Доходы ИП от продажи земельных участков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доходы ИП от продажи земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие граждане имеют в собственности объекты недвижимости, которые они сдают в аренду либо продают. Одно дело, когда это обычный физик, у которого не возникает вопросов относительно применяемого налога. Как правило, это НДФЛ (если лицо не самозанятое, которое платит НПД с дохода от аренды жилых помещений). И совсем другое дело, когда гражданин зарегистрирован в качестве ИП, применяющего упрощенную систему налогообложения. Если при этом объект налогообложения у него «доходы», при котором ставка налога, как правило, 6% (но может быть и меньше, в зависимости от региона постоянной прописки), то конечно, выгоднее ему будет платить с «арендных» доходов этот налог, а не 13% НДФЛ.

Продажа недвижимости: 6 или 13%?

Только что мы установили, что с льготами и имущественным вычетом все достаточно непросто. Далее возникает такой вопрос: каким налогом облагать выручку от продажи недвижимости физлицу, зарегистрированному в качестве ИП?

Если речь идет о квартире, т.е. жилой недвижимости, которая ранее не сдавалась в аренду, выгоднее провести такую продажу как личный доход (тут можно либо вообще не платить налог, если гражданин владел квартирой больше 5 лет, либо воспользоваться имущественным вычетом, если сохранились документы на покупку). На наш взгляд, это можно сделать без особых налоговых рисков. Главное, чтобы в договоре купли-продажи гражданин был указан не в качестве ИП и чтобы в заявленных кодах не был указан код вида деятельности по продаже недвижимости.

Если же продается объект нежилой недвижимости, ранее сдаваемый в аренду, то, учитывая отсутствие налоговых преференций, выгоднее провести такую продажу как предпринимательский доход, уплатив с дохода 6% налога на УСН (вместо 13% НДФЛ). Это тоже можно сделать, выполнив определенные условия. Как следует из последних разъяснений Минфина РФ (письма от 20.02.2020 № 03-11-11/12407, от 18.08.2022 № 03-11-11/80782), чтобы доход от продажи недвижимости облагался в рамках УСН, необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• наличие в заявленных при регистрации в качестве ИП видов деятельности по продаже недвижимости;
• использование реализуемого объекта в предпринимательской деятельности.

Оформление результатов торгов

По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:

• регистрационный номер предмета торгов;
• местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
• предложения о цене;
• наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
• цена приобретения участка;
• срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
• порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.

В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.

Налоговый учет и налогообложение

Начнем с налогообложения. Согласно гл. 31 НК РФ собственники земельных участков являются плательщиками земельного налога. Так как этот налог относится к местным, обязанности по его уплате и сдаче отчетности регулируются нормативными правовыми актами муниципальных образований. Об уплате земельного налога на страницах нашего журнала уже рассказывалось, повторяться не будем.

Согласно п. 1 ст. 83 НК РФ собственник земли ставится на налоговый учет по месту расположения своего участка. Однако подавать специальное заявление в этом случае не нужно: это происходит на основании сведений от органов, регистрирующих права на недвижимое имущество. Таким образом, если, например, организация приобретает участок в другом регионе, после регистрации прав на него она автоматически встает на учет в новой налоговой инспекции.

Перейдем к налоговому учету при УСН. «Упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы минус расходы» вправе уменьшить налоговую базу на сумму уплаченного земельного налога на основании пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

А как быть со стоимостью самого участка? Известно, что при УСН можно признать расходы на приобретение основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Земельные участки относятся к основным средствам. Тем не менее их стоимость при определении налоговой базы не учитывается. Почему? В состав основных средств организации или индивидуального предпринимателя, применяющих УСН, входят только объекты, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). А земельные участки, согласно п. 2 ст. 256 НК РФ, к таковым не относятся, поэтому их стоимость на расчет единого налога не повлияет.

Какой налог на земельный участок придется заплатить в 2022 году

То есть, если земля в собственности менее 3-х лет, то в любом случае придётся заплатить 13% НДФЛ, от 70% кадастровой стоимости объекта, либо от суммы указанной в договоре, если она превышает те самые 70% кадастровой стоимости. Единственным способом законно уйти от налога при продаже жилья — осталось длительное владение недвижимостью. Правда гражданам, которые купили недвижимость после 1 января 2022, нужно пробыть собственником уже не 3, а целых 5 лет.

Все категории граждан, которые освобождается от уплаты земельного налога, перечислены в статье 395 Налогового Кодекса РФ, но к физическим лицам применим только один пункт — это жители северных и дальневосточных малочисленных народов. Однако правовыми актами и законами муниципальных образований могут устанавливаться льготы для отдельных категорий граждан, включая пенсионеров.

Налоговый учет ОС при УСН

Если бухгалтерский учет указанным выше образом ведется только организациями, то налоговый учет нужно вести всем «упрощенцам». На способ отнесения понесенных затрат влияет время поступления ОС – в период работы на упрощенном режиме или до начала его применения.

