Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка Доли Дома и Земельного Участка Подводные Камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Приобретение доли особо ничем отличается от покупки квартиры целиком. Алгоритм заключения ДКП выглядит так:
|
Этап |
В чем заключается |
|
Передача письменных уведомлений продавцом совладельцам недвижимого имущества с оповещением о продаже части жилья |
В уведомлении необходимо прописать цену части недвижимого имущества и предложить адресату возможность ее покупки. Совладельцам на принятие решения дается один календарный месяц. В течение этого времени они должны или согласиться на приобретение жилья, или подтвердить свой отказ письменно* |
|
Оформление, подписание и заверение у нотариуса первичной документации. |
Следует составить ДКП, акт приема-передачи, а также договор отчуждения |
|
Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. |
Процедура производится в отделении Росреестра или в многофункциональном центре (МФЦ) «Мои документы». Или нотариус при совершении сделки может электронно сделать передачу документов в Росреестр |
Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и из наследников продает свою долю.
Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.
Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с . В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.
Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.
🏠 Особенности сделок купли-продажи
Если вы покупаете долю в доме (неважно, половину либо же большую или меньшую часть), то это означает, что объект недвижимости находится в долевой собственности.
При таком раскладе покупатель должен понять и запомнить две главные особенности:
- Доля в собственности не равна доле в самом имуществе. Иными словами, если вы покупаете ½ долю в праве, это еще не значит, что вам сразу выделят полдома в безраздельное пользование. Действительно, выделить реальную долю имущества (в нашем случае – половину дома) теоретически можно, но это не должно ущемлять права других долевых собственников, а сама выделяемая часть должна соответствовать множеству норм – в том числе быть изолированной. Места общего пользования – кухня, санузел – поделить невозможно. Поэтому они либо так и остаются в общем пользовании, либо собственник при выделе долей оборудует себе кухню, ванну и туалет на новом месте (обычно это получается сделать на первом этаже частного дома). Одним словом, выделить реальную долю сложно.
- Если имущество находится в долевой собственности, то распоряжаться им можно только при согласовании с остальными собственниками. Поэтому, если один решил продать свою долю, другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Это значит, что собственник доли в письменной форме обязан предложить «соседям» выкупить свою долю. Они должны или согласиться, или же через 30 дней собственник имеет право продать свою часть любому лицу. Поэтому при долевых сделках крайне важно убедиться, что предложение о преимущественном праве покупки поступало – и не верьте на слово: собственник обязан показать соответствующие документы, как минимум – почтовые извещения с уведомлением на имя других участников долевой собственности, а лучше – нотариально заверенные отказы от преимущественного права выкупа.
🔑 Юридические и житейские нюансы
При покупке доли дома нужно иметь в виду следующие правовые и житейские нюансы:
- Если другим собственникам не было предложено выкупить долю, они могут оспорить сделку в судебном порядке.
- У всех собственников должны быть оформлены права на земельный участок, на самом участке должно быть произведено межевание, установлены границы – со всем этим в российских реалиях встречаются сложности.
- Если часть дома уже выделена в натуре и продается в качестве отдельного объекта, то участок также должен быть разделен, а получившиеся участки должны быть поставлены на кадастровый учет.
- Если есть собственники с мизерными долями (скажем, 1/30), то с таким объектом лучше не связываться.
- Если лицевые счета разделены, то нужно убедиться, что у собственника стоят соответствующие счетчики. В противном случае, надо поинтересоваться о порядке оплаты коммунальных услуг. Также поинтересуйтесь, как происходит оплата налогов, ремонт общих инженерных систем дома и т. п.
Покупка квартиры в долях
Покупка квартиры одновременно двумя гражданами сегодня особенно распространены, т. к. такая сделка позволяет решить жилищные проблемы путем небольших финансовых затрат. Это является выходом для граждан, не располагающих достаточными средствами для покупки отдельной квартиры или другого жилья.
Рынок недвижимости сегодня заполнен предложениями о продаже квартир, которые покупались в долевую собственность гражданскими супругами, находящимися не в браке, или обычными людьми, состоящими в родственных или просто дружеских отношениях. Таким путем люди поэтапно приобретают собственную квартиру, выкупая часть недвижимости, друг у друга или продав долевую собственность полностью, покупают затем отдельный объект недвижимости по мере финансовых возможностей.
На что нужно обратить внимание при покупке доли?
Выбирая долевую недвижимость из предложенных вариантов, следует учесть следующие моменты:
есть ли возможность доступа в квартиру; каков характер отношений между другими жильцами, не будут ли они препятствовать вселению нового жильца; убедиться в реальном размере продаваемой доли, существует ли она в условно выделенном виде; сколько отдельных помещений и как они расположены, не является ли продаваемая комната смежной с комнатой другого совладельца; не была, ли проведена перепланировка, т. к
важно, чтобы она была согласована; если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то нужно убедиться, что у продавца есть согласие органов опеки на отчуждение его собственности; в каком месте расположена сама квартира, и каково ее техническое состояние.
Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать
Доля в квартире – это некая часть недвижимости. Если она выделена в натуре, то чаще всего – это отдельное помещение.
Пример: Есть трехкомнатная квартира, у которой 3 собственника. Каждый из них владеет одной комнатой в квартире. В такой ситуации, покупая долю, человек получает в собственность фактически отдельное помещение.
Если же доля не выделена в натуре, то это может быть просто небольшая часть квартиры, на которой, условно может проживать человек. Но так как физически невозможно жить, допустим, на 2-х кв.м., обычно такая доля позволяет лишь прописаться в жилье. В дальнейшем, все совладельцы устанавливают правила поведения, которые устраивают всех.
Покупать долю в квартире выгодно по единственной причине – это значительно дешевле, чем приобретение всего жилья целиком, особенно когда нет никакой альтернативы. Кроме того, нередко приобретают долю только для того, чтобы прописаться в данном населенном пункте. А вот непосредственно для проживания рекомендуется выбирать только выделенные в натуре доли.
Если среди совладельцев — несовершеннолетние
Если в долевой собственности есть владельцы — дети, то ситуация еще сложнее. В этом случае уведомление отправляется на имя родителей. Причем и того — и другого, даже если они в разводе. Отказаться от преимущественного права покупки родители должны за своего ребенка — оба! И обязательно с разрешения органов опеки и попечительства.
Официальный отказ — сделку ускорит. Но, если чуда не случится, и родители несовершеннолетнего долевого собственника просто не станут заморачиваться с документальным отказом, то все решается довольно просто, хоть и немного дольше. Через 30 дней «молчания» — у продавца появляется право на сделку. Как и в случае с совершеннолетними владельцами — документы о предложении сделки — прикрепляются к делу. Для нотариуса они послужат гарантом чистоты сделки.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
Порядок оформления сделки
За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.
Сделка оформляется по следующему алгоритму:
- Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
- Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
- Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2020 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
- Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
- общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
- отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
- правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
- разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
- свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.
Подводные камни и риски при покупке долей
Покупка жилья, пусть и в долевую собственность – очень важный жизненный этап. Ведь большинству людей, чтобы заработать на квартиру приходится трудиться на производстве не один десяток лет или полжизни расплачиваться за ипотеку. К слову, подобные кредиты выдаются под залог приобретаемой или иной недвижимости. Поэтому очень важно, перед заключением сделки купли-продажи тщательно приобретаемый объект недвижимости:
- проверить предоставленные продавцом документы на подлинность;
- узнать кто и по какой причине выписался из квартиры;
- попросить от всех существующих владельцев предоставления справок, повреждающих их дееспособность.
Так вы сведете к минимуму вероятные риски и сможете на ранних этапах сделки вычислить мошенников.
Перед приобретением доли всегда будьте на чеку, ведь подобные финансовые операции очень часто сопровождаются подводными камнями, например:
- Соседи могут оказаться очень конфликтными или ведущими разгульный образ жизни, жить с ними в одной квартире будет тяжело, а продать или обменять долю в настоящее время быстро точно не получится.
- Если хотя бы один из собственников на момент заключения договора купли-продажи еще не достиг совершеннолетнего возраста, сделка может быть признана незаконной по инициативе органов опеки и попечительства.
Порядок оформления сделки
За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.
Сделка оформляется по следующему алгоритму:
- Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
- Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
- Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2021 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
- Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
- общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
- отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
- правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
- разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
- свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.
Чего можно ждать со стороны покупателя?
