Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Требования к застройщику в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2024 году вступят в силу новые нормы отступа от границ участка при строительстве, которые принесут положительные изменения для строителей. Эти изменения касаются различных аспектов строительной деятельности и окажут значительное влияние на процессы и стоимость строительства.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
ФЗ-214 ), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории. Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Ограничения для застройщиков могут привести к росту цен на недвижимость
Строительство – одно из приоритетных направлений цифровой экономики. Развитие системы умных домов, жилых кварталов и целых городов зависит от строителей.
Летом этого года в России начали работать поправки к закону о долевом строительстве, постепенно переводящие застройщиков на проектное финансирование. «Умная Страна» поговорила с экспертами на предмет того, как эти изменения повлияют на строительный рынок.
Документ вводит переходный период до 30 июня 2019 года, во время которого застройщики обязаны совершать банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открывать счет по каждому разрешению на строительство в банке. Через год девелоперы смогут привлекать средства дольщиков только двумя способами – открывая эскроу-счета или используя проектное финансирование. Для девелоперов будут закрыты все лазейки, через которые они раньше могли перенаправлять средства на другие проекты.
Новый закон, по замыслу его авторов, должен помочь решить проблему обманутых дольщиков. Сегодня почти 80% жилья в России строится на средства граждан. Это привело к тому, что в стране около 880 проблемных объектов, приводят «Ведомости» данные Минстроя. Обманутыми дольщиками признано 34 тыс. человек. Это официально. Реальное число обманутых дольщиков значительно больше. Их насчитывается от 130 до 150 тыс. человек.
Меры, которые принимались раньше, результата не дали. Страхование договора долевого участия прекращалось после того, как против компании возбуждалось уголовное дело. Большинство застройщиков из-за ужесточения законодательства разорилось. К началу 2018 года число банкротств достигло 280. Еще столько же заявлений о банкротстве подано в разные инстанции.
Президент группы компаний «Основа»
Александр Ручьев
считает, что закон, ужесточающий требования к застройщику, приведет к серьезным изменениям на строительном рынке.«В нашей стране гораздо выше стоимость денег. Если в Европе кредиты строительным компаниям выдают по ставке 1,5-2%, то у нас – под 10-11%. И даже если ставка будет в среднем на уровне 5-6%, как прогнозируют власти, разница все равно значительная. Кроме того, эскроу-счета со средствами покупателей в Европе раскрываются по мере завершения этапов строительства дома», – отметил Александр Ручьев.
По его мнению, девелоперы не будут превращаться в мощных монополистов, наоборот, значительно снизятся объемы строительства жилья.
«Я бы выделил три основных фактора, которые приведут к этому. Во-первых, это увеличение как минимум вдвое срока оборачиваемости капитала, из-за того, что деньги с эскроу-счетов можно будет снимать только после окончания строительства. Во-вторых, будет снижена рентабельности. Объем привлеченных кредитов значительно вырастет. Траты на привлечение денег застройщиком станут больше на 60 и более процентов. При этом будет продолжать расти НДС. И последнее – увеличатся риски застройщиков на фоне потери контроля над самой стройкой. Во время личного поручительства застройщик будет полностью зависеть от финансирующего и контролирующего стройку банка», – рассказал Александр Ручьев.
Он добавил, что строить в больших объемах в таких условиях будет невозможно. «Время крупных частных девелоперских компаний в России закончилось», — отметил бизнесмен.
Александр Ручьев считает, что основная масса жилья в России будет создаваться на основе типовых проектов. Так возводились жилые массивы в советское время. Качество построек понижено не будет, уверен он. При этом на рынке останутся средние компании, возводящие уникальные объекты более высокого уровня. Они смогут сдавать по 5-6 домов в году и зарабатывать на этом небольшие деньги.
Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев отметил, что у закона есть свои плюсы и минусы. «В законе есть нормы, обязывающие компании класть деньги дольщиков на эскроу-счета. Это увеличит преимущества крупных компаний. У них больше возможностей для того, чтобы брать кредиты в банках. У крупных игроков в отличие от мелких есть кредитные рейтинги», – отметил эксперт.
По его словам, малые компании обеспечивают конкуренцию на рынке жилья и держат предложение выше спроса. «Их уход поднимет цены не недвижимость. Сегодня сегмент недвижимости – это рынок покупателей. На рынке продается большое количество жилья, компании строят много. Людей же, которые хотят покупать, значительно меньше», – добавил эксперт.
В заключение он подчеркнул, что закон, по его мнению, запоздал, его надо было принимать раньше.
«Закон приведет к тому, что компании не будут так много строить, так как не будут уверены, что у них купят жилье. Это вызовет росту цен на жилье», – заключил он.
Стоит ли покупать жилье в 2018-2019 гг.
Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.
Так как основная цель проектного финансирования – это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.
Особенности передачи объекта
Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.
В частности, продолжают действовать такие нормы, как:
- сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
- при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
- при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
- в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
- все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.
При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Как формируется уставной капитал?
Данная сумма вкладывается на этапе открытия общества с ограниченной ответственностью и закрепляется в уставе фирмы. Средства в капитал могут вноситься как всеми учредителями, так и только одним из них. Если средства вносятся несколькими учредителями, то чаще всего размер вносимой суммы пропорционален общим вложениям учредителя в компанию. Капитал вносится на расчетный счет предприятия не позднее, чем через 4 месяца после ее открытия.
