Статья 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 349 ГК РФ. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обратить взыскание на залоговое имущество, кредитор может и без суда — если между сторонами было заключен договор, в котором прямо указывается о внесудебном режиме обращения взыскания. При этом, даже если договор уже заключен и оговорки о внесудебном порядке обращения взыскания на залоговое имущество нет, стороны вправе инициировать подписание дополнительного соглашения к такому договору. Этим соглашением и будет устанавливаться внесудебный порядок.

Государственная регистрация на недвижимое имущество

В соответствии с законодательством право собственности на недвижимость подлежит регистрации. Предлагаем посмотреть, как это работает на практике в том случае, когда недвижимость переходит в собственность кредитора в результате реализации предмета залога.

Публичные торги выигрывает тот участник аукциона, кто предложил наиболее высокую цену за выставленное на продажу имущество. В течение 5 дней с момента внесения денежных средств с лицом (или компанией), победившими на публичных торгах, заключается договор купли-продажи.

Для регистрации права собственности нового владельца на имущество необходимо совместное заявление залогодержателя и приобретателя. Или в случаях, когда приобретателем является сам залогодержатель — достаточно его простого заявления. Кроме заявления необходимо также предоставить определенный пакет документов.

При судебном порядке взыскания в этот пакет документов входят:

• Копия вступившего в силу судебного решения об обращении взыскания;
• Документы, подтверждающие продажу или факт отсутствия сделки по реализации имущества на торгах.

При внесудебном порядке взыскания:

• Нотариально удостоверенный договор об ипотеке;
• Закладная (при ее наличии);
• Документы, подтверждающие реализацию или не реализацию имущества на торгах.

Внесудебный порядок обращения взыскания

Судебное разбирательство по поводу взыскания долгов — длительная и затратная процедура, как правило, длящаяся несколько месяцев. В то же время, обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса позволяет залогодержателю уже через неделю подать документы в службу судебных приставов. Кредитор может обратиться в нотариальную контору за совершением надписи в том случае, если договором или соглашением предусмотрена возможность инициировать процедуру взыскания через нотариуса, что следует:

• из условий договора залога, в том числе ипотеки (ст. 339, 349 ГК РФ, ст. 56 закона об ипотеке);

• из положений договора, которые обусловили возникновение ипотеки (например, купля-продажа с рассрочкой платежа);

• из условий закладной, если именно обеспечивает права залогодержателя;

• из отдельно заключенного соглашения (в договоре не предусмотрен, а залог возник в силу закона).

При этом договор, соглашение, закладная должны быть удостоверены в нотариальном порядке (п. 6, ст. 349 ГК РФ). Порядок обращения взыскания на заложенное имущество установлен ст. 94 закона о нотариате и ст.78 закона об исполнительном производстве. В них должны присутствовать положения о способе реализации заложенного имущества и порядке определения начальной продажной цены.

Процедура возможна только в судебном порядке, когда:

1. в залоге находится единственное жилое помещение, где проживает залогодатель и его семья;

2. имущество заложено два или более раза и договоры содержат неодинаковые условия обращения взыскания;

3. залогодатель признан безвестно отсутствующим;

4. предмет залога представляет собой художественную или иную общественную ценность.

В случаях, когда имуществом были неоднократно обеспечены обязательства у разных кредиторов, залогодержатель, имеющий право обратить на него взыскание через исполнительную надпись нотариуса, может сделать это, если достигнет соглашения с другими кредиторами.

Какие документы кредитор представляет нотариусу

Залогодержатель, намеренный обратить взыскание на имущество в залоге, обращается в нотариальную контору с просьбой совершить исполнительную надпись и представляет следующие документы.

1. Непосредственно договор, обязательство по которому обеспечено залогом имущества; он может быть в простой письменной форме, если к нему отдельно составлено соглашение или закладная. Однако если условие о внесудебном порядке взыскания залога прописано в основном договоре, он должен быть нотариально удостоверен.

2. Залоговый договор, соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога, удостоверенные нотариусом.

3. Расчет суммы, которую не выплатил должник. Он должен быть подписан руководителем организации или залогодержателем — физическим лицом.

