Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.

Как передать имущество

Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Независимо от выбранного сторонами способа, чтобы переоформить квартиру на нового владельца, обязательно будут нужны следующие документы:

Наименование документа Примечания

Кадастровая справка из Бюро технической инвентаризации	Несмотря на то что в данном учреждении имеются все кадастровые паспорта и планы на зарегистрированные ранее объекты недвижимости, следует знать, что составляются они на пять лет и при просрочке нужно вызывать специалиста на дом, чтобы получить новые документы
Письменное согласие на переоформление квартиры от имени супруга или иных совладельцев	Обязательно составляется в нотариальной конторе. При этом если имеются недееспособные или несовершеннолетние совладельцы, понадобится согласие социальной службы или органов опеки соответственно
Справка из лицевого счёта	Для физических и юридических лиц
Выписка из домовой книги	Со сведениями о зарегистрированных в квартире гражданах
Выписка из Федерального управления государственной регистрации	При переоформлении права собственности по договору купли-продажи следует сразу направиться туда, по договору дарения (дарственной) сначала он должен быть заверен у нотариуса

Документы необходимые для переоформления квартиры

Какие документы нужны для переоформления квартиры или доли в ней:

1. Выписка из бюро технической инвентаризации (сокращенно БТИ), содержащая данные кадастрового учета.
2. Паспорта (с ксерокопиями) всех собственников жилья.
3. Свидетельства о рождении родственников не достигших 14 лет.
4. Справка о согласии из органов опеки на несовершеннолетних детей.
5. Документ, удостоверяющий право человека на владение данным жильем.
6. Выписка из ЕГРН.
7. Согласие от супруга на продажу. Данный документ необходим, если жилье было приобретено в браке. Он подтверждает согласие супруга на продажу и дарение. Он не понадобится, если квартира была приобретена посредством дарения, приватизации или получения наследства.
8. Справка, выдающаяся на отчуждение квартиры.
9. Справка из налоговой службы о том, что собственник оплатил все налоги на жилье.

Если переоформление прав на собственность проходит на основании договора дарения, то необходимо приложение из следующих документов:

1. Договор дарения, дарственная.
2. Выписка из книги домоуправления.
3. Кадастровый паспорт.

Способ переоформления квартиры

Под переоформлением недвижимости понимают изменение основных сведений о ней, и, прежде всего, информации о владельце. Новый собственник обретает все полномочия по распоряжению жильем после того, как в базе Росреестра появится запись о смене владельца. Если переоформление квартиры на другого собственника не связано с принудительными мерами изъятия объекта, документальным основанием выступает договор, подписываемый владельцем по доброй воле.

Варианты соглашений, как переписать квартиру, предполагают различные обстоятельства, при которых будет выполнена сделка:

1. Покупка. Правила регулируются Гражданским Кодексом (ст. 549-558). Основана на принципе возмездности, когда цена устанавливается в пределах разумного диапазона. Это двусторонняя сделка, когда обе стороны согласовывают обстоятельства, при которых продавец согласен передать право на квартиру, а покупатель согласен выплатить некоторую сумму, заявленную продавцом. Сделки проводятся только на добровольных условиях между дееспособными лицами. Если продавец заработал прибыль от продажи (цена покупки была ниже), и квартира находилась в собственности менее 5 лет, придется уплатить подоходный налог, составляющий 13% от заработанной суммы. Для покупателя доступен налоговый вычет, составляющий те же 13% от дохода, но не более 260 тысяч рублей.
2. Дарение. Организуют согласно положениям ст. 572-582 ГК РФ. Предполагает безвозмездную передачу имущества по дарственной. В отличие от купли-продажи, сделка считается односторонней, не требует согласия одаряемого. Последний, в свою очередь, решает, принимать ли имущество в собственность или отказаться. Дело в том, что для одариваемого квартира считается доходом, с которого необходимо оплатить налог. Освобождены от налога только близкие родственники. Во избежание споров и появления других претендентов, рекомендуется подписывать дарственную у нотариуса.
3. Завещание. Нормы законодательства, посвященные наследованию, находятся в ГК РФ – ст. 1110-1175. Если завещатель хочет при жизни распорядиться имуществом и передать квартиру конкретному человеку, составляется завещание. Наследник вправе решать, принимать ли имущество или отказаться от наследства. Вместе с наследуемой квартирой наследник принимает на себя долговые обязательства умершего (непогашенные кредиты, невыплаченные задолженности). Если сумма долга превышает стоимость квартиры, целесообразнее отказаться от принятия наследства. На принятие решения отводится 6 месяцев, а после выдачи свидетельства о наследстве перерегистрацию завершают в Росреестре. Расходы на переоформление зависят от близости родства между завещателем и наследником: для членов семьи, включая родителей, пошлина составит 0,3% от стоимости квартиры, для дальних родственников и посторонних пошлину рассчитывают по 0,6% годовых.
4. Рента. Передача квартиры по ренте предполагает наличие принципа возмездности. Приобретатель обязан ухаживать и содержать бывшего владельца квартиры, либо платит ему некоторую сумму, оговоренную в пунктах соглашения. Момент перехода права собственности определяют датой смерти собственника, либо конкретный период времени после подписания договора. Положения ГК РФ, посвященные ренте, приводятся в ст. 589-605. Оформление рентного договора завершается в нотариальной конторе, а перерегистрацию собственника проводят в Росреестре или через МФЦ.
5. Обмен собственности. В Гражданском Кодексе 5 статей посвящены описанию правил обмена недвижимостью – ст. 567- 571. Обмен предполагает возможность доплаты, либо простую смену собственности на квартиру другого участника мены, с переоформлением взамен своей квартиры в пользу владельца получаемого жилья. Оба владельца становятся одновременно продавцами и покупателями. Если объекты е равнозначные по стоимости, отдельно согласуют доплату в пользу собственника более дорогого жилья.