Минимальная сумма составляет 10 тысяч рублей, но далеко не для всех видов деятельности. Для сферы медицинского страхования это 60 миллионов рублей, для производителей алкоголя – 80 миллионов рублей, для компаний, которые предоставляют населению займы – 90 миллионов, для фирм, чья деятельность сопряжена с азартными играми – 100 миллионов, а для банковских учреждений – 300 миллионов рублей. Что касается компаний строительной сферы, здесь все несколько сложнее – величина уставного капитала должна быть пропорциональна объемам строящейся недвижимости.
Новые требования к материалам и технологиям строительства
В 2024 году вступают в силу ряд изменений в законодательстве, касающихся материалов и технологий, используемых в строительстве. Новые требования направлены на повышение качества и безопасности строительных работ, а также учет экологических аспектов.
Одним из ключевых изменений является введение обязательного использования экологически чистых материалов. Теперь строительство с использованием вредных для окружающей среды веществ будет запрещено. Вместо этого, предпочтение отдается материалам, полученным из возобновляемых источников или подлежащим переработке.
Также вступают в силу новые требования к энергоэффективности зданий. Все новые строения должны быть спроектированы и построены с учетом современных стандартов энергоэффективности. Это включает в себя использование энергосберегающих технологий и материалов, установку систем энергетического мониторинга и энергосберегающего оборудования.
Кроме того, появляются новые требования к звукоизоляции. Все новые здания должны обладать достаточной степенью звукоизоляции, чтобы защитить жителей от шума, как внешнего, так и внутреннего происхождения. Это включает в себя использование специальных звукоизоляционных материалов и технологий, а также проведение соответствующих испытаний на шумопоглощение.
Кроме того, становятся обязательными требования к устойчивости строений к различным неблагоприятным климатическим условиям. Теперь все строения должны быть спроектированы таким образом, чтобы выдерживать сильный ветер, снеговые нагрузки, землетрясения и другие природные явления.
Новые требования также затрагивают строительные технологии. В частности, вводятся новые стандарты и нормы для применения инновационных технологий, таких как 3D-печать и модульное строительство. Эти технологии позволяют снизить время и затраты на строительство, а также повысить качество и надежность конструкций.
С учетом новых требований, строительная отрасль должна готовиться к внедрению новых материалов и технологий, а также обновлять свои процессы и стандарты. Это позволит повысить качество и безопасность строительных работ, а также сделать строительство более устойчивым и экологически чистым.
Обязательный анализ геологического состояния строительных участков
Геологическое состояние строительных участков играет ключевую роль в планировании и строительстве зданий и сооружений. Плохая геологическая обстановка может привести к опасным последствиям, таким как обрушение зданий, провалы или деформации почвы. Чтобы избежать подобных рисков, новое законодательство требует проведения обязательного анализа геологического состояния строительных участков перед началом работ.
Анализ геологического состояния включает изучение особенностей грунта, грунтовых вод, геологического строения и других параметров, которые могут оказывать влияние на строительство. Это важный этап, который помогает определить необходимые меры, чтобы обеспечить безопасность и устойчивость строительных объектов.
Проведение анализа геологического состояния будет осуществляться специально подготовленными геологами и инженерами, которые будут осуществлять полевые и лабораторные исследования. Они будут оценивать состояние грунта, определять его несущую способность, наличие грунтовых вод и другие важные параметры для проектирования и строительства.
Результаты анализа геологического состояния будут документированы в специальном отчете, который станет неотъемлемой частью проектной и сметной документации. Этот отчет будет служить основой для принятия решений по выбору конкретных технических решений и строительных методов.
Обязательный анализ геологического состояния строительных участков позволит улучшить качество строительства и снизить риски возникновения аварийных ситуаций. Это важный шаг в сторону устойчивого и безопасного развития строительной отрасли в будущем.
Нормирование использования альтернативных источников энергии в строительстве
Альтернативные источники энергии включают в себя солнечную, ветровую, гидроэнергетическую, геотермальную энергию, а также энергию, получаемую из биомассы. Их использование позволяет снизить выбросы парниковых газов и обеспечить устойчивое развитие строительной индустрии.
Нормирование использования альтернативных источников энергии будет осуществляться через введение обязательных требований к новым и реконструированным объектам строительства. В частности, это может предусматривать установку солнечных батарей на крышах зданий, использование ветрогенераторов для получения энергии, а также применение тепловых насосов для обогрева и охлаждения помещений.
Новые нормы также могут включать требования к энергоэффективности строительных материалов и систем, а также стимулировать использование альтернативных источников энергии в инфраструктуре строительства, например, для работы строительных машин и оборудования.
Нормирование использования альтернативных источников энергии в строительстве является важным шагом в направлении устойчивого развития и экологической ответственности строительной отрасли. Оно будет способствовать сокращению использования истощающихся ресурсов и уменьшению негативного воздействия на окружающую среду. Аккуратное внедрение этих норм позволит обеспечить переход к более эффективному и экологически чистому будущему в строительстве.
Похожие записи: