Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 234 ГК РФ. Приобретательная давность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сходная ситуация может возникнуть, когда при составлении передаточного акта в ходе реорганизации упускается из виду какое-то имущество. Такое может произойти, например, если у реорганизуемой компании много активов.
Собираем доказательства
В ходе судебного разбирательства по делу о признании права собственности истец должен представить доказательства, подтверждающие, что он владел спорным имуществом как своим собственным открыто, добросовестно и непрерывно в течение установленного срока. Доказательствами могут быть, например:
- документы о приеме имущества на баланс, инвентарные карточки, справки о балансовой принадлежности, отчет по основным средствам, оборотная ведомость и другие бухгалтерские документы (решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 по делу № А46-6841/2017);
- документы, подтверждающие внесение обязательных платежей (платежные поручения, оплаченные счета, счета-фактуры, акты сверки и т.п.);
- соглашения о найме охранного предприятия и акты оказанных услуг;
- договоры со специализированными организациями на ремонт и техобслуживание имущества, акты выполненных работ;
- договоры с поставщиками электроэнергии и коммунальных ресурсов;
- акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности с указанием принадлежности истцу внешних границ объекта;
- договоры о передаче спорного имущества третьим лицам в аренду, в безвозмездное пользование и т.п.;
- судебные акты о защите владения от третьих лиц (например, об истребовании имущества);
- судебный акт об установлении факта открытого, непрерывного и добросовестного владения имуществом как своим собственным;
- показания свидетелей и др.
Судебный порядок признания права собственности
Признать право собственности в порядке приобретательной давности можно только в судебном порядке. Срок, в течение которого лицу следует обратиться в суд, не установлен. Ответчиком по такому требованию выступает либо предыдущий собственник объекта (если таковой известен) либо муниципальное образование в лице компетентного органа (применительно к г. Москве – это Департамент городского суда г. Москвы).
Лицу, требующему признания за собой права собственности, необходимо доказать соответствие своего владения совокупности вышеназванных условий. Недоказанность хотя бы одного из них делает невозможным признание права. Важно быть готовым к тому, что при рассмотрении дела суд может назначить строительно-техническую экспертизу, поставив перед экспертом, в том числе вопрос о наличии или отсутствии у объекта признаков угрозы жизни и здоровью граждан. Решение суда будет вступать основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.
Кто может подать заявление?
С заявлением о признании права собственности по давности владения может обратиться в суд человек, который пользуется имуществом. Вместо него это вправе сделать и представитель по доверенности.
Если заявление рассматривается в порядке особого производства, ответчиков нет. Зато есть заинтересованные лица. Например, когда речь идет о недвижимости, таким лицом выступает территориальное отделение Росреестра.
Если же есть спор, дело рассматривается в порядке искового производства. Ответчиком выступает физическое или юридическое лицо, с которым возникли или могут возникнуть разногласия. К примеру, если имущество никто так и не принял в наследство ввиду отсутствия наследников, но оно и не признано выморочным, ответчиком выступает администрация.
СОВМЕСТНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЫСШИХ СУДОВ
Не так давно Пленумами ВАС РФ и ВС РФ было принято совместное Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), положения которого подробно разъясняют нормы ст. 234 ГК РФ.
Постановление N 10/22 имеет важное значение для правоприменительных органов, поскольку раскрывает такие понятия, используемые в конструкции приобретательной давности, как добросовестность, открытость и непрерывность давностного владения, владение имуществом как своим собственным (п. 15).
Судебные споры о признании права долевой собственности на жилые помещения — достаточно распространенное явление в настоящее время. В связи с этим Н. Захаров делает вывод о том, что «из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество), этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т.д.), а не доли в праве собственности на это имущество» .
———————————
Подробнее см.: Захаров Н. Доля в праве за давностью лет // ЭЖ-Юрист. 2013. N 29.
С этим выводом следует согласиться, поскольку действительно, если доля в праве собственности не выделена в натуре, а является лишь идеальной, наравне с одним лицом таким имуществом пользуется и другое лицо (сособственник), поэтому такие необходимые признаки, как добросовестность и пользование вещью как своей собственной, отсутствуют.