Особенностью учета затрат на основные фонды при налогообложении УСН можно назвать обязательность их включения в расходы только после оплаты при условии, что ОС уже оприходованы и используются в упрощенной деятельности.

Затраты на ОС включаются в расходы в году, когда актив введен в эксплуатацию. Для недвижимых объектов применяется немного иной порядок, расходы включаются в базу только после прохождения процедуры госрегистрации.

Еще одно обязательное условие для учета затрат в налогооблагаемой базе УСН – имущество должно быть амортизируемым.

Затраты на переоборудование, модернизацию учитываются так же, как и затраты на создание и покупку ОС, опираться при этом следует на п.3 ст.346.16 НК РФ.

Реализация имущества в учете «упрощенца»

Если «упрощенцы» арендуют государственное или муниципальное имущество, то они признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны рассчитать, удержать и перечислить в бюджет сумму этого налога. Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

«Упрощенцы», выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», сумму перечисленного в бюджет НДС учитывают в составе расходов, уменьшающих доходы отчетного (налогового) периода (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Если в качестве объекта налогообложения избраны доходы, то на суммы уплаченного НДС доходы от реализации не уменьшают.

А как «упрощенцу» учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.

Порядок, сроки оплаты и подачи отчетности

В этой статье мы рассмотрим преимущества, которые получает ИП, выбрав УСН. Речь пойдет о видах налогов, которые предусматривает эта система и тех, которые она заменяет.
Сопутствующие расходы Организация на УСН вправе учесть для целей налогообложения расходы, связанные с оформлением приобретения земельного участка. Это позволяет сделать подп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Если фирма приобрела участок земли и планирует использовать в своей деятельности как основное средство, то его стоимость нельзя учесть в расходах.
Низконалоговым субъектов может быть упрощенец или ИП на общей системе. Последний уплачивает НДФЛ по ставке 13 процентов вместо налога на прибыль.

У меня еще вопрос: на момент сделки я должна выписать детей, так как они не собственники (требование банка). Вопрос: На какой срок дети могут и могут ли вообще быть без прописки? Могу ли я их прописать к бабушке, но при этом сама туда не прописываться?

Ведь «упрощенцы» не освобождены от обязанности вести бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов.

Вопросы и Ответы по Завещанию:Что нужно знать для оформления завещания ? Какие документы необходимы для оформления завещания на жилье? При расчете налоговой базы на УСН соответственно будет учитываться доход, полученный при продаже этого земельного участка. Доходом будет сумма, указанная в договоре купли- продажи.

ИП на УСН продал имущество: какой налог платить с дохода

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, постановления:

• Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
• ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
• ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
• ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
• ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
• ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
• ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
• АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
• АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в постановлениях:

• ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
• ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
• ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

1. Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
2. Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
3. При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
4. НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
5. Аренда земли частного характера облагается НДС.
6. Субаренда любой земли облагается НДС.
7. В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
8. В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.

Как ИП платит налог на землю

ИП на УСН уплачивает налог на землю один раз в году за предыдущий период (год). Например, в 2021 году вы будете платить налог за 2021 год.

Для оплаты необходимо налоговое извещение. Данный документ налоговая инспекция направляет по почте на адрес, где зарегистрирован ИП (адрес прописки). В налоговом извещении указаны все имущественные налоги (земля, транспорт). В нем отражены:

• объекты земли в собственности;
• кадастровая стоимость земли;
• ставка, которая используется при расчете;
• сумма земельного налога;
• срок уплаты налога на землю (устанавливается ежегодно законодательными актами местной власти).

К извещению прилагается квитанция с реквизитами, по которым нужно оплатить налог.

Если вы не получили извещение, обратитесь в налоговую инспекцию по месту учета или воспользуйтесь сервисом «Личный кабинет индивидуального предпринимателя» на сайте ФНС. Через личный кабинет можно распечатать извещение или сразу заплатить налог с карты или счета.

Оплата земельного налога на УСН, если земля в собственности менее года

Как и при любых других видах налогов, расчет и оплата земельного налога имеет свои особенности. В частности, довольно часто вопросы возникают у налогоплательщиков в случаях, если право пользования участком появилось в течение года. Как рассчитывать налог в таких ситуациях?

Все просто: кадастровую стоимость участка нужно брать на ту дату, когда произошла постановка на кадастровый учет. При этом, размер налога надо считать с учетом специального коэффициента, высчитывать который нужно самостоятельно.

Для этого необходимо посмотреть, сколько полных месяцев в году земельный участок был в собственности. Затем полученное число надо разделить на 12 – итог и будет искомым коэффициентом.

Вопрос – ответ по теме

Вопрос: ИП Сидорчук имеет участок в собственности, за который он ежегодно оплачивает налог. Сидорчук не использует землю в предпринимательской деятельности.

Сидорчук – плательщик УСН (доходы за вычетом расходов). Может ли Сидорчук учесть сумму налога в качестве понесенных расходов и уменьшить таким образом налоговую базу для расчета НДФЛ?

Ответ: Да, использование земли в процессе ведения деятельности на признание расходов не влияет. Сидорчук имеет право уменьшить базу НДФЛ за счет суммы налога на землю.

