Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы аренды (найма) квартиры.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок. В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор. Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.
Куда обращаться за регистрацией договора
На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.
Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.
В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН. Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки. Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ). Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Договор аренды квартиры
Устная договоренность, как вариант регулирования отношений между арендодателем и арендатором, не всегда действенна и не гарантирует защиты прав сторон, поскольку не имеет юридической силы. Действительно, сложно будет что-то оспорить и доказать когда, к примеру, наймодатель без предупреждения поднимет арендную плату или захочет выселить арендаторов, или наниматель подселит к себе еще нескольких человек. Согласитесь, если всех эти моменты не были оговорены заранее и не записаны в договор аренды квартиры, то определить кто здесь прав а кто нет будет крайне трудно и споры на эту тему могут затянуться на долго.
Поэтому подписание договора найма квартиры, который, в отличие от устной договоренности, регулируется законодательно и имеет юридическую силу, является лучшим решением. Он может помочь защитить ваши права и интересы в суде, даже если не был поверенный у нотариуса. Достаточно лишь, чтобы договор был правильно составлен.
Договор найма квартиры — это документ, необходимый чтобы четко и однозначно определить права и обязанности обеих его сторон и порядок урегулирования спорных ситуаций на период сдачи квартиры в аренду.
Основные его положения, регулирующие правоотношения сторон можно найти в Гражданском кодексе Украины (глава 59, статьи 810-826).
Ниже приводим некоторые из них:
Где найти образец договора аренды квартиры
Согласно статье 811, главы 59 Гражданского Кодекса Украины, договор аренды квартиры составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. После этого специалист уведомляет налоговые инстанции о подготовке договора аренды.
Если планируете заполнить договор на аренду квартиры вместе с владельцем недвижимости сразу после утверждения всех условий сделки, а заверить документ у нотариуса самостоятельно, вам нужно:
- скачать договор аренды квартиры;
- распечатать документ;
- внести в документ все необходимые данные;
- подписать бумагу.
Затем – заверить договор аренды у нотариуса.
При этом собственнику жилья необходимо оплатить:
- взнос в Пенсионный фонд: он составляет 1% от суммы сделки для каждого из платежей. Если собственник получает за аренду жилья 5000 грн в месяц, то сумма отчислений в Пенсионный фонд – 50 грн;
- военный сбор – 1,5%;
- госпошлину – 0,01% от суммы договора аренды.
Также владелец квартиры оплачивает обязательный налог. Его размер зависит от выбранной системы налогообложения.
Для физических лиц он составляет 18% от объекта налогообложение. Но если доход физического лица превышает отметку в 10 минимальных зарплат, то размер сумма выплат увеличивается до 20%.
Учтите, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно по договоренности сторон – они разделяют оплату поровну или кто-то оплачивает всю стоимость услуг. Сумма за работу специалиста обсуждается в индивидуальном порядке.
Ниже вы можете скачать разработанный нами договор аренды квартиры. Вам представляется возможность выбрать между «базовой» и «расширеной» версией, которые в свою очередь имеют следующие отличия.
- Базовый — стандартная ответственность арендатора, меньшее количество регулируемых договором ситуаций, не содержит приложений
В каких случаях квартиросъемщик может расторгнуть договор
Отказаться от съема жилья квартирант может в любое время. Но предупредить владельца жилого объекта нужно заранее – за 3 месяца до выселения или в течение срока, прописанного в документе, в устной или письменной форме.
Но есть один нюанс: если арендодатель не согласиться расторгать соглашение, тогда разбирательства переносятся в суд, и важно доказать, что уведомление о выезде было сделано в срок. Иначе арендодатель может потребовать выплату за три месяца уже после выезда квартирантов.
Согласно статье 784 Гражданского Кодекса Украины, досрочно разорвать сделку квартиросъемщики имеют право в следующих случаях:
- когда собственник жилья сдал жилой объект в ненадлежащем качестве;
- если арендодатель отказывается проводить капитальный ремонт помещения;
- когда владелец жилой площади постоянно или время от времени нарушает условия, прописанные в соглашении.
Что происходит, когда жилье сдается без оформления письменного соглашения
По статистике договор аренды квартиры в Украине в 2021 году заключает от 10 до 30% владельцев жилой площади. Все остальные остаются «в тени».
Они не скачивают и не заполняют образец договора аренды квартиры, а все условия сдачи жилья обсуждают в устной форме.
В этом случае владельцы жилья полностью контролируют ситуацию, поскольку:
- стабильно получают оплату за найм жилья, если квартиросъемщики ответственные люди;
- получают депозит (оплата за последний месяц съема жилья) и оставляют его себе в случае порчи имущества;
- они не получают повестки из налоговых служб, поскольку доказать факт сдачи жилья в аренду – невозможно;
- они имеют право поднимать сумму аренды жилого объекта, когда угодно – раз в месяц, раз в полгода, раз в год. Это решение не регламентируется никакими документами;
- собственник жилья имеет право выселить квартирантов в любой момент с предупреждением или без.
Если квартиросъемщики перестают платить за арендованное жилье, то собственник недвижимости может решить вопрос любыми способами: 1) мирно: огласив срок выселения; 2) силовыми методами.
Что нужно проверить перед подписанием договора аренды квартиры
Сторонам договора аренды жилья обязательно следует изучить паспортные данные друг друга, а арендатору еще и посмотреть документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Отдельно стоит обратить внимание на точный адрес (город, улица, номер дома и квартиры), количество комнат, общую и жилую площадь.
Можно и нужно попросить справку обо всех собственниках и лицах, зарегистрированных в квартире, чтобы потом не оказаться на улице. Дело в том, что если один из собственников жилья против сдачи его в аренду, то договор через суд можно признать недействительным.
Поэтому обязательно смотрим на наличие супруга/и, если таковые имеются, но лучше все же обезопасить себя нотариально заверенным согласием на сдачу квартиры в аренду. Хотя этим заморачиваются немногие, и в результате все договоренности лишь на словах.
Права и обязанности сторон
В договоре аренды жилья должно быть максимально подробно написано о правах и обязанностях обеих сторон, которые необходимо выполнять. В стандартном документе можно выделить такие основные варианты:
- Права владельца квартиры – несколько раз на квартал проверять состояние жилья, а один раз в год можно поднимать плату. В случае конфликтов и разногласий, владелец может аннулировать договор через суд.
- Права будущего жильца – использовать имущество по назначению, в срок осуществлять оплату, производить ремонтные работы, сдавать квартиру в субаренду по договоренности. Обязательным условием в любом договоре на аренду квартиры является соблюдение правил пожарной безопасности и обращения с газом и электричеством. Квартирант может аннулировать договор, предварительно предупредив владельца за 3 месяца.
Особенности посуточной аренды и сдачи жилья
По статистике, 40% всего рынка аренды недвижимости приходится на 3 города – Киев, Одессу и Львов. Больше всего квартир ежедневно сдают в западных регионах Украины, на 30% меньше в центральных и в три раза меньше – в южных.
Несмотря на то, что такая сделка является краткосрочной, подписание договора на посуточную аренду квартиры является обязательным.
В документе нужно указать размер арендной платы, сколько человек будет проживать в квартире, срок сдачи жилья и другие данные, которые мы уже указывали выше.
При посуточной аренде большое внимание уделяется состоянию квартиры и прописывается, что именно должен делать наниматель, если нанесет ущерб арендодателю. Рисков гораздо больше, потому что на сутки часто снимают квартиры для вечеринок, приводят гостей и т.д.
Самый распространенный способ обмана при посуточной аренде жилья – это когда арендатор перечисляет деньги за первые сутки проживания для бронирования, а нечестный собственник жилья или посредник исчезает с этой суммой. В итоге человек приезжает по указанному адресу, а такая квартира не сдается. Поэтому никогда не вносите предоплату до просмотра квартиры, документов и подписания договора об аренде!
Какие документы нужны при аренде?
Перед подписанием договора об аренде квартиры следует убедиться, что Арендодатель действительно владелец жилья. Для этого, нужно проверить паспорт, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее — ЕГР) и договор купли-продажи квартиры.
Для заключения договора аренды квартиры требуются следующие документы:
- документы, которые могут подтвердить личность Арендодателя и Арендатора;
- документы, которые могут доказать право собственности на квартиру;
- выписка ЕГР, указывающая право на недвижимость;
- доверенность от владельца на право распоряжения квартирой (в случае необходимости – если сдачей занимается третья сторона);
- банковские реквизиты, в случае уплаты арендной платы на платежную карту Арендодателя.
Государственная регистрация имеет ряд преимуществ. После осуществления процедуры появляется гарантия того, что права нанимателя и наймодателя не будут нарушены, а также закрепляется статус обоих сторон сделки.
Однако больше преимуществ от процесса регистрации имеет квартиросъёмщик. Это связано с тем, что наймодатель не имеет права лишить вторую сторону проживания в квартире до окончания срока действия договора. Даже если собственник решит продать своё недвижимое имущество, ему придётся ждать окончания срока соглашения найма и в обязательном порядке предупреждать покупателя о том, что квартира на данный момент сдаётся в аренду.
После заключения договора купли-продажи покупатель – новый владелец квартиры обязан перезаключить соглашение с нанимателем на тех же условиях, что были прописаны в первичном договоре.
Важно! Расторгнуть договор найма досрочно возможно только на основании решения суда. В этом случае наймодателю придётся доказывать в суде, что наниматель злостно нарушал условия договора.
Государственная регистрация существенно облегчает судебные споры и разбирательства. Например, споры, возникшие в связи с отказом от оплаты за предоставление жилья, возмещении ущерба от порчи имущества и т.д.
Также официально зарегистрированный договор даёт возможность наймодателю показать свой дополнительный доход. Например, для подачи документов на предоставление кредита такой документ является подтверждением дополнительных доходов.
Подводя итоги, можно отметить, что регистрация соглашения найма – абсолютно несложная процедура. Для того, чтобы её осуществить необходимо лишь заключить договор, собрать договор и отправить документы в уполномоченную организацию. А самое главное, что она имеет ряд значительных преимуществ, которые позволят нанимателю и арендодателю чувствовать себя уверенно при любой спорной ситуации.
Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa
Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.
Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.
C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.
3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.
Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.
Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.
Можно ли оформить без наличия ордера?
Существует еще один вид сделок — найм социального жилья.
Социальная аренда – это предоставление жилых помещений, принадлежащих государственным или муниципальным органам исполнительной власти, нуждающимся лицам.
Если ранее выданный ордер, являющийся основанием для проживания в социальной квартире, был утерян, то существуют следующие варианты действий:
- восстановить ордер в домоуправлении;
- получить право соцнайма по действующим в регионе правилам;
- доказать через суд незаконность лишения права соцнайма.
В домоуправлениях по месту жительства могут сохраниться книги с записями о выданных до 2005 года ордерах, также эти сведения могут быть в районных архивах. Если записей о ранее выданном ордере не сохранилось, то физическое лицо может получить право социальной аренды, если будет отнесено в категорию нуждающихся.
В данную категорию могут быть отнесены следующие лица:
- малоимущие;
- многодетные семьи;
- родственники погибших военных, оставшиеся без кормильца;
- лица, нуждающиеся в улучшении условий проживания;
- родственники и соседи лиц, имеющих заболевания, несовместимые с проживанием в коллективе (туберкулёз, сифилис и т.д.);
- инвалиды и ветераны военных действий.