Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить доверенность на распоряжение имуществом юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Почему «генеральная» и какие она дает права?
Типовые доверенности на недвижимость:
- генеральные доверенности на приобретение недвижимости;
- генеральная доверенность без права продажи недвижимости;
- генеральная доверенность на ипотечную квартиру;
- генеральная доверенность на приватизацию квартиры;
- генеральная доверенность на переоформление квартиры.
Генеральная доверенность на недвижимость дает следующие права:
- Распоряжаться имуществом любым способом, в том числе проводить сделки купли-продажи в интересах владельца (для чего, собственно, она и оформляется).
- Решать от имени владельца любые вопросы, связанные с оформлением документов по этому объекту (в том числе связанных с технической паспортизацией, кадастром и т.п.)
- Генеральная доверенность на квартиру дает право оформлять правоустанавливающие документы и проводить операции по регистрации имущественных прав после завершения сделки.
- Выполнять прочие необходимые правовые действия.
На практике разовые и специальные доверенности могут применяться только для подготовки документов и выполнения прочих подготовительных работ, в то время как подписание договора купли-продажи квартиры или дома от имени владельца может выполняться только по генеральной доверенности.
Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе
Что такое генеральная доверенность на операции с недвижимым имуществом без ограничений, подробно описано выше. Но даже при максимальных полномочиях сделки по переоформлению на самого себя запрещены. Нет исключений даже для близких родственников. Задачу решают с применением дополнительного документа (промежуточного третьего лица).
Также надо перечислить случаи, когда генеральная доверенность при отсутствии структурных ошибок в тексте будет признана недействительной при обращении в судебные инстанции:
- доверителю меньше 14 лет;
- возраст собственника 14-18 лет, но нет письменного разрешения от официальных опекунов;
- отсутствует один из собственников.
Доверитель оставляет за собой право на прекращение действие доверенности когда угодно, даже если речь идет о документе с прописанными сроками. Все, что нужно сделать – посетить любого нотариуса, подать заявление об отзыве и оплатить стоимость такой услуги.
На основании поданного заявления нотариус включить изменения в единый электронный реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Что касается уведомления о прекращении действия документа, то оно отправляется автоматически – как правило, в течение суток с момента внесения соответствующих изменений.
Ничего другого доверитель делать не должен и не обязан. Впрочем, желательно поставить в известность третьих лиц, принимающих участие в сделке, о том, что документ был отозван.
Электронный реестр доверенностей – открытая информационная база, доступ к которой есть у каждого. К этой базе обращаются для того, чтобы установить сведения о конкретной доверенности. В реестре можно уточнить факт действительности документа, сроки его действия.
В ряде случаев даже правильно оформленная у нотариуса доверенность может утратить свою силу:
- доверитель отозвал документ;
- срок действия документа, прописанный в нем, истек.
Операции, сделки и другие действия по доверенности становятся невозможными в определенных обстоятельствах:
- если собственник или доверенное лицо умерли к моменту сделки;
- если кто-то из участников признан недееспособным или безвестно пропавшим на момент оформления доверенности.
Судебная практика: продажа квартиры по доверенности
Игорь Петров собирался купить квартиру, собственниками которой были пенсионерка Анна Ивановна и ее дочь Лидия Алексеевна. Отчуждение осуществлялось по доверенности, которую собственницы оформили на третье лицо. Петров запросил комплект документов, желая удостовериться в наличии права собственности на квартиру, а также справки из психоневрологического диспансера на обеих женщин и справки об отсутствии задолженности по квартплате. Документы ему предоставили, Петров, проверив их, решил, что все в порядке.
После того, как Петров приобрел квартиру и зарегистрировал переход права собственности, бывшие жильцы освободили жилье. Анна Ивановна уехала к брату в другой город, Лидия Алексеевна уехала за границу, выйдя замуж. Через полгода Петров получил извещение о судебном производстве – юрист, который на сделке представлял интересы Анны Ивановны, оспаривал сделку, ссылаясь на ст. 177 ГК РФ.
Выяснилось, что пенсионерка не учете в психдиспансере не состояла, однако у нее была болезнь Альцгеймера в легкой форме, также истец ссылался на преклонный возраст женщины – 80 лет. Суд удовлетворил исковые требования юриста. Впрочем, по той причине, что деньги за квартиру при ее продаже получила Лидия Алексеевна, взыскать с Анны Ивановны их не представлялось возможным.
|
Нотариальное действие |
Нотариальный тариф |
Правовая и техническая работа |
Необходимые документы |
|---|---|---|---|
|
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорта родителей в подлинниках. |
|
На включение в паспорт данных о н/л детях |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике. |
|
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными |
|||
|
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП |
|||
|
Супруга на совершение сделок с имуществом |
500 руб. |
1 700 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
|
Другие согласия |
100 руб. |
1 200 руб. |
1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. |
Когда документ считается недействительным
Иногда встречаются случаи, когда доверенность оформляется и выдается с нарушением требований законодательства. Доверенность, оформленная с нарушениями, является недействительной и не имеет никакой юридической силы.
Так, документ может быть признан недействительным, если:
- Одной из сторон является лицо, которому нет 18 лет;
- Одна из сторон не обладает полной дееспособностью;
- Доверителя заставили оформить доверенность, применяя обман, шантаж или угрозы;
- Доверитель не понимал значения своих действий во время подписания доверенности (из-за действия лекарственных препаратов, наркотических средств или состояния здоровья);
- Истек указанный в условиях срок;
- Доверитель не является собственником имущества.
Важно! Юридически значимые действия, совершенные на основании недействительной доверенности, признаются ничтожными и подлежат отмене.
Генеральная доверенность с правом на распоряжение имуществом, дает поверенному лицу почти все права собственника. В связи с этим к выдаче данного документа и выбору представителя нужно относиться с особой осторожностью.
Доверенности различают по объему тех передаваемых функций в рамках документа. Так различают следующие виды:
- разовая, где описывается конкретное действие и свыше этого доверенное лицо не имеет права действовать. Например, разовая доверенность может быть использована, когда необходимо получить почтовое отправление или денежные средства однократно;
- специальная, дающая возможность несколько раз выполнить функции одного или нескольких видов, строго указанных в доверенности и ограниченные по времени;
- генеральная позволяет распоряжаться имуществом доверителя, совершать с ним любые сделки, а также представлять интересы доверителя перед третьими лицами.
Сколько стоит генеральная доверенность у нотариуса (цена)?
Что такое ПиТХ — правововой и технический характер, рекомендованный городской Нотариальной Палатой.
Он включает оформление документа нотариусом, его сканирование и передачу в органы ФНС в электронной форме.
Размеры госпошлин для разных видов доверенностей от физического лица установлены ст. 333.24 НК и в 2019 году составляют следующие суммы:
| Вид полномочий | Наличие степени родства с доверенным лицом | Размер госпошлины, руб. |
|---|---|---|
| Распоряжение имуществом, за исключением транспортного средства | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 100 |
| Иные лица | 500 | |
| Распоряжение транспортным средством | Родители, супруги, дети родные и усыновленные, братья и сестры | 250 |
| Иные лица | 400 | |
| Представление интересов физического лица | Не зависит от степени родства | 200 |
Согласно ПиТХ цена услуг нотариуса при оформлении доверенности для физических лиц оцениваются в 1000-1200 рублей.
Что такое генеральная доверенность на недвижимость
Генеральная доверенность имеет свои разновидности, которые предусмотрены в правовой системе Российской Федерации. На сегодняшний день разновидность рассматривают с таких сторон:
- Разовая – доверенность, которая даёт право представителю на проведение всего лишь одной операции от лица её собственника.
- Специальная доверенность – предусматривает факт того, что доверительное лицо может проводить несколько операций от лица собственника доверенности и которые непосредственно связаны с имуществом, в частности с недвижимостью.
- Генеральная доверенность – это документ, который предоставляет право представителю распоряжаться, передавать права и проводить какие-либо сделки с недвижимостью или имуществом от лица собственника.
Оформление генеральной доверенности на квартиру.