4. Заявление о начальной цене реализации заложенного имущества согласно условиям договора. Так, если им предусмотрена независимая оценка, должен быть представлен соответствующий отчет.

Обратите внимание! Когда инициируется обращение взыскания на денежные средства через нотариуса, список необходимых документов для совершения исполнительной записи нотариусом перечислен в ст. 91.1 закона о нотариате. В том числе он включает квитанцию (иное подтверждение) о том, что залогодержатель направил должнику уведомление о начале процедуры взыскания не позднее, чем за 14 дней до обращения в нотариальную контору. В случае обращения взыскания на имущество это не обязательно (ст. 94.1 «Основ …). Нотариус сам предупреждает должника.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Решить проблему без суда возможно, если условия об этом были включены:

• В договор залога;
• В договор купли-продажи с условием отсрочки платежа;
• В закладную;
• Были сформулированы в соглашении.

Изъять залоговое имущества без суда нельзя, если:

• Единственное жилое помещение, собственник – гражданин;
• Залог – исторически, художественно, культурно ценные предметы;
• Если законно установлено безвестное отсутствие залогодателя – физ. лица;
• Если залог – предмет предшествующего или последующего залога, при которых применяются разные способы реализации;
• Если залог является гарантией для нескольких обязательств.

Внесудебный порядок решения осуществляется в несколько этапов:

• Должнику напоминают о непогашенных обязательствах;
• Должнику направляют письменное уведомление о начале процесса перехода взимания залога;
• Должник передает залогодержателю предмет залога по акту приема-передачи;
• Залогодержатель информирует должника о месте и времени проведения торгов по реализации залога;
• После проведения торгов, если после оплаты долга остается какая-то сумма, она передается должнику;
• Если торги не состоялись, залогодержатель может оставить имущество себе с зачетом стоимости покупки;
• Если залогодержатель отказывается от выкупа, повторные торги проводятся через месяц;
• Если вторые торги тоже не состоялись, залогодержатель в течение месяца может приобрести предмет залога, в этом случае, имущественная стоимость будет на 25% меньше, чем на первых торгах;
• Если залогодержатель откажется вновь от приобретения имущества, то это будет означать прекращения залога.

Обращение взыскания на заложенное имущество, порядок

Ст. 78 ФЗ “Об исполнительном производстве” посвящена обращению взыскания на имущество. Оно происходит на основании исполнительного документа: исполнительного листа, исполнительной надписи нотариуса, судебного акта. Исполнительное производство устанавливает 2 порядка обращения взыскания. Их разграничением является взыскатель:

1. Взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения требования кредитора. Может происходить без соответствующего судебного акта.
2. Взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения требования взыскателя, который не является залогодержателем. Его требования удовлетворяются по судебному решению, исходя из стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге. Допускается еще внесудебный порядок, который происходит на основании соглашения кредитора с должником. Чтобы это соглашение было действительно, оно должно отвечать одновременно следующим требованиям:

Реализация заложенного имущества

Ст. 350 ГК устанавливает порядок, по которому происходит реализация предмета залога. Продажа производится путем проведения публичных торгов в порядке, который установлен процессуальным законодательством. Суд по просьбе должника вправе отсрочить реализацию на срок до 1-го года. Отсрочка не должна затрагивать прав и обязанностей каждой из сторон и не освобождает залогодателя от возмещения убытков и неустойки кредитору во время отсрочки.

В случае взыскания в судебном порядке первоначальная продажная цена, с которой начнется торг, определяется судом, в остальных случаях – решением сторон. Торги должны проводиться в форме аукциона. Имущество достается лицу, которое предложило наивысшую цену. Если сумма, полученная в ходе продажи, не покрывает требования кредитора, то он вправе получить недостающую разницу из другого имущества должника, при этом не пользуясь преимуществом, которое основано на залоге. А если же сумма превышает размер требования залогодержателя, то в этом случае разница должна быть возвращена должнику.

Если торги не состоялись, то стороны по соглашению друг с другом могут купить заложенное имущество, заключив договор купли-продажи. В счет покупной цены засчитываются требования, которые обеспечены залогом. Основания объявления торгов несостоявшимися:

• если явилось меньше 2 покупателей;
• если не сделана надбавка на начальную продажную цену;
• лицо, которое выиграло торг, не внесло в срок покупную цену.

Если повторные торги не состоялись, то залогодержатель вправе оставить имущество за собой, при этом его стоимость будет на 10% ниже, чем на первых торгах. Если кредитор в течение одного месяца со дня повторных торгов не использует право оставить залог у себя, то договор свое действие прекращает. Должник и залогодатель, который является третьим лицом, имеют право в любое время до продажи прекратить обращение взыскания, исполнив обязательство. Все соглашения, которые ограничивают это право, считаются ничтожными. Залоговые правоотношения, возникающие по договору об ипотеке, разрешаются согласно Закону об ипотеке.

Проблемы при обращении взыскания на заложенное имущество

При обращении взыскания на заложенное имущество могут возникнуть проблемы, о которых надо знать и, по возможности, предупреждать их.

1. Перед реализацией заложенного имущества должна быть проведена его оценка. В данном случае возможно возникновение конфликта сторон, так как специалисты могут использовать разные показатели при вычислении стоимости имущества залога.
2. Стоимость работы организатора торгов – 3% от вырученной суммы после продажи заложенного имущества. Именно поэтому, если суммы от продажи не хватит на оплату его услуг, эту стоимость возмещает залогодержатель.
3. При наличии уважительных причин суд вправе отсрочить продажу имущества должника на торгах на 1 год. Однако эта отсрочка не освобождает должника от выплаты процентов, штрафов и неустойки, которые возникли из-за просрочки обязательства. Согласитесь, не совсем гуманная мера со стороны законодателя. И неизвестно, в чью пользу будет трактоваться данное положение. Однако можно надеяться, что за это время должник найдет деньги для уплаты долга, и его имущество не придется продавать на торгах.
4. Если было принято решение о реализации заложенного имущества на торгах, то должник должен быть уведомлен об этом не позднее чем за 10 дней. В противном случае можно признать данные торги несостоявшимися.
5. Если во внесудебном порядке для оценки стоимости имущества привлекается оценщик, то первоначальная стоимость объекта на торгах не должна быть ниже 80% от суммы, указанной в акте оценки.
6. Торги признаются несостоявшимися, кредитор отказывается выкупать имущество, договор залога прекращает свое действие. А как же тогда долг? Именно этим положением косвенно и нарушаются права кредитора.
7. Должник в любом случае при обращении взыскания на заложенное имущество должен быть уведомлен об этом. Иначе как он передаст кредитору документы для реализации имущества на торгах?

Рекомендуем вам внимательно прочитать нормы действующего законодательства и текст договора залога с тем, чтобы в последующем не возникло проблем.

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ТРЕБОВАНИЯМ НЕЗАЛОГОВЫХ КРЕДИТОРОВ

На имущество, переданное в залог, может быть обращено взыскание не только по требованиям залогодержателя, но и по требованиям третьих лиц, не обеспеченным залогом этого имущества. Закон об исполнительном производстве 1997 г. не исключал возможности обращения взыскания на заложенное имущество как по требованиям залогового кредитора (залогодержателя), так и по требованиям иных лиц, не обеспеченных залогом этого имущества. В связи с недостаточной ясностью формулировки п. 1 ст. 49 Закона 1997 г. высказывались сомнения, распространялась ли она на все случаи обращения взыскания на заложенное имущество либо только на случаи обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям третьих лиц о взыскании денежных сумм с должника .
———————————
См.: Шпачева Т.В. О некоторых вопросах, возникающих при принудительном исполнении исполнительных документов // Закон. 2007. N 5.

Не совсем понятна причина таких затруднений. Сама по себе идея о возможности для залогодержателя обратить взыскание на предмет залога только при недостаточности иного имущества у должника представляется, исходя из самой идеи залога, абсурдной.

Напротив, для требований третьих лиц имущество, обремененное залогом, может служить объектом взыскания лишь в исключительных случаях. Российское законодательство об исполнительном производстве не устанавливает правил о полном изъятии заложенного имущества из-под взысканий третьих лиц, но ограничивает его. Обращение взыскания в исполнительном производстве на предмет залога по требованиям незалоговых кредиторов допускалось только при недостаточности у должника денежных средств либо иного имущества (ст. 49 Закона 1997 г.). «Законодатель не может не учитывать наличия залога, поэтому и предусматривает в исследуемой статье Закона правило об обращении взыскания на заложенное имущество в последнюю очередь» , т.е. при невозможности исполнить решение за счет денежных средств и иного имущества должника.
———————————
Там же.

В соответствии с ч. 4 ст. 78 Закона об исполнительном производстве 2007 г. при недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей, требования которых в соответствии с ч. 1 ст. 111 настоящего Закона относятся к первой или второй очереди, имеют преимущество перед требованием залогодержателя и возникли до заключения договора залога .
———————————
Обращает на себя внимание, что в ч. 9 ст. 78 Закона предусмотрено, что требования залогодержателя, возникшие на основании Закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной ст. 111 Закона. Такой подход без разумных оснований ставит в более выгодное положение залогодержателя законного залога, несмотря на то что последствия договорных и законных обременений в соответствии с ГК РФ и другими актами, регулирующими отношения по залогу, одинаковы.

Данная норма, по сравнению с ранее действовавшей редакцией, вводит дополнительные ограничения для незалоговых кредиторов, устанавливая, что на стоимость предмета залога могут претендовать лишь те из них, требования которых содержатся в исполнительных документах и относятся к первой и второй очередям. К таким требованиям Закон относит требования о взыскании алиментов, возмещении вреда, причиненного здоровью, возмещении вреда в связи со смертью кормильца, а также требования о компенсации морального вреда; требования по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих (работавших) по трудовому договору, а также по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.

Закон также устанавливает, что такие требования должны иметь преимущество перед требованием залогодержателя. Включение этого дополнительного критерия представляется неоправданным и лишающим положение Закона практического смысла, поскольку данная норма сама определяет преимущественные требования. Взыскание по требованиям указанных лиц на заложенное имущество может быть обращено, если их требования возникли до заключения договора о залоге. В данном случае речь идет о моменте самого возникновения материально-правового требования, а не о вынесении судебного решения по нему. Нельзя не отметить, что определение приоритета требований с учетом даты заключения договора о залоге, а не возникновения самого права залога может повлечь серьезные негативные последствия. С целью обеспечения приоритета и устранения требований имеющих приоритет незалоговых кредиторов залогодержатель и залогодатель могут заключить договор о залоге в отношении вещей, имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ), тем самым обеспечивая себе приоритет еще до момента возникновения собственно залогового права. Следует также обратить внимание, что на заложенное имущество взыскание может быть обращено по требованиям незалоговых кредиторов только на основании судебных актов.

Порядок реализации заложенного имущества по требованиям указанных выше незалоговых кредиторов определяется ч. 6 ст. 78 Закона: имущество реализуется по общим правилам. Поскольку указанные лица имеют преимущественное право на получение денежных средств за счет стоимости заложенного имущества перед залогодержателем, Закон не требует согласия залогодержателя на реализацию этого имущества. Вместе с тем закон не содержит и требования о направлении залогодержателю информации об обращении взыскания на заложенное имущество как по требованиям других залоговых кредиторов, так и по требованиям иных кредиторов (в том числе и имеющих приоритет), что может привести к нарушению его прав. Залогодержатель, не получив своевременно информации об обращении взыскания на предмет залога, лишается возможности контролировать обоснованность совершения таких действий и предпринимать меры для защиты своих прав. В том случае, если имущество, находящееся в залоге, арестовывается или изымается по требованиям третьих лиц, не обладающих преимущественным правом, предоставленным в соответствии с ч. 4 ст. 78 Закона об исполнительном производстве, либо отсутствуют основания для обращения взыскания по требованиям этих лиц на предмет залога, залогодержатель может заявить иск об исключении имущества из описи (освобождении имущества от ареста).

