ф.И.О. продавца квартиры;
- основные сведения, касающиеся его паспорта (номер, серия, дата и место получения, каким учреждением выдан);
- адрес места регистрации;
- номер свидетельства ИНН;
- данные о зарплате и удержанных налоговых платежах за последний год;
- размеры налоговых вычетов, предоставленных в течение данного периода на получение образования или прохождение лечения, а также вычеты на детей и имущественные возвраты;
- номер телефона.
Также вместе с декларацией надо будет предъявить:
- паспорт гражданина РФ;
- договор дарения;
- документы, подтверждающие факт отчуждения подаренного жилья (договор купли-продажи, чеки с указанной суммой продажи квартиры, акт приема-передачи жилплощади);
- заявление к декларации 3-НДФЛ.
Налоговая ставка и освобождение от её оплаты
Налог при продаже квартиры составляет, как и прежде, 13%. Но правила расчёта изменились, так как этот процент высчитывался со стоимости недвижимости, а сейчас с кадастровой оценки, умноженной на корректировочный коэффициент 0,7.
Такое нововведение действует с начала 2016 года и вызвано оно тем, что очень часто происходит занижение стоимости жилья в соглашении о его продаже. Применение же за основу именно кадастровой стоимости имущества позволит рассчитать налог более правильно.
Применение коэффициента обосновано тем, что кадастровая цена обычно значительно выше рыночной. Кстати, несмотря на это, сумма, подлежащая уплате, при этом выше, чем раньше, причём иногда существенно. И такое налогообложение выгодно государству, так как происходит пополнение бюджета.
Как посчитать размер налога?
Пример расчёта. Кадастровая стоимость квартиры составляет 12 миллионов рублей. Рыночная цена при этом роли не играет, так как она налоговой базой не является.
Налоговая ставка в 13% будет высчитываться с размера дохода в 8 400 000 (12 миллионов * 0,7). Таким образом, сумма к уплате составит 1 092 000 рублей.
Чтобы правильно рассчитать налог, необходимо поинтересоваться в Росреестре о кадастровой стоимости квартиры, умножить эту цифру на коэффициент и применить к полученному результату налоговую ставку.
К счастью, не всегда нужно платить столь большой налог.
Рекомендуем ознакомиться:
- если она досталась по договору дарения от близкого родственника более трёх лет назад до того, как была заключена сделка купли-продажи;
- если недвижимость была подарена другим лицом больше чем за 5 лет до решения её продать.
Есть ли налог при дарении квартиры?
Недвижимость, приобретенная в дар, признается доходом, и поэтому получатель подарка должен уплатить налог при получении квартиры по договору дарения, если стороны сделки — не близкие родственники.
Стоит отметить, что налог нужно платить даже если оформлен договор с правом пожизненного проживания.
Какие налоги платят при дарении квартиры дарители? Даритель ничего платить не должен. Обязанность платить налог с договора дарения квартиры полностью возлагается на одаряемого.
Когда квартира дарится стороннему лицу или дальнему родственнику, уплата налога обязательна.
Подробнее о том, на каких основаниях платится налог, можно узнать здесь.
Ответственность за уплату налога
Доход в данном случае получает одаряемый, он же обязан, согласно Налоговому Кодексу уплатить НДФЛ – налог на доход физического лица.
Поскольку он не является близким родственником или членом семьи дарителя, исключения 18.1-го пункта 217-й статьи Налогового Кодекса на него не распространяются.
Ему придется уплатить налог в размере 13% (224-я статья НК) если он является налоговым резидентом и 30%, если не является.
Понятие «резидент» раскрывается в 207-й статьей НК– это лицо, находящееся на территории РФ в течение 183 дней подряд за 12 месяцев.
От налога нужно отличать расходы по сделке, которые стороны вполне могут разделить. Например, заплатив совместно за нотариальное удостоверение договора.
Договор дарения не члену семьи и не близкому родственнику требует к себе большего внимания и особенно тщательного оформления. В этом случае он должен быть составлен максимально подробно, необходимо собрать справки, подтверждающие дееспособность дарителя, разумно также допустить нотариальное удостоверение сделки.
Дарители налог никогда не платят
Запомните, тот кто дарит квартиру или долю в ней — не обязаны платить налог. Дарение — это безвозмездная сделка (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Даритель передает свою квартиру одаряемому просто так, ничего не требуя взамен. Поэтому даритель не получает какого-либо дохода. А раз нет дохода, нет и налога.
НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ: 1) Сколько времени квартира принадлежит дарителю. Не путайте с продажей. При дарении нет минимального срока владения. Чтобы подарить недвижимость, не нужно ждать 3 или 5 лет — подробнее. 2) Кому даритель отдал квартиру — близкому родственнику или постороннему. 3) Является ли даритель гражданином РФ или другой страны и где он проживает. Даритель ничего не платит. Точка.
Что лучше для наследника — дарение или завещание.Отдельная статья для собственника — лучше подарить или завещать недвижимость.
Одаряемые — это те, кому подарили недвижимость. Никто не освобождается от уплаты или сокращении налога — ни пенсионер, ни инвалид, ни сирота. Нет никаких льгот.
За несовершеннолетних налог оплачивают их родители (опекун/попечитель) — п. 2 ст. 27 НК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ.
Как и писала выше, одаряемые не обязаны платить налог, если им квартиру подарили близкие родственники — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. И без разницы живет ли одаряемый в РФ, какое у него гражданство, резидент он или нет. Если получили квартиру в дар от близкого родственника, никогда налога не платишь.
ПОКАЗАТЬ СПИСОК БЛИЗКИХ РОДСТВЕННИКОВ ↓ К близким родственникам относятся:
- супруг;
- родители;
- родные или усыновленные дети;
- дедушки, бабушки по отношению к своим внукам;
- родные братья и сёстры, или которые имеют хотя бы одного общего родителя (неполнородные).
Если одаряемому не нужно платить налог (при дарении от близкого родственника), ему НЕ НУЖНО подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию — п. 4 ст. 229 НК РФ. Но часто налоговый инспектор может пригласить одаряемого (письмом или по телефону), чтобы тот доказал, что получил в дар недвижимость именно от близкого родственника. В этом случае одаряемому нужно принести в налоговую инспекцию оригинал договора дарения и копии документов, доказывающие родство.
Если договор дарения оформлялся у нотариуса, он сам обязан в течение 5 дней подать договор и документы о родстве в налоговую инспекцию — п. 6 ст. 85 НК РФ.
С какой суммы взимается налог?
Если Вы получили недвижимость по договору дарения, то объектом обложения является:
- НОМИНАЛЬНАЯ (договорная) стоимость квартиры на момент совершения сделки. Эта стоимость указывается в договоре как описательная часть недвижимости (наряду с кадастровым номером, адресом, площадью). Указанная стоимость не должна быть меньше 70% от кадастровой, за исключением: 1) если кадастровая стоимость не известна; 2) стоимость жилья менее 1 млн. руб.; 3) кадастровая менее 1 428 571 руб.;
- при дарении ЧАСТИ дома или квартиры, облагаемая сумма исчисляется согласно стоимости подаренной доли имущества по той же ставке 13%;
- если стоимость в договоре дарения не указана, в расчет принимается только кадастровая стоимость.
Поэтому когда в договоре дарения подарок не оценен, ориентиром становится кадастровая стоимость (указанная в едином государственном реестре недвижимости). Если же в договоре указана стоимость, ее все равно сравнивают с кадастровой. И если она меньше 70% от кадастровой, то во внимание берется размер в 70% стоимости по кадастру.