Какой из вариантов выберет человек, зависит от конкретных особенностей ситуации.

Цена оформления сделки и уплата налогов

При продаже квартиры может потребоваться уплата налога. Если продолжительность периода владения помещением превышает 3 года, потребность во внесении отчисления в бюджет отсутствует. Однако если этот срок был короче, с человека взимается 13%. Однако изначально потребуется определить базу для расчета налога. Для этого предстоит из цены, за которую человек продал помещение, вычесть 1000000 руб. Из получившейся суммы высчитывать 13%. Если цена недвижимости меньше 1 млн руб, потребность во внесении подоходного налога отсутствует. Покупая помещение, человек имеет право на получение вычета по налогу. Его максимальная сумма составляет 260000 руб при покупки стоимостью 2 млн руб. При желании сумма может быть распределена и получена с продажи нескольких помещений. Однако база для вычета по налогу не может быть больше двух миллионов руб.

Покупка нескольких квартир, чья общая цена меньше этой суммы, лишь разделит вычет на части. Впоследствии покупатель должен будет платить налог на имущество.

Отдавая помещение в дар мужу, жене, или иному человеку, его бывший владелец не извлекает никакой материальной выгоды. Это освобождает его от уплаты налога. Однако потребность в перечислении денежных средств в бюджет всё же существует. Такая обязанность возлагается на лицо, получившее недвижимость в дар. Размер налога напрямую зависит от степени родства участника сделки. Так, если помещение переводится на близкого родственника, потребность во внесении налога отсутствует вовсе. Если лица не состоят в близком родстве, потребуется уплатить 13% от оценочной стоимости помещения. Сумма для расчёта величины налога представляет собой разницу между стоимостью помещения и одним миллионом рублей. Желая быстро оформить договор обмена, нужно принять во внимание ряд нюансов. Так, если приобретение недвижимости осуществлялось в 2016 году, минимальный срок владения квартирой для отсутствия необходимости в уплате налога составляет 5 лет. В иных ситуациях внесение денежных средств обязательно, если человек владел помещением менее 3 лет. Если недвижимость передаётся с доплатой, с дополнительной суммы взимается налог в размере 13%.

Можно ли провести процедуру без налогов

Для процедур без налогов используют договор дарения, который позволяет избежать больших затрат для близких родственников. Единственной затратой будет само оформление актов и оплата государственной пошлины.

Для лиц с дальним родством можно провести процесс дарения несколько раз. Например, тетя не может подарить имущество без налога племяннику, но может сделать подарок его родителю, который впоследствии переподарит квартиру сыну.

Есть много вариантов для того, чтобы имущество перешло другому лицу, являющемуся родственником владельца. В каждом случае есть свой порядок действий, а также свой пакет документации. Весь процесс оформления договора любого типа требуется проводить в соответствии с законодательными нормами. Это позволит исключить возможность оспаривания такой сделки.

Документы при наследовании

Какие могут потребоваться документы для переоформления квартиры при наследовании? К нотариусу граждане приносят:

• завещание (обычно оно уже имеется у нотариуса);
• свидетельство о смерти гражданина;
• письменное согласие на вступление в наследство;
• кадастровый паспорт недвижимости;
• выписку из ЕГРП (не всегда, но лучше принести);
• паспорт наследника;
• документы родства с умершим (при наличии);
• бумаги, указывающие на права собственности погибшего на недвижимость.