Вопрос: ООО «Фортуна» зарегистрирована в г. Воронеж, но имеет обособленное подразделение в г. Белгород (не выведено на отдельный баланс). «Фортуна» использует земельный участок в предпринимательских целях. Земля находится в Белгородской области. По каким ставкам и в каком порядке оплачивается налог на землю для ООО «Фортуна»?

Ответ: Так как участок территориально находится в Белгородской области, рассчитывать налог необходимо по ставкам и в порядке, установленном в данном регионе. В связи с тем, что Белгородское представительство не имеет отдельного баланса, платежи осуществляет головная компания, при этом получателем средств выступает бюджет Белгорода.

Продажа земельного участка в связи с финансовыми трудностями организации

Земельный участок приобретен для строительства на нем производственного объекта, в том же месяце произведена оплата продавцу и поданы документы на регистрацию права собственности. Договорная стоимость земельного равна 3 000 000 руб.

Право собственности на земельный участок зарегистрировано в месяце его приобретения. Через шесть месяцев участок реализован по договорной цене 3 500 000 руб.

Организация на УСН (доходы минус расходы) продала участок, приобретенный не для перепродажи, в 2013 г.

Сумма сделки – 7 млн рублей, сумма стоимости земли – 3 млн рублей. В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст.

346.16 НК РФ налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы по налогу могут учитываться расходы на приобретение .

Каков порядок бухгалтерского учета участков, приобре¬таемых для после¬дующей перепрода¬жи организацией, применяющей УСН («доходы минус расходы») Каков порядок бухгалтерского учета земельных участков, приобре­таемых для после­дующей перепрода­жи организацией, применяющей УСН («доходы минус расходы»)? Можно ли в момент их реа­лизации уменьшить полученные дохо­ды на сумму факти­чески понесенных расходов на их при­обретение?А.

Как платить налог на землю, если компания применяет упрощенку

Как упрощенщику посчитать земельный налог в первый год владения землей? А все ли налогоплательщики должны перечислять авансовые платежи по налогу?

Что делать с налогом, если земля простаивает? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье, которую подготовили наши коллеги из журнала «Упрощенка».

Обязанность платить земельный налог у организации возникает, если она имеет в собственности участок.

Внимание! Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ).

Внимание! В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках: — об ограничении дальнейшего распоряжения земельным участком, в том числе об ограничении на ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей; Операции по реализации не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст.

Ставки земельного налога

Налоговая ставка

не может превышать
0,3%
от кадастровой стоимости участков:

• занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ и приобретенных для жилищного строительства, кроме участков, используемых в предпринимательской деятельности (исключение действует с налогового периода 2021 года);
• приобретенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. С налогового периода 2021 года ставка распространяется на участки этой группы в случае, если они не используются в предпринимательской деятельности;
• с налогового периода 2021 года — земельные участки общего назначения, предназначенные для ведения гражданами садоводства и огородничества либо предназначенные для размещения иного имущества общего пользования.

Какие налоги придется заплатить при продаже земельного участка

А как обстоят дела с налогообложением? Какой налог платить, если, например, продал машину, на которой доставлял свои товары, а если ездил на ней по рабочим делам, но нечасто, а если только на дачу и к теще в гости? А что делать с каким-нибудь складом, который продал бывший ИП на упрощенке?

В рамках одного из недавних споров экономколлегия разобралась, нужно ли учитывать расходы на приобретение проданного имущества при уплате налога по «упрощенке».

Александр Соколов купил земельный участок в феврале 2017 года за 2,5 млн рублей и продал в августе 2018 года за 3,2 млн рублей. Поскольку Соколов владел участком меньше установленного минимального срока — менее трех лет — он должен заплатить НДФЛ с полученной суммы.

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

В случае если земельный участок был приобретен до 1 января 2007 г., или после 31 декабря 2011 г., или у организаций, или у физических лиц.

Напомним, что ИП не обязан вести бухгалтерский учет, при этом налоговый учет вести необходимо, например Книгу учета доходов и расходов. А еще ИП рекомендуется учитывать основные средства (ОС). Это как раз дорогостоящее (в налоговом учете более 100 000 рублей) и с большим сроком использования (от 12 месяцев) имущество.

MM.YYYY’, LL: ‘D. MMMM YYYY’, LLL: ‘D. MMMM YYYY H:mm’, LLLL: ‘dddd, D.
Бывают случаи, когда человек получает земельный участок в дар или по наследству от дяди или бывшего супруга.

MM.YYYY.’, LL: ‘YYYY. [gada] D. MMMM’, LLL: ‘YYYY. [gada] D. MMMM, HH:mm’, LLLL: ‘YYYY. [gada] D.

Как отражаются в учете организации, применяющей УСН, приобретение у ООО земельного участка и его последующая продажа?

Похожие записи:

• Новые правила для собственников недвижимости в 2023 году
• Штрафы за автобусную полосу в 2024 году
• Прожиточный минимум в Санкт-Петербурге