Тем не менее при анализе судебных решений можно обнаружить значительное число дел, в которых суды удовлетворяли требования о признания права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности (например, решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N 2-1041).
Плюсы от оформления в порядке приобретательной давности
- возникает внутреннее спокойствие и уверенность в завтрашнем дне, отсутствует страх потерять то, во что вкладываются денежные средства (текущий ремонт, перепланировка, улучшения);
- право собственности, зарегистрированное на основании решения суда в регистрирующем органе, дает перспективу на улучшение жилищных условий т.к. появляется возможность продажи объекта и внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- возникает законное право на сдачу объекта, ведь теперь не требуется непрерывность владения, а также доказывание открытости пользования. Получение дохода от сдаваемого в аренду имущества можно рассматривать, как дополнительный стимул, при принятии решения оформлять или нет недвижимое имущество через процесс приобретательная давность на имущество.
Как собственнику вернуть право собственности на имущество?
Чтобы восстановить свое право на имущество гражданину надо обратиться в суд, чтобы доказать неправомерность чужих посягательств. Срок исковой давности согласно статье 196 Гражданского кодекса России, составляет 3 года с момента, когда владелец узнает о том, что на право владения его землей или недвижимым имуществом кто-то претендует.
Он пишет иск, прилагая к нему документы подтверждающие право собственности. Например, это могут быть договор купли/продажи, бумаги о наследстве, которым выступает данный объект, и т.п. Кроме того, надо принести документы, которые подтверждают личность заявителя. Кроме того, суд практически гарантировано вернет недвижимость или землю, если ему предоставить государственное свидетельство о регистрации права на объект.
Владение имуществом как своим собственным
Это последнее обстоятельство, которое должно быть установлено для признания права собственности в силу приобретательной давности.
В п. 15 Постановления Пленума № 10/22 указано, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Если владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.), то ст. 234 ГК РФ применению не подлежит.
Даже если договор был оспоримым, это не имеет значения. Если у имущества был собственник и было лицо, владевшее имуществом, например, по договору аренды, и последнее осознавало этот факт, то нормы о приобретательной давности не применяются.
Вовсе необязательно, чтобы договор был гражданско-правовым. Если имущество предоставлено лицу по трудовому договору, то последствия те же самые.
Здесь главное, что лицо осознает передачу ему на определенных условиях имущества, имеющего собственника.
Когда не применяется?
Если внимательно ознакомиться с нормами законодательства, становится понятен тот факт, что во многих случаях нельзя рассчитывать на статью о приобретательной давности.
К ним относят:
- вселение без разрешения в рассматриваемый недвижимый объект,
- при оформленном праве на обладание общим имуществом и если гражданин участник в совместной долевой собственности,
- права на имущество могут быть оформлены особым образом, например в случае с приватизацией,
- если происходит процесс легализации по самовольным постройкам, указанный в статье 222 ГК РФ.
Важно отметить, что судебная практика по положительным решениям в пользу хозяина имущества, желающего получить его по приобретательной давности, весьма мала.
Это связано с тем, что к гражданину предъявляются высокие требования со стороны законодательства. К тому же доказательственная база при отстаивании своих интересов в суде должна быть обширной.
В таком случае суд может принять положительное решение.
Исковое заявление о признании права собственности на садовый домик в силу приобретательской давности.
В Приморский районный суд Архангельской области
Истец: ФИО, адрес
Ответчик ФИО, адрес
Цена иска
Госпошлина
Исковое заявление о признании права собственности на садовый домик в силу приобретательной давности.
В октябре 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер), расположенного по адресу (указать), площадью (указать), выделенный из земель сельскохозяйственного назначения района для садоводства.
Согласно вышеуказанному договору и акту приема-передачи имущества ему также был передан садовый домик, который расположен на спорном земельном участке.