Как правило, в Ростреестр требуется принести все перечисленные бумаги, но дополнительно к ним приложить:

• заявление на внесение изменений в кадастровый паспорт;
• выписку нотариуса, которая укажет на факт передачи имущества по наследству.

После обращения в регистрационную палату гражданину выдадут специальную расписку. В ней указывается время получения свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Один небольшой нюанс, на который стоит обратить внимание — это налоги. Если переоформление квартиры ввиду смерти наследодателя происходит между дальней родней, придется заплатить 13% от стоимости недвижимости в виде налога. Иначе процесс не будет считаться завершенным. Близкие родственники (родители, дети, супруги) освобождены от налогов.

Теперь понятно, как происходит после смерти переоформление квартиры. Другого способа не дано. Исключение составляет только договор ренты, а также дарственные. Как правило, договор дарения встречается на практике чаще всего. Он позволяет еще при жизни хозяина недвижимости передать в собственность другому человеку всю квартиру или ее часть.

Если дарственная составляется на близких родственников, платить налог не нужно. В противном случае одаряемый должен уплатить 13% от кадастровой стоимости недвижимости в налоговые органы.

Как правило, процедура оформления дарственной заключается в следующем:

1. Собственник обращается к нотариусу с документами на недвижимость и дарственной.
2. Нотариус или проверяет грамотность договора дарения, или самостоятельно формирует его по установленным правилам.
3. Хозяин квартиры и одаряемый подписывают соглашение.
4. Нотариус регистрирует сделку, и новый собственник оформляет в регистрационной палате документы на собственность.

Интересно то, что дарственную можно отозвать в течение 12 месяцев при наличии тех или иных обстоятельств. Обычно процедура возможна, если:

• одаряемый убил бывшего хозяина (тогда аннулированием дарственной занимаются наследники);
• получатель имущества совершил преступление, направленное против дарителя или его близких;
• имеет место угроза порчи и утраты квартиры, которая представляет для бывшего собственника нематериальную ценность;
• недвижимость является общественной ценностью, и получатель может разрушить ее или повредить.

На практике подобные ситуации встречаются редко. Поэтому дарственная — это самое надежное переоформление. Собственника квартиры никто не обязывает дарить всю недвижимость. Он имеет право подарить только долю. Этот нюанс необходимо прописать в договоре дарения.

Как переписать квартиру на другого человека за один день

Быстрое переоформление квартиры на другое лицо выполняется согласно общей инструкции.

Сначала вам нужно собрать следующий пакет документов:

• Паспорта лиц, выступающих сторонами сделки;
• Свидетельство о собственности;
• Нотариально заверенное разрешение на проведение сделки от супруга и/или лиц, владеющих долей квартиры, являющейся объектом договора;
• Разрешение органов опеки и попечительства, если владельцем доли является несовершеннолетний ребенок;
• Кадастровые выписки;
• Основной договор (купли-продажи или дарения);
• Акт приема-передачи помещения;
• Заявление в федеральное управление государственного регистрационного центра;
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию;
• Ксерокопии всех бумаг;
• Завещание.

После этого следует пройти следующие этапы:

• Обновить кадастровую документацию. Сделать это можно путем обращения в БТИ и вызова технического инженера. Он проведет осмотр квартиры и составит новые кадастровые документы, выписки из которых вам нужно будет получить;
• В том случае, если вы на момент покупки недвижимости были в зарегистрированном браке, или данная жилая недвижимость находится в долевой собственности, вам следует обратиться с супругом или со всеми собственниками к нотариусу для составления разрешения на продажу или дарение квартиры;
• Если квартирой в рамках общей долевой собственности вместе с вами владеют ограниченно способные или недееспособные лица (имеются в виду не только инвалиды, но и дети, не достигшие совершеннолетнего возраста), следует в письменной форме известить органы опеки и попечительства о намерении провести продажу или дарение данного имущества, а затем получить соответствующее разрешение за подписью главы районной администрации. Также нужно получить заверенное нотариусом разрешение лиц, представляющих интересы ограниченно способных или недееспособных лиц. Это могут быть родители, опекуны и др.;
• Выпишите всех жильцов, которые зарегистрированы в данном жилье. Сделать это можно в жилищно-эксплуатационной конторе. После этого получите выписку из лицевого счета квартиры и справку из домой книги, в которой будет указано, что в данной квартире нет зарегистрированных лиц;
• Заключите письменное либо нотариальное соглашение купли-продажи;
• Оформите акт приема-передачи;
• Полученный пакет бумаг подайте в Федеральное Управление государственного регистрационного центра;
• Там же составьте заявление и предъявите удостоверения личности всех участников сделки, ксерокопии всех документов и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию. Передача прав на владение квартирой выбранному вами лицу произойдет через 30 дней после данного момента;
• Процедура дарения проводится тем же образом;
• Если вы хотите, чтобы ваш родственник стал владельцем вашей квартиры после того, как вы уйдете из жизни, вам следует обратиться в нотариальную контору. Там от вас потребуют предъявить паспорт и документы, подтверждающие ваше право на владение данным объектом недвижимости. Если у вас эти документы будут при себе, нотариус оформит завещание, а данная квартира перейдет во владение выбранного вами лица после вашей смерти.