Особенностью генеральной доверенности на квартиру является необходимость ее нотариального удостоверения. Это проистекает из положений ГК РФ, который устанавливает требование о нотариальном удостоверении доверенностей на совершение сделок, если право собственности на имущество, являющееся предметов сделки, требует государственной регистрации.
Генеральная доверенность на квартиру предполагает, что поверенный получает право пользоваться и распоряжаться указанной в ней недвижимостью. При этом сделки, совершенные поверенным, признаются правомерными, в соответствии с законом. В то же время такая доверенность не предполагает предоставления поверенному всей широты полномочий. Так, поверенный не имеет возможности подарить квартиру кому бы то ни было, кроме того человека, чье имя будет прямо указано в этой доверенности. Кроме того, доверитель не вправе распоряжаться такой квартирой таким образом, что в результате он сам становится выгодоприобретателем совершенной с имуществом сделки. Не может он и составить завещание от имени доверителя, самостоятельно определив лицо, которое бы унаследовало квартиру – процедура составления завещания требует личного участия владельца недвижимости.
Генеральная доверенность выдается сроком на один год. При этом указание даты, когда доверенность была выдана, будет являться обязательным условием ее действительности. В противном случае такой документ будет считаться ничтожным.
Что такое генеральная доверенность на все полномочия?
Понятие доверенности содержится в п. 1 ст. 185 Гражданского кодекса. Это письменное уполномочие представлять интересы перед третьими лицами, выдаваемое одним лицом другому.
Генеральная доверенность является официальным удостоверением, на основании которого доверенное лицо вправе в период действия полностью распоряжаться имуществом доверителя и выступать от его имени в любых учреждениях. Таким видом документа пользуются граждане, которые в силу обстоятельств не могут присутствовать лично, передоверяя представление своих интересов человеку, в честности которого уверены.
Законодательство исключает использование генеральной доверенности и требует личного присутствия гражданина в следующих ситуациях:
- подписание договора трудоустройства на работу, а также дополнительных соглашений к нему;
- заключение брачного контракта;
- действия по регистрацию брака и усыновлению детей;
- оформление завещания, его изменение или отмена.
Генеральной доверенностью передаются полномочия, позволяющие:
- зарегистрировать сделку с имуществом движимым и недвижимым;
- представлять интересы доверителя в судебных разбирательствах;
- распоряжаться финансовыми активами доверителя.
Юридически документ будет действителен только при наличии даты начала его действия и подписи доверителя. Доверенность обязательно заверяется нотариусом или должностными лицами в соответствии со ст. 53 ГК РФ:
- руководитель медицинского учреждения, где гражданин находится на лечении;
- командир воинской части по месту прохождения доверителем службы (в случае, когда на территории населенного пункта нет нотариальных контор);
- руководитель исправительного учреждения.
Для чего нужна генеральная доверенность
Поскольку генеральная доверенность дает право представителю совершать все действия, доступные доверителю, она выдаётся, как правило, когда эти действия доверитель не может и/или не хочет выполнять самостоятельно. На практике генеральную доверенность на представление интересов физического лица выдают на распоряжение имуществом и представительство в суде. Например, чтобы «чужими руками» продать квартиру или машину по генеральной доверенности.
Итак, наиболее часто оформляют генеральную доверенность:
- на автомобиль с правом продажи;
- на квартиру и на другую недвижимость с правом продажи;
- на управление финансами;
- на получение товара;
- на представительство в гражданском судопроизводстве.
Иногда выдачей генеральной доверенности маскируется фактическая сделка-купли-продажи. Такая схема используется, в частности, при продаже автомобилей.
Не во всех случаях доверитель может передать представителю весь объём полномочий. Так, он должен лично присутствовать при:
- заключении брачного или трудового договора;
- оформлении завещания;
- регистрации брака;
- усыновлении ребёнка;
- административном или уголовном судебном разбирательстве.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:
- Дата составления бланка.
- Населенный пункт, в котором она оформляется.
- Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
- Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
- Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
- Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
- Срок действия документа.
- Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
- Нотариальное заверение подлинности.
На какой срок выдается генеральная доверенность?
Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.
Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.
Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.
Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.