Покупатели тоже бывают разные и тоже всегда действуют в собственных интересах — главное, чтобы делали это законно.
Прежде всего, покупатель сам может оказаться ограниченным в дееспособности человеком. Не всегда это можно проверить. Справка из наркологического и психиатрического диспансера — это, конечно, говорящий факт, да вот только кто его представит?
Ни одно частное лицо не вправе требовать у человека такие документы. Запрос тоже может не дать результатов — только правоохранительные органы имеют право обязать мед. учреждения выдать такую информацию.
Можно при переговорах попросить человека показать водительское удостоверение, но это опять же ненадежная гарантия — а вдруг у кандидата просто нет машины и продавец откажет вполне надежному претенденту.
Выход? Все сделки заключать только через риэлторскую контору с хорошей репутацией.
Но даже если все в порядке, никто не может гарантировать, что новый совладелец больше не пропишет никого на свою долю. А он может это сделать даже не ставя в известность других проживающих.
Напомним, что возможность проживания на территории дает не только собственническое право, но также действующая прописка.
Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.
Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:
- нового собственника;
- супруга или супруги владельца;
- несовершеннолетних детей.
Сособственники: кто такие и что с ними делать?
Покупка в квартире всего лишь доли означает, что в этой квартире должен быть как минимум один сособственник, а то и больше. Соответственно, порядок пользования принадлежащим вам всем жилым помещением должен быть определен совместным соглашением. Если его нет, то все пользуются имуществом на равных основаниях.
Но мы не зря заговорили о «соседях». Если вдруг вы вздумаете продать долю в квартире, то право первоочередного приобретения этой доли принадлежит вашим сособственникам. Делается это следующим образом.
После принятия решения о продажи вашей доли вы должны в письменном виде уведомить об этом других собственников. Причем в уведомлении должны быть прописаны условия продажи доли, в том числе, цена.
Такое предложение передается нарочно под роспись или направляется почтой заказным письмом. У сособственников есть месяц на принятие решения: они либо соглашаются приобрести долю, либо отказываются.
Если по истечении месяца никакого ответа не поступило, то собственник может продать свою долю третьим лицам на условиях, на которых она была предложена «соседям» (за исключением случаев увеличения цены для третьих лиц).
Последствия в случае невыполнения требования законодательства следующие. Сособственники могут подать заявление в суд в течение 3 месяцев с момента продажи доли в квартире о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И суд вынесет решение в их пользу.
Но если собственник продает долю кому-то из других собственников, то уведомления остальных «соседей» не потребуется.
Кроме «предупреждения», возможны и иные проблемы с собственниками других долей в квартире. На практике встречаются случаи, когда собственники не одобряют продажу доли третьим лицам, но и сами не хотят покупать ее.
Проще говоря, ставят палки в колеса и продавцу, и покупателю доли. Происходить это может следующим образом: кто-то из собственников или все соглашаются на выкуп доли, но просто тянут время, не собираясь оформлять договор купли-продажи.
Порядок покупки доли в квартире
Приобретение долей мало чем отличается от приобретения квартир целиком. Алгоритм заключения договора купли-продажи выглядит следующим образом:
| Передача продавцом письменных уведомлений совладельцам жилья с оповещением о продаже доли. | В уведомлении следует указать стоимость доли и предложить адресату возможность ее приобретения. На принятие решения совладельцам дается ровно один календарный месяц в течение которого они должны либо согласиться на покупку жилья, либо в письменной форме подтвердить свой отказ. Лучше отправлять уведомления заказным письмом, чтобы потом у вас были доказательство того, что все совладельцы предупреждены надлежащим образом. |
| Составление подписание и нотариальное удостоверение первичной документации. | Вам потребуется составить договор купли-продажи и акт приема-передачи и договор отчуждения. Желательно доверить составление этих документов нотариусу или юристу. Услуги специалистов платные, но зато ошибок в бумагах не будет, а значит и проблем при оформлении сделки в Росреестре вам удастся избежать. |
| Регистрация перехода прав от продавца к покупателю. | Процедура осуществляется в отделении Росреестра или МФЦ «Мои документы». |
После того как регистраторами будут проверены все предоставленные документы и внесены изменения в ЕГРН, вам потребуется вновь явиться в Росреестр для получения на руки выписки из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей переход права собственности на долю.