Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой нужен первоначальный взнос для получения ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Риск не справиться с финансовой нагрузкой, а в результате получить штраф от банка за просрочку или вовсе оказаться без недвижимости — это не всё. При низком первоначальном взносе ставка и ежемесячные платежи выше, а конечная переплата банку существенно больше.
Для чего необходим первоначальный взнос
Первый взнос позволяет снизить величину кредита по отношению к стоимости недвижимости. Это необходимо для того, чтобы кредитор смог продать залог с применением дисконта в случае невыполнения клиентом долговых обязательств. В качестве примера можно привести ситуацию: заемщик купил квартиру за 4 млн рублей, но по каким-либо причинам перестал выплачивать долг. В этом случае банк вправе продать залог, но рыночная цена такого объекта будет ниже. Авансовый платеж, внесенный на этапе оформления, позволит банку реализовать жилье без убытков.
В зависимости от того, какой первоначальный взнос при покупке квартиры в ипотеку планирует вносить заемщик, банк формирует представление о платежеспособности клиента. Чем больше сумма, тем привлекательней условия кредитования. Выражается это в уменьшении общего долга и, соответственно, переплаты. Кроме того, заемщик может рассчитывать на снижение ежемесячных платежей и продолжительность кредитования.
Что такое первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Что такое первоначальный взнос для ипотеки
Первым взносом по ипотеке называется та часть стоимости недвижимости, которую вы платите самостоятельно. К примеру, если по условиям ипотечной программы предусмотрен первоначальный взнос 20%, а сама квартира стоит 3 млн рублей, вам придется внести 600 тысяч. Это могут быть ваши собственные сбережения, жилищные сертификаты, материнский капитал, деньги, взятые в долг у родственников, или банковский кредит. Оставшиеся 80% (в нашем случае 2,4 млн рублей) платит банк, а вы отдаете ему эту сумму.
Куда идет первоначальный взнос по ипотеке? Он перечисляется продавцу жилья – или застройщику, если вы покупаете квартиру в новостройке. Передача первого взноса происходит в момент подписания договора купли-продажи и обязательно документируется (расписка или платежное поручение).
Что такое первоначальный взнос и каким он должен быть?
Первоначальный взнос – это часть средств, которую заемщик оплачивает до заключения договора по ипотечному кредитованию. Остальную часть средств выдает банк. В среднем, первоначальный взнос составляет 20% от суммы недвижимости.
Чем выше первоначальный взнос, тем ниже проценты по кредиту предоставляют банки. Это не всегда так, но часто такая закономерность существует. Но даже если ставка остается такой же, как и при минимальном первоначальном взносе, благодаря его большой сумме можно сэкономить на процентах по ипотеке.
Нужен или нет первоначальный взнос — решает каждый конкретный банк. Кредитное учреждение самостоятельно разрабатывает ипотечные программы, исходя из конъюнктуры рынка и своих маркетинговых исследований. Если программа не требует вносить деньги изначально, заемщик может этого не делать. Эту сумму можно направить на ремонт квартиры или другого объекта недвижимости, приобретенного по ипотеке.
Кстати, о ремонте. При оформлении ипотеки не стоит сразу отдавать все свои средства из загашника. Вам придется минимум 10–15 лет отдавать большую часть доходов в счет ипотеки. Может случиться так, что средств на ремонт не останется, и вы будете жить в квартире, которая вам не нравится.
Ипотека с маленьким взносом: плюсы и минусы
Центробанк обеспокоен ростом числа выданных за 2018 год ипотечных займов с первоначальным взносом ниже 20%. Количество таких кредитов выросло с 14% до 42,4%. Поэтому с осени 2019 года банки будут более тщательно проверять заемщиков, которые не могут переступить этот порог первого взноса. Почему россияне активно берут ипотеку, располагая небольшими накоплениями? Причин несколько:
- из-за новых правил продажи новостроек, которые вступят в силу в июле 2019 года, граждане спешат купить новые квартиры от застройщика до роста цен;
- с января 2019 года ставки по ипотеке медленно, но верно начали повышаться во всех российских банках. Для плательщика выгодно оформить ипотеку с небольшим взносом, пока ставки не выросли;
- если копить деньги на первоначальный взнос и хранить их на банковском вкладе, доход от процентов по вкладу не всегда покрывает растущие проценты по ипотеке. Доходы по депозитам намного ниже средних ипотечных ставок;
- при оформлении займа на долгосрочный период с небольшими платежами расходы на ипотеку не так сильно бьют по бюджету. Особенно это важно для заемщиков со средним доходом и для семей с детьми. Ежегодная инфляция к концу срока ипотеки за 20-30 лет приводит к снижению ежемесячного платежа;
- платеж по кредиту за свое жилье эквивалентен расходам на аренду квартиры;
- в любой момент можно произвести частичное или полное досрочное погашение ипотеки;
- при досрочном погашении есть возможность вернуть себе излишне уплаченные по кредиту проценты.