Документы для переоформления квартиры на родственника

Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.

Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:

• Общегражданские паспорта участников договора. Если даритель отчуждает квартиру несовершеннолетнему, то от последнего понадобится свидетельство о рождении;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Выписка о зарегистрированных жильцах в квартире;
• Техническая и кадастровая документация на жилье;
• Соглашение совладельцев жилплощади на передачу ее новому собственнику, например, второго супруга, если жилье является общей собственностью:
• Квитанция об уплате госпошлины, если она предусмотрена законом.

Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.

Величина подоходного налога

Сколько стоит заплатить налог без льгот при продаже квартиры? При отсутствии льготы, связанной с владением более 3-х лет (с января 2016 она изменена на 5–и летний срок), продавцу необходимо оплатить подоходный налог.

Согласно НКРФ, ставка подоходного налога составляет 13% от суммы дохода. При этом сделка должна учитывать стоимость квартиры, оценённой кадастром.

Как можно уменьшить величину налога? Это возможно, занизив стоимость продажной цены ниже кадастровой. В этом случае, налог будет рассчитан из величины кадастровой стоимости на первое января года сделки, умноженной на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах он может быть другим).

Продавец может также воспользоваться вычетом из налогооблагаемой суммы в один миллион при продаже жилого помещения.

Дарение – это в первую очередь, процедура передачи собственности между супругами или родственниками. Если в такой сделке участвуют другие лица, то считается, что покупатель (одариваемый) получил доход в виде полной стоимости квартиры и должен заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости жилья, зарегистрированной в кадастре.

При дарении близким родственникам с них налог не взимается. Это относится и к наследованию квартиры.

В случае, когда даримая квартира имеет одного собственника или находится в совместной собственности супругов, то договор дарения можно составить самостоятельно и передать в Многофункциональный Центр (МФЦ) или Росреестр, вместе с пакетом других документов об участниках процедуры и правах собственности.

Хотя такой ход удешевляет сделку, для минимизации риска лучше обратиться к нотариусу.

Если подходить к понятию стоимости комплексно, то затраты на передачу прав на квартиру родственнику слагаются из:

• затрат на нотариальное оформление договора (показатели разные, но в среднем сумма может колебаться около 5000 рублей);
• оплаты госпошлины (в среднем 2000 рублей);

Как следует из статьи 217 НК РФ, от налогов при дарении недвижимости освобождаются участники сделки, которые являются членами одной семьи или близкими родственниками. Данная статья содержит отсылочную ссылку на Семейный кодекс, в котором даётся определение понятия «близкий родственник».

По этому закону близким родственникам относятся:

• супруги(муж, жена);
• дети (родные и усыновлённые);
• родители;
• дедушки и бабушки;
• внуки;
• братья и сёстры.

Вопрос 3. Какие сделки можно оформить таким способом?

Дистанционно можно оформить абсолютно любую сделку с недвижимостью. Это может быть сделка купли-продажи, дарения или мены квартиры, а также соглашение о разделе имущества между супругами, брачный договор, алиментное соглашение и другие.

Дистанционный формат помогает упростить заключение ряда сделок — например, если продается долевая недвижимость, собственники которой проживают в разных концах страны. Может быть и такое, что стороны просто не хотят встречаться лично: к примеру, это могут быть бывшие супруги, пережившие болезненный развод. Также дистанционно удобно будет оформить сделку, когда органы опеки разрешают продать имущество несовершеннолетнего (при условии одновременного приобретения другого), а квартиры, о которых идет речь, находятся в разных регионах.

Похожие записи:

• Кого могут оставить без пенсии в 2023 году
• Пенсионный фонд опубликовал график выхода на пенсию по году рождения: таблицы
• Транспортный налог в Республике Адыгея