Целью залогодержателя является получение денежных средств для погашения долга, обеспеченного залогом, за счет реализации заложенного имущества. Учитывая необходимость обеспечения как интересов залогодержателя, так и интересов должника (залогодателя), закон устанавливает особый порядок реализации (отчуждения) заложенного имущества. Общие требования сформулированы в п. 1 ст. 350 ГК РФ: реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Данная норма вызывала и продолжает вызывать целый ряд вопросов. Основной из них касается области применения данного положения, а именно охватывает ли оно лишь случаи, когда взыскание на предмет залога обращено в судебном порядке, либо все случаи реализации, в том числе и при внесудебном обращении взыскания на предмет залога. С одной стороны, это положение не содержит никаких оговорок относительно неприменения предусмотренного в нем порядка реализации при внесудебном обращении взыскания. С другой — при внесудебном обращении взыскания залогодержатель был лишен возможности реализовать имущество в предусмотренном этой нормой порядке. При отсутствии судебного акта об обращении взыскания у судебного пристава-исполнителя нет никаких оснований для совершения процессуальных действий, в том числе и по изъятию предмета залога и выставлению его на торги, а сам залогодержатель производить продажу в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, не может.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ВЫРУЧЕННЫХ ОТ ПРОДАЖИ НА ТОРГАХ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Гражданский кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 350) устанавливает, что при недостаточности денежных средств, вырученных за счет реализации предмета залога, кредитор по общему правилу вправе получить недостающую сумму в общем порядке, не пользуясь привилегиями залогового кредитора; если же вырученная сумма больше размера обеспеченного требования, разница возвращается залогодателю.

Положения ГК РФ о залоге не регулируют соотношения обеспеченных залогом требований с требованиями других кредиторов, чьи требования не обеспечены залогом. Данный вопрос разрешается только в ситуации, возникающей при ликвидации юридического лица .
———————————
В соответствии с п. 2 ст. 64 ГК РФ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очередей, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога. К требованиям первой очереди относятся требования граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требования о компенсации морального вреда. К требованиям, удовлетворяемым во вторую очередь, относятся требования о выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, а также о выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности. В рамках данной статьи не рассматриваются вопросы, связанные с осуществлением залогового права в процессе несостоятельности (банкротства).

В соответствии с Законом об ипотеке сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания. При этом Закон об ипотеке указывает на необходимость соблюдения правил ст. 319 (очередность погашения требований по денежному обязательству), п. 1 ст. 334 (общее правило о приоритете требований залогового кредитора), п. 5 и 6 ст. 350 ГК РФ (см. выше), а также ст. 46 Закона об ипотеке (удовлетворение требований залогодержателей по предшествующим и последующим ипотекам).

Закон об ипотеке, таким образом, не выделяет никаких категорий иных кредиторов, чьи требования имели бы приоритет перед требованиями держателя ипотеки. С учетом этих положений можно было бы сделать вывод о том, что при распределении сумм, вырученных при реализации имущества на публичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства, распределение вырученных сумм должно осуществляться исключительно с соблюдением указанных выше правил. Однако на практике этот вопрос вызвал значительные затруднения, поскольку Закон об исполнительном производстве (в ред. 1997 г.), регулируя порядок распределения денежных сумм и устанавливая очередность удовлетворения требований взыскателя (ст. 77, 78), не указывал, в какую очередь осуществляется погашение требований залоговых кредиторов. В результате этого, применяя положения п. 2 ст. 78 Закона об исполнительном производстве (1997 г.), требования залогодержателя относили к пятой очереди, аргументируя это тем, что в данном случае имеет место исключение из общего правила, установленного п. 1 ст. 334 ГК РФ. Следует обратить внимание, что такое положение при правильном применении ст. 49 Закона об исполнительном производстве 1997 г. могло возникнуть лишь в том случае, когда требования других кредиторов могли удовлетворяться за счет стоимости заложенного имущества, т.е. при отсутствии у должника иного имущества. Однако процессуальное законодательство в положениях о распределении вырученных от продажи сумм на эту особенность не указывало, что приводило к тому, что залоговый кредитор во многих случаях вообще не мог воспользоваться своим преимущественным правом. Очевидно, что такой подход делал бессмысленными положения ГК РФ и Закона об ипотеке о приоритете залоговых требований, поскольку практически заложенное имущество преимущественно реализуется в ходе исполнительного производства.

