Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на дом от застройщика по закону РК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Срок обнаружения недостатков выполненных работ и соотношение его с гарантийным сроком.
Применительно к правоотношениям по договорам строительного подряда ГК РК установил предельный срок для обнаружения недостатков по качеству СМР, который составляет 3 года со дня приемки работ (п.5 ст. 630 ГК РК).
Этот срок можно считать общим сроком ответственности за ненадлежащее качество строительных работ.
Так, согласно ст. 630 ГК РК заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении (п. 4). Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках составляет один год, а в отношении работ, связанных со зданиями и сооружениями, а также независимо от вида работ — в отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, — три года со дня приемки работ. Законодательными актами или договором могут быть установлены сроки (гарантийные сроки) большей продолжительности (п.5).
Таким образом, ГК РК установил предельный минимальный срок в 3 года для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках. Договором может быть установлен срок большей продолжительности.
Гарантийный срок и срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках могут не совпадать. При этом необходимо подчеркнуть, что обязанность подрядчика по устранению дефектов после истечения гарантийного срока будет сохраняться и в том случае, если такой срок в договоре определен менее предельного 3-х летнего срока, установленного п.5 ст. 630 ГК РК.
К примеру, договорами строительного подряда, как правило, устанавливается гарантийный срок в 2 года. Тогда как, императивно п.5 ст. 630 ГК РК срок обнаружения скрытых недостатков установлен в 3 года. Тем самым, если скрытые недостатки в работах будут обнаружены по истечении 2-х годичного гарантийного срока, но в пределах 3-х лет, то подрядчик будет обязан устранить эти недостатки и причем за свой счет.
В практике нашей юридической фирмы имелись дела, когда по нашей рекомендации требования по устранению дефектов предъявлялись заказчиком генеральному подрядчику по истечении 2-х годичного гарантийного срока, но в переделах 3-х лет со дня приемки работ (был арбитражный спор).
Таким образом, можно сделать вывод, что предельный срок обнаружения недостатков строительных работ вне зависимости от того, установлен ли договором гарантийный срок, составляет 3 года с момента передачи результата работ заказчику.
Применительно к недостаткам, обнаруженным как в переделах гарантийного срока, так и обнаруженным по истечении срока гарантии, но в пределах 3-хлетнего срока, действует одно и то же правило, касающееся исчисления сроков, в течение которых заказчик должен об этом заявить подрядчику: эти сроки являются разумными по их обнаружении.
Так, согласно п. 4 ст. 665 ГК РК при обнаружении в течение гарантийного срока недостатков, указанных в пункте 4 статьи 630 настоящего Кодекса, заказчик должен заявить о них подрядчику в разумный срок по их обнаружении.
В соответствии с п.4 ст. 630 ГК РК заказчик, обнаруживший после приемки результатов работы отступления в ней от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении.
Следует заметить, что ГК РК не дает понятие разумного срока, в отличие от ГК РФ, где разумный срок определяется как срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, и составляет один год, а в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям определяется по правилам ст. 196 Гражданского кодекса РФ, т.е. равен трем годам. Данная норма закреплена в п. 1 ст. 725 ГК РФ.
Гарантийный срок отличается от общего срока предъявления требований об устранении недостатков (п.5 ст.630 ГК РК) не только продолжительностью, но и иным распределением бремени доказывания.
Так, если заказчиком требование об устранении недостатков заявлено в течение гарантийного срока, то за выявленные до истечения такого срока недостатки отвечает подрядчик, вина которого презюмируется. Это означает, что именно на подрядчика возлагается бремя доказывания отсутствия вины. Заказчику следует доказать лишь сам факт наличия недостатков работы и размер своих убытков.
Этот вывод вытекает из нормы п.2 ст. 665 ГК РК, согласно которой подрядчик несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
При предъявлении требования, связанного с ненадлежащим качеством выполненных работ, после истечения гарантийного срока, но в пределах предусмотренного п.5 ст. 630 ГК РК предельного срока (3 года) бремя доказывания ненадлежащего качества работ возлагается на заказчика (презумпция невиновности подрядчика).
В заключении необходимо подчеркнуть, что определение гарантийного срока на результат строительных работ и его продолжительность зависит от воли сторон (п.1 ст. 665 ГК РК), но минимальный установленный законом гарантийный срок составляет 2 года со дня приемки объекта строительства (ст.66 и часть 2 п.1 ст. 69 Закона об архитектуре), и этот срок будет действовать также в случае, когда в договоре гарантийный срок не будет согласован. Кроме того, вне зависимости от установленного договором гарантийного срока будет действовать общий срок ответственности за ненадлежащее качество строительных работ: 3 года со дня приемки работ.
*****
Использованные нормативные правовые акты:
- Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (Особенная часть) с последующими изменениями и дополнениями;
- Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» с последующими изменениями и дополнениями;
- Закон Республики Казахстан от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве».
Самые распространённые неустранимые дефекты
- Высота стен. Часто она меньше, чем заявлено в договоре.
- Несоответствие материала внутренних перегородок. Например, они должны быть выполнены из перегородочного блока, а по факту — из гипсокартонных листов. Особенно это сложно исправить после чистовой отделки и ремонта.
- Отсутствие прямых углов в помещениях. В договоре одного из ведущих застройщиков Казахстана сказано,что они должны обеспечить прямые углы только в кухне, а в остальных помещениях нет. При этом по строительным нормам и правилам РК углы должны быть прямые везде, независимо от назначения комнаты.
На что не распространяется гарантия
В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Статья 2. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве
1. Законодательство Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса Республики Казахстан, настоящего Закона и иных нормативных правовых актов Республики Казахстан.
2. Законодательство Республики Казахстан о жилищных отношениях и об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве в части, не урегулированной настоящим Законом.
3. Если международным договором, ратифицированным Республикой Казахстан, установлены иные правила, чем те, которые содержатся в настоящем Законе, то применяются правила международного договора.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Срок гарантийных обязательств
Минимальный срок гарантии от застройщика на конструктив составляет 5 лет. На оборудование и сети — 3 года. Так написано в законе. Однако строительная компания, стремясь привлечь большее количество покупателей, может продлить срок. Тогда соответствующая запись вносится в ДДУ (договор долевого участия) или ДКП (договор купли-продажи).
Началом гарантийного периода считается день подписания акта передачи объекта жилой недвижимости покупателю — документ является приложением к договору. Вы можете ещё какое-то время не жить в квартире, но гарантийный срок всё равно будет идти.
Если по договору квартира передавалась с отделкой, то на отделочные работы тоже распространяется гарантия. Все доделки и ремонт выполняются бесплатно для нового владельца.
Что делать, если застройщик не устранил недостатки в срок
Крупные девелоперы дорожат своей репутацией. Поэтому выделяют для претензионной работы отдельных специалистов. Получив заявку, такой специалист согласует с хозяином жилья время и приедет на объект, чтобы провести совместный осмотр. По его результатам будет составлен акт, определены перечень работ и срок ремонта или же поступит отказ и предложение обращаться в суд.
Редко, но всё же случаются ситуации, когда в офисе застройщика отказываются принять заявление. В этом случае можно направить претензию заказным письмом.
Если специалист по претензионной работе установил срок, но работы не были выполнены, придётся обращаться в суд. В иске необходимо указать:
- Все сведения, внесённые в претензию.
- Сколько длится гарантия от застройщика по договору.
- Полное наименование и реквизиты строительной компании.
- Правовое основание — закон № 214–ФЗ.
Также необходимо сообщить о предшествующей подаче претензионного заявления и неисполнении девелопером своих обязанностей. Не будет лишним приложить акт, составленный по факту совместного осмотра жилья с ним. Иск направляется в суд по месту регистрации (юридическому адресу) застройщика.
Повысится ли цена прогарантированных объектов
Как сообщают в ФГЖС, удорожание стоимости жилья по причине получения гарантии Фонда не должно происходить ввиду того, что застройщик и его уполномоченная компания для получения гарантии Фонда оплачивают только сумму гарантийного взноса, не превышающую 10% от стоимости проекта строительства и комиссию за рассмотрение заявки на предоставление гарантии Фонда, сумма которой также незначительна по отношению к затратам застройщика и уполмномоченной компании по строительству жилого дома.
— Дольщики при покупке квартиры не увидят повышение цен на новое жилье из-за гарантийного взноса, — говорит директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова. — Гарантийный взнос не такой большой и составляет 2% от сметной стоимости, что практически не повлияет на цену за квадратный метр жилья.
Общественник Виктор Сыздыков так же не думает, что получение гарантий Фонда может повысить стоимость строительства, если в ценовой политике предложений и спроса будут активно участвовать и регулировать этот рынок и МИО.
— Цена не должна повыситься, так как по Закону о долевом участии деньги кладут в банк второго уровня, и они оплачиваются только по окончании строительства. Они имеют право взять кредит по рыночным законам. То есть ты берешь кредит, строишь дом, а потом тебе вот эти деньги перечисляют уже, собранные готовые, 100%. И это нормально.
Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.
Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
|
Реквизиты судебного акта |
Суть позиции |
|
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 |
С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
|
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 |
Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Если подрядчик отказывается исправлять недостатки
Сначала вам все равно нужно отправить досудебную претензию. Обращаться в суд есть смысл, если подрядчик на нее не ответил в течение месяца, или отказался выполнять требования.
Что нужно сделать, чтобы обязать компанию исправить недостатки через суд:
- Заказать независимую экспертизу. В заключении должно быть указано, кто именно виноват в дефектах и по каким причинам они возникли.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах, один направить ответчику ценным письмом с описью вложения. Отслеживать письмо можно на сайте Почты России.
- Подать исковое заявление вместе с остальными документами в районный суд по адресу объекта недвижимости, своему месту жительства, адресу заключения договора или расположения ответчика – на выбор.
- Получить определение о принятии иска к производству. В нем будет указана дата предварительного заседания.
- Прийти на предзаседание лично или отправить туда юриста, если ходатайство о привлечении представителя заявлено отдельно или в иске.
Потом будут судебные разбирательства. По закону они могут длиться до двух месяцев, но на практике все занимает и полгода. Когда решение будет вынесено, заберите его копию. Оно вступит в силу через месяц, тогда же выдадут и исполнительный лист.
Однако далеко не всегда все проходит так гладко. Если обслуживанием дома занимается компания, аффилированная застройщиком, решение вашей проблемы может намеренно саботироваться. Особенно если сама девелоперская компания неблагонадежная. В этом случае УК может намеренно затягивать сроки проведения осмотра и составления соответствующего акта.
Более того, откровенно недобросовестные компании могут отказываться признавать ваш случай гарантийным и включить его в перечень работы, которые проводятся в рамках капитального или текущего ремонта. В этом случае исправлять дефект будут за счет жильцов дома.
Если вы видите, что управляющая компания саботирует решение вашей проблемы и безосновательно признает дефект негарантийным, незамедлительно заказывайте независимую экспертизу. С ее результатами необходимо обратиться в офис застройщика. Если и это не подействовало, отправляйтесь в суд.
Однако зачастую застройщики предпочитают «не выносить сор из избы», то есть решать такие ситуации во внесудебном порядке. Заручитесь поддержкой юриста, в этом случае помимо устранения дефекта вы можете попробовать получить дополнительное возмещение ущерба, например, скидку на проект перепланировки или компенсацию оплаты коммунальных услуг.
Гарантийные обязательства не распространяются на следующие неисправности:
- естественный износ или исчерпание ресурса
- случайные повреждения, причиненные клиентом или повреждения, возникшие вследствие небрежного отношения или использования (воздействие жидкости, запыленности, попадание внутрь корпуса посторонних предметов и т. п.)
- повреждения в результате стихийных бедствий (природных явлений)
- повреждения, вызванные аварийным повышением или понижением напряжения в электросети или неправильным подключением к электросети
- повреждения, вызванные дефектами системы, в которой использовался данный товар, или возникшие в результате соединения и подключения товара к другим изделиям
- повреждения, вызванные использованием товара не по назначению или с нарушением правил эксплуатации
- программное обеспечение, которое не входит в комплект изделия
- сохранность информации на жестком диске
Действие гарантии после сдачи дома
В соответствии с законом о долевом строительстве дольщику предоставляется гарантия на дом от застройщика. В частности, это требование указано в ст. 7 ФЗ №214 от 2004 года.
Но из положений закона не все дольщики могут вынести понимание, на что именно действуют гарантийные обязательства. Также не всем понятно, каким образом застройщика можно принуждать устранять выявленные дефекты.
Поэтому в данном материале мы решили рассмотреть вопрос гарантий в долевом строительстве.
В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:
- условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
- проектной документации на многоквартирный дом;
- техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.
В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.
Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.
А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:
- течи водопроводных и водоотводящих сетей;
- трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
- провисы плит перекрытий;
- промерзающие стены, углы, потолки;
- неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
- просадка здания, разрушение конструкций;
- плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
- появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).
Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.