Еще один значительный плюс долгосрочного кредитования — в случае девальвации рубля банк не сможет изменить ставку по кредиту, а самому заемщику будет выгодно досрочно погасить заем. Для ипотечников внезапный дефолт рубля может стать способом безболезненной выплаты кредита в сжатые сроки.
Минусы ипотеки с низким первоначальным взносом:
- банк тщательно проверяет заемщика на платежеспособность и надежность;
- сложнее получить кредит при наличии стоп-факторов;
- выбор недвижимости по программам с низким первоначальным взносом ограничен. Специальные условия предлагаются при покупке определенных объектов у аккредитованных банками застройщиков.
Как рассчитать первый взнос
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке во многих банках обычно 10-15%. Определенные кредитные программы требуют внесения более крупной суммы. Например, обычно по загородной недвижимости необходимо оплатить своими деньгами не меньше 30%. Чем выше риски ликвидности залогового жилья или его утраты, тем больше денег должен внести заемщик.
Чтобы получить ипотеку по акционным ставкам, банк может предложить погасить свыше 50% цены квартиры. Такие условия часто применяются по льготным программам кредитования на объекты от партнеров банка. К примеру, покупка квартиры в строящемся доме, когда застройщик сам является клиентом этой финансовой организации.
Минимальный и максимальный первоначальный взносы по ипотеке ограничиваются только условиями кредитного учреждения, куда вы обратились. Государственное регулирование этого аспекта ипотечного займа не предусмотрено.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Какие нужны документы для ипотеки без взноса?
При рассмотрении заявки на ипотеку без взноса менеджеры учитывают доход семьи, расходы, кредитный рейтинг, платежную дисциплину по ранее взятым кредитам, оценивают, сможет ли заемщик выполнить финансовые обязательства. Банки выдают ипотеку на срок свыше года, поэтому взвешивают риски. Из документов для оформления ипотеки без вноса понадобится следующее:
-
заявление на ипотеку;
-
справка с работы о доходе;
-
копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
-
паспорт;
-
выписка из ЕГРН;
-
договор купли-продажи;
-
выписка из ПФР.
Росбанк выдает ипотеку без взноса по специальной программе. Финансовая компания предлагает оформить кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья. В итоге заемщику придется одновременно выплачивать два кредита. Банк выдает ипотеку до 70% от стоимости недвижимости, остальные 30% — кредит в этом же банке на первоначальный взнос.
Условия по ипотеке.
-
Срок кредитования — до двух лет.
-
Требуются поручители.
-
Сумма — до 70% от стоимости недвижимости.
-
Комиссия за выдачу ипотеки отсутствует.
Зачем нужен первоначальный взнос по ипотеке?
- Уменьшает сумму ипотечного займа.
- Свидетельствует о серьезном настрое заемщика и его финансовом благополучии.
- Снижает процентную ставку. Если посмотреть программы ведущих российских банков, то ипотечные ставки с большим ПВ ниже, чем с минимальным ПВ на 0,5-2%.
- Уменьшает сумму для расчета страховки. При оформлении ипотеки банки страхуют жизнь и здоровье человека, а также его имущество. Страховка рассчитывается от кредитной суммы, поэтому чем меньше займ, тем меньше нужно платить по полису.
- Повышает одобряемость. С большим ПВ шансы на одобрение займа увеличиваются. Кредиторы полагают, что если клиент в силах оплатить треть-половину стоимости жилья, то сможет и погасить оставшуюся сумму.
- Хороший ПВ дает шанс на получение ипотеки заемщикам с подпорченной кредитной историей, которые являются не идеальными клиентами, хотя это тоже все рассматривается индивидуально.
Когда вносится первоначальный взнос, и куда он идет?
Первичный взнос оплачивает заемщик при совершении сделки с банком (после подписания кредитного соглашения). Если взнос оказывается меньше, чем было оговорено ранее, то дело отправляется на пересмотр. Когда он больше, то требуемая сумма вносится в качестве взноса, а оставшаяся – на частичное погашение основного займа.