Устранена ли эта проблема в редакции Закона об исполнительном производстве 2007 г.? Порядок распределения взысканных денежных средств и очередность удовлетворения требований взыскателей устанавливаются ст. 110 и 111 указанного Закона. Требования кредитора, обеспеченные залогом и удовлетворяемые за счет реализации заложенного имущества, в них специально не выделены. Обратимся к положениям об обращении взыскания на заложенное имущество. Сразу оговоримся, что даже если эти положения эту проблему разрешают, отсутствие необходимых указаний в ст. 111 Закона приводит к практическим затруднениям, поскольку в ней нет никаких отсылок к специальному порядку.

Ст. 78 Закона 2007 г. содержит ряд положений, которые направлены на определение соотношения требований залоговых и незалоговых кредиторов. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 78 при недостаточности у должника имущества для удовлетворения требований всех взыскателей взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество в интересах не являющихся залогодержателями взыскателей, требования которых в соответствии с ч. 1 ст. 111 Закона относятся к первой и второй очередям, имеют преимущество перед требованиями залогодержателя и возникли до заключения договора залога .
———————————
Проблемы, связанные с толкованием данной нормы, рассматривались нами ранее (см.: Хозяйство и право. 2008. N 3).

Из этой нормы следует, что в случаях, когда на заложенное имущество обращается взыскание по требованиям указанных приоритетных кредиторов, залогодержатель получает вырученные от продажи предмета залога суммы только после удовлетворения их требований. Во всех остальных случаях требования залогодержателя за счет вырученных от предмета залога средств удовлетворяются вне очередности, установленной ст. 111 Закона. Однако норма, содержащаяся в ч. 9 ст. 78 Закона, ставит этот вывод под сомнение. В соответствии с этой нормой требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной ст. 111 Закона.

Совершенно непонятно, почему законодатель выделил требования по законной ипотеке, поскольку ни ГК, ни Закон об ипотеке никаких специальных правил, регулирующих порядок обращения взыскания и реализации законного залога, не выделяют; к законному залогу применяются общие правила. Но еще большее затруднение возникает при более детальном анализе этого положения. Из него следует, что требования залогодержателя, возникшие на основании договора, удовлетворяются с соблюдением очередности, установленной ст. 111. Поскольку в этой статье обеспеченные залогом требования не выделены, мы возвращается к ситуации, когда залогодержатель получает удовлетворение из стоимости реализованного предмета залога в четвертую очередь.

Соотношение рассмотренных норм законодатель не определил, поэтому возможны самые экзотические варианты толкования. Например, можно предположить, что в случае законного залога положения ч. 4 ст. 78 Закона не действуют и кредиторы первой и второй очередей не вправе претендовать на стоимость предмета залога.

Еще большую путаницу вносит указание в ч. 8 ст. 78 Закона на то, что взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается в соответствии с Законом об ипотеке. Как было показано ранее, Закон об ипотеке никаких положений о преимущественном праве других кредиторов не содержит. Если исходить из приоритета норм Закона об ипотеке, то ни ч. 4, ни ч. 9 ст. 78, ни ст. 111 Закона об исполнительном производстве не подлежат применению в случае реализации предмета ипотеки.

Судебный порядок взыскания долга за счет залога может быть предусмотрен:

1. Соглашением сторон в отношении любых видов имущества, являющегося залогом.
2. Гражданским кодексом и другими законами в отношении конкретных ситуаций или видов имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество допускается только по судебному решению:

1. Если залогом является единственное жилье, находящееся в собственности физического лица. Исключение – ситуации, при которых после появления у кредитора права на обращение взыскания на залог, стороны достигли соглашения о применении внесудебного порядка.
2. В отношении объектов значительной культурной ценности.
3. Если залогодатель официально признан безвестно отсутствующим.
4. Если залог – предмет предшествующего либо будущего залога и при этом предусматривается разный порядок взыскания или разнящиеся между собой способы продажи залога. Исключение – достигнутое соглашение об обратном между предшествующим и последующим залогодержателями.
5. Если предмет залога перезаложен несколько раз и в обеспечение разных обязательств, а все действующие залогодержатели и залогодатель не достигли соглашения о применении внесудебного порядка взыскания.