Имущество можно официально узаконить как свою собственность, если владелец фактически пользуется им в течение как минимум 15 лет. Причем пользование объектом в течение всех этих лет срока не должно иметь перерывов. Однако уже упоминавшееся Постановление содержит ряд комментариев в связи с применением принципа непрерывности:
- Если в течение фактического срока пользования определенное время владение не продолжалось из-за утраты в связи с подачей иска прежнего владельца. Например, гражданин фактически пользуется землей, но появляется прежний владелец, подает иск, причем иск удовлетворяют. Затем новый владелец подает иск на старого, его тоже удовлетворяют. В итоге все время, которое ушло на судебные тяжбы и передачу имущества, тоже включается в срок владения (оно не утрачивается).
- Если гражданин передал в пользование другому лицу участок земли, квартиру или другое недвижимое имущество, на него все равно возможно распространить приобретательную давность – в этих случаях судебная практика стоит на стороне фактического владельца. Обычно усматривается тот факт, что передача объекта в аренду не приносит вреда прежнему собственнику, о котором фактический владелец ничего не знал и не мог знать.
- И еще один важный момент – непрерывность не нарушается, если фактический (новый) владелец по отношению к предыдущему является правопреемником:
- универсальным – т.е. он принимает все наследство (или всю свою долю) целиком, вместе с правами и обязательствами;
- сингулярным – он принимает только некоторые права и обязательства по наследственному имуществу.
В последнем случае ситуации можно пояснить на конкретных примерах, с которыми и работает судебная практика. Например, предыдущий собственник владел квартирой в течение 10 лет, затем умер. Его правопреемником выступает наследник, имя которого прописано в завещании. Никаких оговорок по его правам или обязанностям как нового собственника не сделано – т.е. он является универсальным правопреемником.
Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности
Образец исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности с учетом последних изменений законодательства РФ.
Одно из оснований приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи – это приобретательная давность. Для того, чтобы претендовать на приобретение имущество в силу данного правила, необходимо открыто и добросовестно владеть движимой вещью 5 лет, недвижимой 15 лет. Кроме того, к этим срокам еще следует добавлять по 3 года, то есть срок исковой давности, в течение которого собственник мог предъявить в суде претензии по поводу владения имущества истцом.
Как правило, такие иски подаются в отношении недвижимого имущества, так как использовать его в хозяйственном обороте без наличия необходимых документов невозможно. Поэтому решение суда по такому делу и станет основанием для получения свидетельств о праве собственности или иного подобного документа.
Особых сложностей написание подобного искового заявления не представляет. Однако истцу необходимо учесть следующие моменты.
1. Такой иск предъявляется собственнику имущества. В случае, если речь идет о движимой вещи, собственник которой неизвестен, то речь идет о находке, порядок оформления которой иной.
Исковое заявлениеобразец поможет не допустить ошибок при формировании акта. Предварительно потребуется обратиться в уполномоченные органы и заказать процедуру межевания относительно надела и производства работ кадастрового назначения. Однако, изначально потребуется подтвердить наличие законного права на имущество. В любой ситуации нужно обратиться в регистрирующий орган, чтобы подтвердить правомочие собственности. Для этого нужно решение, вынесенное судебным органом, при этом, обязательно вступление акта в законную силу. Когда данный процесс завершается, гражданину выдается выписка, сделанная из ЕГРН. В ней прописано, кто является собственником, при этом данные указываются в полной форме.
ВАЖНО !!! В практической деятельности есть реальная возможность добиться признания получения правомочия собственности в судебном порядке. При этом, требуется принимать во внимание, какие есть обстоятельства дела. Положительное решение формируется при наличии некоторых условий. В частности, чтобы не было сомнений о том, что со стороны гражданина не имеет место захват территории. Кроме того, не должно быть сведений о том, кто является владельцем надела и нет документации, подтверждающей данный момент.
Кроме того, не должно быть обязательств относительно владения наделом. В том числе, это оперативное управление или ведение хозяйственного типа. Важно учитывать то, что исковое заявление в отношении данного имущества не будет принято, если в суде уже есть иск по данному вопросу. Однако, в практической деятельности судьи имеют разные точки зрения на одни и те же обстоятельства.