Куда же затем направляется первоначальный взнос по ипотеке? Он поступает на счет продавца (физическому лицу – если покупается недвижимость на вторичном рынке, юридическому – если покупка происходит в новостройке).
Вот так выглядит процедура по внесению первого взноса:
- При обращении в банк с заявкой на получение ипотечного займа клиент обязан документально подтвердить наличие денег.
- Кредитор открывает на имя заемщика счет.
- После одобрения сделки в этот же день или чуть раньше вносят оговоренную сумму на открытый р/с (наличным или безналичным путем).
Можно ли взять ипотеку и кредит на первоначальный взнос одновременно?
На практике существует такая тенденция, как взятие потребительского кредита, за счет которого получается внести первичный взнос за ипотеку. Обычно это делается в другой кредитной организации и втайне. Это потому, что банки крайне негативно относятся к подобным шагам. Но идти на это следует только в том случае, если есть полная уверенность, что имеющегося дохода хватит на покрытие двух платежей.
Если раньше на это не обращали внимание, то теперь банки стали осторожны в плане кредитования и всячески стараются оценивать платежеспособность клиентов. Если же у соискателя нет личных сбережений, то это ставит под сомнение его финансовую дисциплину. Где гарантии, что даже не сумев накопить определенную сумму на первичный взнос, он сможет благополучно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. А может быть у клиента низкий доход или он скрывает какие-то другие серьезные обстоятельства.
Какие проценты обычно взимаются с первоначального взноса
При оформлении ипотечного кредита обычно требуется уплатить первоначальный взнос, который составляет определенный процент от стоимости недвижимости. Как правило, размер этого процента колеблется в пределах от 10 до 30%.
Процент, взимаемый с первоначального взноса, может варьироваться в зависимости от нескольких факторов:
- Сумма кредита: чем больше сумма кредита, тем обычно выше процент первоначального взноса.
- Ставка по ипотечному кредиту: некоторые банки могут предлагать сниженный процент первоначального взноса при более выгодной ставке по кредиту.
- Кредитная история заемщика: банки могут устанавливать разные проценты для заемщиков с хорошей и плохой кредитной историей.
- Тип недвижимости: процент первоначального взноса также может зависеть от типа недвижимости (например, жилой дом или коммерческая недвижимость).
Важно отметить, что процент первоначального взноса может быть включен в сумму кредита или оплачиваться отдельно при заключении договора. Также возможна ситуация, когда некоторые банки предоставляют программы сниженного первоначального взноса или даже без необходимости его уплаты.
Итак, при выборе ипотечного кредита необходимо учитывать размер первоначального взноса и принимать во внимание процент, который может взиматься с этой суммы. Это поможет определить общую стоимость кредита и выбрать наиболее выгодное предложение.
Первоначальный взнос и его роль в страховании ипотечного кредита
Первоначальный взнос, или собственный взнос, при оформлении ипотеки – это сумма денег, которую заемщик должен внести при покупке недвижимости. Размер первоначального взноса обычно составляет определенный процент от стоимости недвижимости. При этом, его размер может варьироваться в зависимости от условий кредита и платежеспособности заемщика.
Первоначальный взнос играет важную роль в страховании ипотечного кредита, поскольку его уплата позволяет заемщику показать свою финансовую надежность перед банком и снизить риски кредитора. Большой первоначальный взнос говорит о том, что заемщик обладает достаточными средствами, чтобы погасить часть стоимости недвижимости сразу.
Более того, при внесении собственных средств, заемщик показывает свою заинтересованность в покупке недвижимости и обязательство выплачивать ипотечный кредит вовремя. Это может положительно сказаться на решении банка о выдаче кредита и его условиях.
Кроме того, большой первоначальный взнос часто позволяет заемщику избежать дополнительных затрат на страхование ипотечного кредита. В некоторых случаях, когда первоначальный взнос составляет более 20% от стоимости недвижимости, заемщик может быть освобожден от обязательного страхования ипотеки от невыплаты.
Следует также отметить, что при внесении большого первоначального взноса заемщик может получить лучшие условия кредита. Более низкий процент по кредиту, меньший размер платежей и сокращение срока кредита – это только некоторые преимущества, которые могут быть предоставлены заемщику с большим первоначальным взносом.
Итак, размер первоначального взноса по ипотеке имеет важное значение и может существенно повлиять на условия кредита и его стоимость для заемщика. Поэтому, при планировании покупки недвижимости, следует рассмотреть возможность внесения максимально возможного первоначального взноса для получения наилучших условий кредита и снижения рисков.