Перечень ситуаций, при которых допустимо взыскание за счет залога только по судебному решению, не является исчерпывающим. Законами могут быть установлены другие случаи. Яркий пример – законодательство об ипотеке. В отношении состоящих в залоге объектов недвижимости и земельных участков предусматривается свой порядок внесудебного и судебного обращения взыскания.

Исходя из требований закона, обращение взыскания при ипотеке допускается только в судебном порядке в отношении:

• жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, при этом неважно единственное ли это жилье или нет;
• земельных участков сельхозназначения и некоторых других категорий, указанных в законе;
• недвижимости, находящейся в муниципальной или госсобственности;
• недвижимости, права на которые не зарегистрированы в госреестре;
• других объектов, требующих получения судебного решения.

Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога

• Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
• В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.
• 1. Обращение взыскания на предмет залога
• Защита прав залогодателя усиливается

В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.

Внесудебное обращение взыскания становится труднее

Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).

На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?

ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.

1. В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.
2. Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.
3. Распоряжение заложенным имуществом упрощается

ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.

• В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).
• Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.
• Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества

Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?

ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.

1. Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.
2. Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества
3. Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).

Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.

• Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.
• 2. Реализация предмета залога
• Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия
• Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.

ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).

Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.

Внесудебная реализация усложнена

ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.

Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии.

По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов.

Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.

Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?

Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.

Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.

Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.

1. Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя
2. Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:
3. — отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;
4. — заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;
5. — для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.
6. Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке

В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом.

При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки.

Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).

Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Обращение взыскания на имущество должника

Если признанный должником гражданин отказывается от ранее обещанного выполнения взятых обязательств, то ради того, чтобы организовать протекцию правам кредитору, наше правительство сделало возможным обращение взыскания на имущество должника.

Обратите внимание: Гражданский Кодекс нашей страны определяет, что подобный способ получения занятых средств, возможно только в том случае, когда произошло значительное нарушение обязательств. Кроме того, если требования кредитора очевидно не соотносятся с ценой имущественного объекта, то запрещается обращать на него взыскание.

Чтобы обращение имело место быть, имущество, рассматриваемое в качестве объекта взыскания, должно находиться в залоге. Для его привлечения необходимо соответствие ситуации следующим нескольким условиям.

1. Величина задолженности должна составлять не более 5% от цены заложенного материального блага.
2. Период выплаты, пропущенный должником, составляет не менее 90 дней.

Каким образом взыскивается имущество, находящееся под залогом, по судебному постановлению?

Случаи, когда гражданин должен обратиться в судебное учреждение

Статья номер 349 часть 3 Кодекса Российской Федерации подробно описывает случаи, когда вопрос с взысканием обязательно должен решаться при участии органов защиты.
Итак, решить проблему с помощью судебной инстанции необходимо в следующих ситуациях:

• Когда залоговая вещь является единственной недвижимой жилой площадью, которое принадлежит человеку на правах собственности.
• Когда залоговый предмет является движимой или недвижимой вещью, которая имеет грандиозную историческую, художественную или прочую культурную значимость для населения.
• Когда за лицом, отдавшим предмет в залог, был установлен статус пропавшего без вести.
• Когда имущество находится сразу в нескольких залогах. К тому же у таких залогов разные порядки истребования и разные способы реализации залоговых вещей.
• Когда залоговая вещь служит предметом для обеспечения разных обязательств у нескольких держателей этого залога. Исключением здесь являются случаи, когда условия соглашения регламентируют досудебный порядок взыскания залогового имущества.
• Другие ситуации, предусмотренные законодательными актами.

Похожие записи:

• Отказ от наследства: как это сделать и какие есть особенности
• Образец заполнения декларации о доходах госслужащих
• Можно ли поделить имущество при разводе без суда